Bỏ hoang tầng 1: Nét lạ chung cư Hà Nội

Đau đầu lấp chỗ trống mặt bằng

Đi vào hoạt động đã hơn một năm nay nhưng hai tầng thương mại của một chung cư ở phố Tây Sơn vẫn đang treo biển "cho thuê mặt bằng". Ở một vị trí khá đắc địa, trung tâm nhiều tuyến phố lớn, xung quanh là những khu tập thể đông đúc dân cư nhưng tình hình cho thuê mặt bằng bán lẻ ở khu vực này vẫn không mấy khả quan. Chủ đầu tư đã liên hệ với nhiều đối tác lớn như ngân hàng, siêu thị,... nhưng kết quả vẫn là chiếc biển "cho thuê mặt bằng" treo tại đây cả năm.

Tương tự, một chung cư khác ở Thái Hà cũng có tổng diện tích mặt bằng hai tầng dưới rộng tới hơn 1.000 m2, nhưng mới có 2-3 gian hàng được thuê. Số còn lại để không, nhân viên bảo vệ tận dụng để nghỉ ngơi.

Không chỉ các chung cư mới mà nhiều tòa nhà đi vào hoạt động từ lâu, cư dân về ở kín, cũng gặp tình trạng trống các khu vực thương mại bán lẻ ở những tầng bên dưới. Khảo sát nhiều chung cư khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, Trung Văn hay Mỹ Đình, Hà Đông,... các tầng thương mại cũng chỉ lèo tèo vài gian hàng. Ngay cả những tòa nhà văn phòng ở trung tâm cũng đang chung một số phận.

Khó khăn lấp đầy khu vực bán lẻ chung cư. (Ảnh: D.Anh)

Thực tế, cách đây mấy năm, khi kinh tế phát triển, thị trường BĐS thiếu hụt mặt bằng, những tòa nhà có diện tích thương mại lớn được xem như “gà đẻ trứng vàng”. Chủ đầu tư nào cũng dành từ 1 tới 5 tầng dưới cùng làm diện tích thương mại. Nếu so sánh với các khu trung tâm thương mại, khu vực bán lẻ này có vẻ dễ kinh doanh, bởi tâm lý “gần chợ” của người Việt. Nhờ phục vụ cư dân tại chỗ và các vùng lân cận, những siêu thị, cửa hàng này được kỳ vọng ăn nên làm ra.

Đại diện một chủ đầu tư ở Thanh Xuân cho biết: “Khi dự án trên bản vẽ, phân tích của đơn vị tư vấn rất hấp dẫn, đánh giá số dân cư ở khu vực này rất tiềm năng chính vì thế, tòa nhà nào của dự án cũng có tới ba tầng bán lẻ, dành cho siêu thị, café hay các gian hàng mua sắm,...

Nhưng khi dự án gần đi vào hoạt động, chủ đầu tư thuê tới hai đơn vị tiếp thị mặt bằng với chi phí cao để lấp đầy nhưng chỉ được một thời gian họ đều phải 'bỏ của chạy lấy người'. Phòng kinh doanh đã phải trực tiếp chào thuê mặt bằng và chọn phương án giảm giá, cho thuê dài hạn để lấp đầy chỗ trống”.

Nghịch lý thiếu mặt bằng

Phân khúc bán lẻ đang tồn tại một nghịch lý: trong khi các chủ đầu tư thừa chỗ thì nhiều đơn vị bán lẻ lại loay hoay tìm mặt bằng để mở rộng thị phần.

Đại diện một chuỗi siêu thị ở TP.HCM cho biết, mặc dù là một trong những nhà bán lẻ trong nước có tiềm lực mạnh song sau 3 năm mở thị phần ra Bắc, đơn vị này mới chỉ mở được 2 siêu thị. Nguyên nhân chính là giá thuê mặt bằng quá đắt đỏ, hơn nữa thời gian cam kết cho thuê của các chủ đầu thường ngắn hạn, chỉ tối đa 5 năm, trong khi để đầu tư một siêu thị và kinh doanh có lãi phải mất từ 15 năm trở lên. Điều này gây trở ngại cho các doanh nghiệp khi mở rộng thị phần.

Tỷ lệ trống các trung tâm thương mại còn rất lớn. (Ảnh:D.Anh)

Vị đại diện này cũng cho biết thêm: “Mặt bằng ở các khu chung cư đang được mời chào cho thuê giá hấp dẫn nhưng không phải tòa nhà nào cũng có thể mở được siêu thị. Trước khi mở một siêu thị, chúng tôi đã phải nghiên cứu rất kỹ các đối thủ trong cùng khu vực, không phải cứ vì giá cho thuê rẻ mà chúng tôi mở siêu thị được”.

Không chỉ vậy, mặt bằng thương mại ở các chung cư không được thiết kế đảm bảo tiêu chuẩn và khó nâng cấp cải tạo, chưa kể tới diện tích đỗ xe và các tiện ích khác dùng chung với tòa nhà.

Tình hình kinh tế khó khăn nên nhiều đối tác lớn, chuyên thuê mặt bằng thương mại khối ở các chung cư là điện máy, ngân hàng cũng dè dặt không mở rộng kinh doanh. Mặt khác, công tác tiếp thị của các chủ tòa nhà còn yếu nên chưa tìm được các đối tác có nhu cầu thực sự.

Báo cáo của Savills cho thấy, tổng nguồn cung bán lẻ quý II/2014 tại Hà Nội vào khoảng 927.500 m2 với cùng kỳ năm trước. Khu vực nội thành chiếm thị phần lớn nhất, chiếm 45% tổng cung trong khi khu vực trung tâm có thị phần nhỏ nhất, chỉ chiếm 3%. Thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi; công suất thuê giảm 8 điểm % theo năm và giá thuê giảm 10% theo năm. Nhiều trung tâm thương mại đã được chủ đầu tư liên tục cơ cấu lại nhưng tình trạng “vắng như chùa Bà Đanh” vẫn diễn ra.

Trong khi đó, nguồn cung lớn mặt bằng bán lẻ ở các tòa nhà chung cư đang hoàn thiện tiếp tục tăng. Trong tương lai, khoảng 1,9 triệu m2 diện tích bán lẻ mới từ 98 dự án sẽ gia nhập thị trường. Một lượng lớn các khách thuê đang tìm kiếm các diện tích bán lẻ cho các nhà hàng, siêu thị, cửa hàng tiện ích và các sản phẩm và dịch vụ thiết yếu khác.

Trước mắt để lấp đầy diện tích trống, ngoài chính sách giảm giá thuê, một số chủ tòa nhà đã thay đổi công năng sang cho thuê làm phòng tập gym, văn phòng, phòng chiếu phim hoặc chẻ nhỏ thành các gian hàng tạp hóa.