Bí quyết nhận diện sóng bất động sản

Thực vậy, chủ đề mà chúng tôi trò chuyện lần này có lẽ sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong cơn sốt hừng hực của thị trường bất động sản, một câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư đặt ra là: Làm thế nào để nắm bắt được sóng thị trường? Trả lời được câu hỏi này đồng nghĩa với bạn có cơ hội cao để trở thành một nhà đầu tư thành công.

Nhận diện các con sóng

Đón sóng, bắt sóng, lướt sóng là những từ ngữ dân đầu tư hay sử dụng để nói về việc nắm bắt các cơ hội đầu tư trong thị trường chứng khoán hay thị trường bất động sản. Vậy các con sóng bất động sản có hình dạng ra sao? Để lý giải về vấn đề này, trước hết chúng ta phải hiểu một quy luật cơ bản là bất kỳ thị trường nào cũng lần lượt trải qua những chu kỳ phát triển. Sự phát triển của thị trường bất động sản thường được chia thành 5 chu kỳ: (1) Giai đoạn phục hồi, (2) Giai đoạn tăng trưởng, (3) Giai đoạn bong bóng, (4) Giai đoạn suy thoái, (5) Giai đoạn đóng băng.

Đó là quy luật chung thường thấy, nhưng việc nhận ra điểm bắt đầu và kết thúc ở mỗi chu kỳ thực tế không hề dễ dàng với đa số nhà đầu tư. Theo “bác sĩ” Quang thì để nhận ra sóng bất động sản chúng ta cần phải quan sát thì trường một cách kỹ lưỡng và có sự trải nghiệm. Từ việc chiêm nghiệm thực tế khi chứng kiến 3 cơn sóng sốt đất ở Việt Nam và hàng chục đợt sóng nhỏ cục bộ ở nhiều điều phương khác nhau, ông Quang đã đục kết được những kinh nghiệm quý giá.

Khởi đầu của chu kỳ thị trường cũng khá trầm lắng. Đây thường là chu kỳ thứ 5 (đóng băng) trong 5 chu kỳ của thị trường bất động sản hoặc cũng có thể đây là vùng “đất mới” chưa được khai phá trước đó nên vẫn trong trạng thái “ngủ đông”. Nếu thị trường đã có sóng trước đó rồi thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài 1-3 năm, tùy từng thời điểm và điều kiện thực tế của thị trường. Nếu đây là vùng đất mới thì thời gian im ắng có thể dài hơn và nhà đầu tư cần quan sát tín hiệu thị trường bắt đầu cơn sóng mới.

Khi hết giai đoạn trầm lắng thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần. Đây chính là giai đoạn thị trường bắt đầu phục hồi hay đang trỗi dậy khi có các động lực mới trong phát triển. Những tín hiệu để nhận biết bắt đầu chu kỳ này là việc thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến “săn đất” và giao dịch bắt đầu sôi động.

Đi kèm với tín hiệu này có thể là các thông tin về thị trường này bắt đầu được nói nhiều hơn trên báo chí và trong giới đầu tư. Các thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị… Đặc biệt, các thông tin có tính ảnh hưởng lớn là thông tin về các dự án khu công nghiệp, đô thị đã được phê duyệt và các chủ đầu tư bất động sản làm dự án.

Thời gian của chu kỳ này có thể kéo dài 1-6 tháng và thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dấu hiệu để nhận ra giai đoạn này chính là giao dịch trở nên nhộn nhịp và giá cả bất động sản bắt đầu tăng mạnh. Số lượng người đi mua bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Nhiều dự án tại khu vực này được mở bán và thông tin về bất động sản khu vực này xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông bởi hoạt động PR của các chủ đầu tư. Mức độ tăng giá đất đai khu vực này có thể từ 20-30%, thậm chí có thể cao hơn.

Sau khi bước qua chu kỳ tăng trưởng thị trường thường bước vào một giai đoạn bùng bổ dữ đội và lập đỉnh. Đây là chu kỳ thứ 4 của thị trường bất động sản. Tín hiệu dễ nhận thấy là xuất hiện tình trạng nhà nhà, người người đi mua, “cò đất” xuất hiện khắp nơi và tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra nhộn nhịp. Thời gian kéo dài của chu kỳ này thường chỉ diễn ra 1-3 tháng, thậm chí chỉ vài tuần nếu khu vực đó quá sốt. Giá bất động sản vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với trước đó.

Sau khi trải qua một sóng cao trào thị trường thường bước vào giai đoạn thoái trào suy giảm. Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng và chốt lời. Sau giai đoạn này thanh khoản sút giảm. Ở những thị trường “sốt ảo” đội lái sẽ rút đi và để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi khi thị trường có cơn sóng mới. Đấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường. Những nhà đầu tư không chuyên hưng phấn cao bởi mức lời hấp dẫn từ các đợt tăng giá liên tiếp và lao vào thị trường. Đợt thoái trào có thể làm cho thị trường giảm tới 20-30% so với đợt đỉnh.

Ở những thị trường “sốt ảo” đội lái sẽ rút đi và để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi khi thị trường có cơn sóng mới. Đấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường.

Ông Quang đầy hào hứng chia sẻ với chúng tôi những kiến thức đó. Trên thực tế, thời gian qua chúng ta cũng chứng kiến các đợt “sốt đất” vĩ mô. Chẳng hạn, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999, thị trường đóng băng lần thứ nhất. Năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008 và sau đó suy giảm từ 2009 đến 2013. Đợt sốt đất lần thứ 4 bắt đầu từ cuối năm 2014 và kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Đây là đợt tăng giá kéo dài lâu nhất từ trước đến này và cho đến nay vẫn chưa có dầu hiệu thoái trào mạnh mẽ. Ngoài các đợt sốt đất này cũng xuất hiện các đợt sốt đất cục bộ ở các địa phương như ở Đà Nẵng, Phan Thiết, Châu Đức (Bà Rịa -Vũng Tàu), Hớn Quản (Bình Phước)…

Nguyên nhân từ đâu?

Từ đâu có các cơn sóng cho thị trường bất động sản? Chắc lẽ ai cũng có một câu trả lời của riêng mình và mỗi cơn sốt đất, ở mỗi khu vực, mỗi một thời kỳ, mỗi một loại hình lại có các nguyên nhân chính yếu khác nhau. Tuy nhiên, tựu chung lại, theo ông Quang, có 4 nguyên nhân chính tạo ra được các cơn sóng cho bất động sản.

Yếu tố đầu tiên được ông Quang nhắc đến được gọi với cái tên “Tâm chấn lan tỏa”. Sự phát tiển và cả mức giá thường có tính lan tỏa từ trung tâm thành phố lớn đến các vùng ven. Hiệu ứng này đã thể hiện rất rõ ràng trong những năm gần đây. Giá bất động sản các vùng ven TP HCM hay Hà Nội đều tăng rất mạnh bởi giá còn thấp hơn nhiều so với vùng trung tâm.

Mặt khác, các vùng ven cũng đang được đầu tư hạ tầng và hình thành một số khu đô thị vệ tinh của thành phố trung tâm. Nhiều doanh nghiệp cũng đổ xô về vùng ven để phát triển dự án khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt và đắt đỏ. Điều này cũng kéo theo cả nhà đầu tư và cả những người mua bất động sản cho các nhu cầu thực của mình.

Nguyên nhân thứ 2 được nhắc đến là “Hiệu ứng FOMO” (sợ bỏ lỡ cơ hội). Khi xu thế đầu tư bất động sản được hình thành, bất động sản được nói nhiều trên các phương tiện truyền thông, giá bất động sản tăng và nhiều người kiếm được tiền từ giá tăng đã kéo theo càng nhiều người muốn đầu tư bất động sản. Cảm giác hối tiếc khi bị bỏ lỡ cơ hội khiến lý trí của nhiều người suy giảm nên đã lao vào “cuộc đua” lướt sóng. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến cơn sốt đất xảy ra nhanh chóng và mức giá tăng mạnh chỉ sau một khoảng thời gian rất ngắn.

Nguyên nhân thứ 3 cũng không kém phần quan trọng là chính sách và quy hoạch của từng vùng. Thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị cũng khiến cho nhà đầu tư kỳ vọng về triển vọng tốt đẹp của bất động sản khu vực đó. Những đợt sốt đất cục bộ vừa qua ở Vũng Tàu, Bình Phước, Đồng Nai cũng xuất phát từ thông tin hạ tầng sân bay hay được các chủ đầu lớn về để đầu tư. Trên thực tế, giá trị của bất động sản luôn gắn liền với hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Do đó, việc giá đất tăng bởi các thông tin cũng là một điều dễ hiểu. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp, những thông tin này thiếu xác thực nên đã tạo ra các cơn sốt đất ảo và nhiều nhà đầu tư mắc bẫy.

Nguyên nhân thứ 4 mà ít người để cập tới là hiệu ứng truyền thông. Ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của mạng xã hội và hoạt động truyền thông, nhiều cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng truyền thông mạng lại. Mạng xã hội, các phương tiện thông tin đại chúng làm tin tức về đất đai, giao dịch ở một khu vực nào đó được nhiều người biết đến. Điều này cũng tạo ra chính sức hút mạnh mẽ để lôi kéo nhà đầu tư về khu vực đó đầu tư. Bên cạnh đó, hoạt động truyền thông của không ít chủ đầu tư cho vùng đất có dự án cũng góp phần không nhỏ hâm nóng bất động sản khu vực đó.

Trên đây là 4 nguyên nhân cơ bản trong số nhiều nguyên đã tạo ra sóng cho bất động sản. Trên thực tế, với mỗi thời kỳ khác nhau, mỗi phân khúc thì nguyên nhân chính sẽ khác nhau. Có những đợt sốt đất có thể chủ yếu do “đội lái” dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó. Việc nhân diện nguyên nhân chính yếu giúp nhà đầu tư có cách nhìn nhận sáng suốt hơn về xu thế của thị trường trong tương lai.

Có những đợt sốt đất có thể chủ yếu do “đội lái” dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Tiết lộ bí quyết đón sóng

Nói về bí quyết đầu tư bất động sản, ông Quang cho rằng mỗi người có một phương pháp riêng của mình, phù hợp với phong cách đầu tư, môi trường làm việc và sở trường, sở đoản của mình. Tuy nhiên, tựu chung lại, để đầu tư bất động sản thành công thì mỗi nhà đầu tư phải không ngừng nỗ lực học hỏi và đặc biệt phải chịu khó nắm bắt thông tin thị trường, thiết lập các mối quan hệ để có được thông tin có giá trị.

Khi được hỏi về bí quyết, ông Quang chia sẻ:

Để đầu tư thành công, trước hết nhà đầu tư phải luyện được cho mình khả năng cảm nhận được thị trường. Nói cách khác nhà đầu tư phải tích lũy kiến thức, kinh nghiệm để có thể nhìn nhận ra được các xu thế trên thị trường hay khi nhìn thấy một bất động sản nào đó, thậm chí chỉ đọc tin cũng đã có thể phần nào cảm nhận được “miếng mồi”. Khả năng này có được một phần do năng khiếu, nhưng điều quan trọng phải liên tục rèn luyện để có được.

Thứ hai là phải biết đón đầu xu hướng thị trường. Điều này đồng nghĩa với nhà đầu tư phải liên tục cập nhật thông tin, tiếp xúc nhiều đồng nghiệp trong ngành và phải đi thực tế để có thể nhìn ra các xu hướng phát triển của từng phân khúc, thị trường từng khu vực nhất định. Nói một cách nôm na là phải chịu khó “cày cuốc” thì mới tìm ra được bất động sản tiềm năng.

Không có một bí quyết đúng tuyệt đối cho tất cả mọi người vì mỗi người có một phương pháp riêng của mình, phù hợp với phong cách đầu tư, môi trường làm việc và sở trường, sở đoản của mình. Tuy nhiên, tựu chung lại, để đầu tư bất động sản thành công thì mỗi nhà đầu tư phải không ngừng nỗ lực học hỏi và đặc biệt phải chịu khó nắm bắt thông tin thị trường, thiết lập các mối quan hệ để có được thông tin có giá trị.

Yếu tố thứ ba cũng được “bác sĩ” Quang đề cập và cũng đóng vai trò quan trọng là nhà đầu tư phải hiểu được bối cảnh thị trường. Bên cạnh các yếu tố có tính đầu cơ thì thị trường bất động sản là một thị trường nhạy cảm với các biến động vĩ mô và chính sách. Trong đó, yếu tố vĩ mô liên quan đến hệ thống ngân hàng, lãi suất.

Một khi lãi suất rẻ thì thị trường bất động sản sẻ tăng giá, bởi dòng tiền tìm đến những kênh đầu tư tiềm năng hơn trong đó có thị trường bất động sản. Nếu lãi suất lên quá cao mà trước đó có hiện tượng bong bóng tài sản thì thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ giảm giá. Ngoài ra, các yếu tố về chính sách nhà nước cũng vô cùng quan trọng như chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, hay chính sách về quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng cho khu vực nào đó.

Cuối cùng một trong những bí quyết hiệu quả trong nhiều tình huống là nhà đầu tư phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Điều này, đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven. Đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Đối với các bất động sản trung tâm thì việc mua nhà rồi décor và sửa chữa lại cũng tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản. Để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu từ cần phải có sự nhạy bén nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản.

Tất cả câu chuyện về sóng đầu tư bất động sản mà chúng tôi trao đổi với “bác sĩ” Quang có thể không quá mới với một số nhà đầu tư. Nhưng đối với chúng tôi, đây vẫn là một câu chuyện có nhiều giá trị vì nó xâu chuỗi được các vấn đề một cách logic, dễ nhớ, dễ ứng dụng.

Điều đáng quý hơn cả bí quyết này cũng không phải đến từ sách vở, mà chính từ những chiêm nghiệm, quan sát của một người đã có rất nhiều thành công trong đầu tư bất động sản suốt hơn 20 năm qua. Chúng tôi cho rằng đây cũng là những bí quyết vô cùng quý giá đối với các nhà đầu tư mới và những nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trên thị trường bất động sản.