Chính sách quản lý biệt thự cũ tại Hà Nội thiếu cơ chế rõ ràng, khiến cho mọi chuyện mua - bán biệt thự trở nên khó có cơ hội thành công.

Cơn sốt sở hữu biệt thự cổ nay có dịp bùng phát mặc dù dự thảo đề án về quản lý, tôn tạo các biệt thự cũ tại Hà Nội chưa thống nhất. Ảnh: Đức Thanh

Mặc dù dự thảo đề án về quản lý, tôn tạo các biệt thự cũ tại Hà Nội vẫn đang trong vòng “chạy đi chạy lại” giữa Sở Xây dựng Hà Nội và Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), nhưng cơn sốt sở hữu các biệt thự cổ đã âm ỉ từ lâu, nay lại có dịp bùng phát, bất chấp sự lạnh lẽo trên thị trường bất động sản.

Đổi đời từ… nóc nhà vệ sinh

Năm 1970, sau khi xuất ngũ, anh Khánh được môi giới mua lại căn nhà trên một nửa nóc gara ô tô nằm phía trong cùng của một căn biệt thự trên đường Bà Triệu. 

Sau khi cưới vợ và có thêm các con, căn nhà có diện tích 12 m2 ấy trở nên quá chật chội đối với gia đình anh và bằng mọi cách như thuyết phục để “được đóng góp ít tiền”, anh Khánh đã được các hộ trong khu nhà chấp thuận cho lên tầng... khu nhà vệ sinh chung của cả khu. Vậy là, với những nỗ lực và chi phí không quá lớn, gia đình anh cũng có được căn nhà 3 phòng với diện tích 36 m2.

Mặc dù lối dẫn vào nhà dài hun hút và anh thường nói vui: “Khách vào nhà không vấp tóe máu chân, hay cộc đầu thì chưa phải đã vào thăm Khánh”. Tôi đã từng “là khách của Khánh” và dù chưa nếm trải những điều anh nói, nhưng cũng rất khâm phục sự chịu đựng của gia đình anh. Với một căn nhà mà mùa nóng, cả nhà phải đóng kín cửa để ngăn chặn không khí nồng nặc bốc lên từ phía dưới, hay căn phòng chính luôn phải bật đèn vì bao giờ cũng tối như bưng, nói thật, có “các vàng” tôi cũng không dám ở cái nơi mà anh thường ca ngợi “bước hai bước chân là đã hòa vào cái đỉnh cao của dịch vụ”! 

Thế rồi, “vật đổi sao dời” khi bỗng dưng có người tới mua căn nhà của anh với giá đề xuất vượt rất xa trí tưởng tượng của anh và tất nhiên, trừ gia đình sở hữu căn mặt tiền, tất cả 10 hộ còn lại đều bị choáng váng như anh Khánh. Bình tâm sau cơn choáng váng tập thể, mọi người quay cuồng trong các cuộc… tự họp với nhau, quay cuồng bởi lẽ, các cuộc họp đó khi khẩn cấp, lúc câu giờ hầu như đêu đột xuất, nhưng có một quy định duy nhất mà tất cả phải tuân thủ, đó là sẽ không thể họp khi không có đủ 11 hộ trong căn biệt thự cũ.

Quy định là “tập thể”, nhưng do người mua đều có các cuộc họp riêng rẽ với từng hộ trong khu, nên đương nhiên, sự thoả thuận chỉ có được khi cả hai phía nhận thấy có lợi nhất cho mình. Sau 3 năm, kể từ cơn choáng đầu tiên, dù không còn ở trung tâm Thành phố, dù mất lợi thế “bước hai bước chân là đã hòa vào cái đỉnh cao của dịch vụ”, nhưng bù lại, anh Khánh đã thực hiện được ước mơ là “ngày nào cũng có thể nhìn thấy mặt trời” khi nhà anh chuyển đến một căn nhà biệt lập, với diện tích trên 60 m2, ngõ thoáng.

Chỉ một phía chờ cơ chế

Theo thống kê từ Ban 61 (Sở Xây dựng Hà Nội), Hà Nội hiện có 1.586 biệt thự cổ, trong đó đã có 562 biệt thự tư nhân đang sử dụng, 1.024 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước và 42 biệt thự nằm trên các tuyến như Lê Hồng Phong, Hoàng Diệu, Phan Đình Phùng... ở trung tâm chính trị Ba Đình không được phép tư nhân hoá. Đây là thông tin hữu ích đối với cả hai đối tượng: người mua và người bán. Đối với những người đang có ý định nâng “thương hiệu cá nhân” bằng việc đứng tên một căn biệt thự. Hữu ích bởi lẽ, không mơ màng tới 42 căn biệt thự VIP và cũng đứng xa để ngắm 562 căn đã có chủ; đối với những người đang định cư tại các căn biệt thự cũ nếu đã đầy đủ giấy tờ cần thiết, thì chuẩn bị phương án giá. Còn những người chưa hoàn thiện…, thì bằng mọi cách để nhanh nhất có các thứ giấy tờ mình cần, bởi lẽ, biết đâu đấy, lỡ mai có đại gia đến “gõ cửa” thì sao!

Trong số các loại biệt thự trên, loại trừ 604 căn “ngoại lệ” như đã kể trên, hầu hết các hộ đang cư trú tại các khu biệt thự cũ còn lại đều đã hoàn thành các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trong một cuộc phỏng vấn mới đây của phóng viên Báo Đầu tư, một nhân viên của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) đã cho biết, việc hoàn thành các thủ tục mua lại nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP, không có nghĩa là sẽ chấm dứt toàn bộ các thủ tục liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu tại các biệt thực cu. Bởi lẽ, việc sang tên đổi chủ tại các khu nhà trên diễn ra thường xuyên. Hơn thế, với những chuyển biến về cơ chế chính sách hiện nay, rất có thể, hoạt động này sẽ diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới đây. “Tuy nhiên, diễn biến đó lại hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường nhà đất và những chuyển biến về mặt cơ chế chính sách đối với việc quản lý các nhà biệt thực cũ”, vị nhân viên này nói.

Ngay sau khi thực hiện cuộc phỏng vấn trên, tôi trở lại căn biệt thự tại phố Trần Hưng Đạo vốn nổi tiếng sau vụ lừa bán cách đây 4 năm, với giá trị lừa đảo lên đến trên 1 triệu USD, thì sự cảm nhận hoàn toàn trái ngược với sự cởi mở của nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, khi tất cả chỉ là những cái lắc đầu bí ẩn và câu trả lời muôn người như một theo kiểu “làm sao mà biết được”... Có lẽ, tất cả những người dân ở đây đã quá sợ hãi, bởi những dư âm còn lại từ vụ lừa đảo tinh vi có một không hai đó. Không những thế, những thông tin đồn đoán về một chuyển dịch nào đó của cơ chế chính sách lại càng khiến họ kiệm lời hơn.

Tại căn biệt thự trên phố Cao Bá Quát, những thông tin nhận được từ phía các cư dân ngụ tại đó cũng không có gì khá hơn. Đại loại, tất cả đều đang sẵn sàng cho một sự thay đổi nào đó, nhưng cụ thể của sự thay đổi, như bao giờ, tại sao và sẽ như thế nào lại chỉ là những suy đoán.

Sự thể càng có vẻ nhuốm màu bí ẩn khi các suy đoán đó đều dựa trên những thông tin “có thể”, “có lẽ”...

Tóm lại, những động thái về một sự thay đổi nào đó trong chính sách quản lý các biệt thự cũ tại Hà Nội đã khiến hầu như tất cả các cư dân sống ở các biệt thự đó đang... rất rộn ràng. Tuy vậy, có thể coi đó là sự rộn ràng một chiều, bởi lẽ người mua - yếu tố tiên quyết để có thể tiến hành mua bán, thì lại đang... ngóng cơ chế!

Sẽ lại là cơ chế... hão

Theo ông Hoàng Tú, Trưởng Ban 61 (Sở Xây dựng Hà Nội), phần diện tích đất xen kẹt trong các biệt thự cổ sẽ được bán theo khung giá do Nhà nước quy định. Người mua gom sẽ không phải tự thỏa thuận theo giá thị trường như trước kia.

Trước quan điểm như vậy, câu hỏi được đặt ra là, tại sao phía cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn Thủ đô lại có những động thái mang tính hỗ trợ người mua như vậy? Và sự hỗ trợ đó có thể có tác dụng hay không?

Kể từ khi chưa có bất kỳ chính sách hỗ trợ nào về việc mua bán các biệt thự cũ, ai cũng biết rằng, việc mua gom các căn hộ trong các khu biệt thự cổ là không hề dễ, do luôn bị “ép” giá. Đặc biệt, với phần các khu vực công cộng, như hành lang, cầu thang, khu phụ... chiếm phần diện tích khu nhà. Tại một số khu nhà biệt thự cổ trên các phố lớn, người mua đã phải trả rất nhiều tiền cho phần diện tích này. Có thể nói, tại hầu hết các biệt thự cổ, đều không có đất lưu không, tất cả các lối đi chung, công trình phụ, bếp, sân vườn, gara ô tô... đều có chủ, nếu không trực tiếp xây dựng các công trình, thì một trong những cư dân trong khu biệt thự cũng đã “xác định được đặc quyền” tại khu vực không thể xây dựng. Vì vậy, nếu xét về phương diện cứu người mua khỏi bị ép giá, thì phương án “phần diện tích đất xen kẹt trong các biệt thự cổ sẽ được bán theo khung giá Nhà nước quy định. Người mua gom sẽ không phải tự thỏa thuận theo giá thị trường như trước kia” có thể coi là quy định... cho có mà thôi.

Hơn thế, việc bán và bán với giá bao nhiêu những phần đất lưu không sẽ là toan tính của những hộ dân trong khu biệt thự, vấn đề còn lại là việc phân phối món tiền đó như thế nào  và chắc chắn đó là “công việc nội bộ” của những người sẽ ra đi!

Dù quy chế trên vẫn đang trong quá trình bàn thảo, song một đại gia đang có ý định mua khu biệt thự trên phố Cao Bá Quát đã thừa nhận, không quy định nào của Nhà nước có thể cứu ông trong việc thương lượng giá; có chăng, quy định chỉ có lợi cho chủ mới trong việc làm sổ đỏ sau này mà thôi. Tuy nhiên, để có sự thuận lợi về thủ tục sở hữu, người mua lại gặp một rắc rối mới, hay nói đúng hơn là, thanh toán 2 lần cho một mảnh đất. Bởi lẽ, sau khi đã thanh toán toàn bộ diện tích của khu biệt thự, người mua sẽ lại tiếp tục thanh toán một lần nữa, theo giá do Nhà nước quy định phần đất lưu không (hoặc các công trình phụ, nhà vệ sinh...)! Vì vậy, kỳ vọng như phía Sở Xây dựng Hà Nội là:  “Người mua sẽ không phải tự thỏa thuận với các hộ dân như trước kia”, có lẽ là hơi thiếu thực tế.

Trong chủ trương của Thành phố, vấn đề được quan tâm tiếp theo là bảo tồn các biệt thự loại còn có thể phục chế để làm tăng mỹ quan đô thị.

Xét về mặt kỹ thuật của việc đánh giá, có lẽ, những khái niệm đưa ra không được định lượng và khá tù mù. Ví dụ, như “ít nhiều bị biến dạng”, hay “có giá trị trung bình về văn hóa”...

Về vấn đề này, có khá nhiều ý kiến, nhưng tựu trung, các ý kiến đều có một điểm chung là, đại gia thời nay mấy ai quan tâm đến thẩm mỹ đô thị, di sản văn hóa để bỏ cả triệu đô la, đàm phán với cả chục gia đình để phục hồi lại biệt thự có giá trị kiến trúc cho Thành phố...

Biệt thự cũ tại Hà Nội được chia làm 4 loại:

  • Loại 1 là biệt thự có giá trị đặc biệt về văn hoá, kiến trúc, lịch sử, có quy mô lớn, vị trí đẹp, sân vườn còn nguyên bản.
  • Loại 2 là biệt thự có vị trí đẹp, có giá trị về văn hóa, kiến trúc, song ít nhiều đã bị biến dạng, xuống cấp, nhưng vẫn cần bảo tồn.
  • Loại 3 là có giá trị trung bình về văn hoá, kiến trúc, đã bị lấn chiếm, cải tạo một phần, được xem xét bảo tồn hoặc phá bỏ xây mới.
  • Loại 4 là biệt thự đã bị phá bỏ, xây nhà mới.

Đối với biệt thự loại 1 và 2, Thành phố nghiêm cấm phá dỡ. Trường hợp xuống cấp, không còn nguyên vẹn, thì phục chế nguyên trạng, không làm thay đổi kiến trúc ban đầu của biệt thự.

Nguồn: Công ty TNHH một thành viên Quản lý và phát triển nhà Hà Nội

Theo Huyền Thi (Báo Đầu tư)
  • Hà Nội rà soát, đánh giá độ an toàn của các công trình nguy hiểm

    Hà Nội rà soát, đánh giá độ an toàn của các công trình nguy hiểm

    Thị Trường  -  08/08/2016 9:29 PM

    Sau hàng loạt sự cố sập nhà như ở số 49 phố Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa) vào tháng 3/2011, sập biệt thự cổ số 107 Trần Hưng Đạo (quận Hai Bà Trưng) vào tháng 9/2015 và gần đây nhất là sập nhà số 43 phố Cửa Bắc (quận Ba Đình), Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm trên địa bàn thành phố.

  • Cách "ứng xử" với nhà cũ, biệt thự cổ sau sự cố sập nhà ở Cửa Bắc

    Cách "ứng xử" với nhà cũ, biệt thự cổ sau sự cố sập nhà ở Cửa Bắc

    Chính sách - Quy hoạch  -  05/08/2016 8:59 PM

    Sự cố sập nhà nghiêm trọng xảy ra tại ngôi nhà số 43 phố Cửa Bắc, Ba Đình, thành phố Hà Nội vào rạng sáng 4/8 cướp đi sinh mạng của 2 người, làm bị thương nhiều người là lời cảnh báo cho thực trạng xuống cấp của những ngôi nhà cũ, biệt thự cổ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.