“Bắt mạch” thị trường BĐS Hà Nội 2011

10 sự kiện nổi bật năm 2010

Năm 2010 có thể nói là một năm mà thị trường BĐS Hà Nội trải qua nhiều đợt thăng trầm mạnh mẽ nhất. Nguyên nhân bắt nguồn từ rất nhiều sự kiện nổi bật, tác động và làm ảnh hưởng không nhỏ đến các hoạt động giao dịch của thị trường BĐS. Các chuyên gia BĐS đã điểm lại 10 sự kiện nổi bật của năm như sau:

Một là, sự kiện dự thảo Đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Ngay sau khi dự thảo này được công bố, thị trường BĐS đã có những phản ứng tiêu cực, giá đất của một số khu vực đặc biệt là khu vực các huyện thuộc địa bàn Hà Tây cũ như Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì nóng lên từng ngày. Có những nơi giá đất đã bị giới đầu cơ và cò đất "làm xiếc" đẩy giá lên tới 200%. Và chỉ sau khi chính quyền TP Hà Nội có những chính sách chấn chỉnh quản lý đất đai thì cơn sốt đất tại những khu vực này mới được hạ nhiệt.

Hai là, Chính phủ đã rà soát và cho phép 244 dự án khu vực phía Tây Hà Nội được tiếp tục triển khai thực hiện. Sự kiện này giúp làm tăng nguồn cung, giải tỏa sự khan hiếm của thị trường BĐS và làm cho giao dịch tại các khu vực này sôi nổi hơn.

Ba là, sự kiện Chính phủ ban hành Nghị định số 71 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của nghị định trên. Việc ban hành những quy định này không những giúp các chủ đầu tư có được những chỉ dẫn cụ thể trong việc huy động vốn của khách hàng mà nó còn đánh mạnh vào giới đầu cơ BĐS, chấm dứt thời kỳ lũng đoạn, đẩy giá BĐS tạo "bong bóng" thị trường.

Bốn là, sự kiện hàng loạt công trình hạ tầng giao thông hoàn thành đưa vào sử dụng để chào mừng Đại lễ 1000 năm Thăng Long - Hà Nội như đường Vành đai 3, Đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài… đã đẩy giá nhà đất tại những khu vực này tăng mạnh, có nơi tăng đến 50%.

Năm là, sự kiện xây dựng và vận hành những cây cầu bắc qua sông Hồng như Vĩnh Tuy, Nhật Tân, đã làm cho thị trường BĐS khu vực Hoàng Mai, Long Biên, Đông Anh sôi động hẳn lên, có nhiều nơi giá cả tăng trên 20%.

Sáu là, hiện tượng giá vàng và Đô la Mỹ trong nước tăng mạnh, kéo theo giá BĐS được giao dịch cũng tăng theo (chủ yếu là các chung cư cao cấp). Điều này đã làm cho thị trường hàng hóa cao cấp gần như đóng băng, rất hiếm có giao dịch mua bán.

Bẩy là, tại Hà Nội, dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đã băt đầu được các chủ đầu tư quan tâm khai thác. Hàng loạt dự án loại này đã được khởi công hoặc bắt đầu chào bán ra thị trường tạo nguồn cung lớn cho đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội. Đặc biệt hơn là sự xuất hiện loại chung cư mi ni có giá bán khoảng 500 - 700 triệu đồng/căn, loại sản phẩm này đang được nhiều đối tượng khách hàng quan tâm và tìm mua.

Tám là, tỷ lệ lạm phát cao kỷ lục trong nhiều năm qua (chỉ số CPI của Hà Nội đến tháng 12 là 9,56%) cũng góp phần đẩy giá BĐS ở Hà Nội tăng mạnh. Vì tâm lý muốn sử dụng BĐS làm tài sản cất giữ, tránh rủi ro khi lạm phát tăng cao và đồng tiền rớt giá.

Chín là, chính sách tiền tệ của Chính phủ và cuộc chạy đua lãi suất của các ngân hàng đã làm giảm nguồn cung tiền, đồng thời làm tăng chi phí đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân cơ bản làm giảm giao dịch trên thị trường BĐS.

Mười là, hội thảo BĐS Quốc tế "Phát triển nhà ở và thị trường BĐS - Kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam" do Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS chủ trì với sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ Công Thương, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á tổ chức từ ngày 26 - 28/11/2010 tại Hà Nội. Qua hội thảo, các chuyên gia BĐS Việt Nam, các doanh nghiệp, các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam đã học hỏi được rất nhiều kinh nghiệm quý báu trong công tác quản lý, xây dựng chiến lược… nhằm phát triển làm lành mạnh thị trường BĐS cũng như đem lại hiệu quả trong kinh doanh.

Những sự kiện trên đã ảnh hưởng và tạo cho thị trường BĐS có nhiều biến động khó lường "lúc nóng, lúc lạnh", giá cả liên tục bị đẩy lên. Ước tính bình quân, giá cả tăng so với năm 2009 khoảng 20 - 30%, nhưng lượng giao dịch thực sự lại giảm khoảng 20%.

Thị trường BĐS Hà Nội sẽ phát triển ra sao?

Dự báo thị trường BĐS năm 2011 sẽ phát triển khả quan hơn năm 2010 bởi những yếu tố sau: Lượng cung nhà ở cho thị trường chắc chắn sẽ phong phú hơn, dự tính sang năm 2011 có khoảng trên 50 dự án có sản phẩm đủ điều kiện giao dịch trên thị trường; Mức độ tăng trưởng của Việt Nam tiếp tục ổn định, lạm phát được hạn chế, dòng vốn FDI sẽ tăng hơn 2010. Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng mạnh, đồng thời khả năng thanh khoản cho thị trường này sẽ tốt hơn. Đồng thời, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và hệ thống hạ tầng công cộng, dự án nhà ở xã hội tiếp tục được hoàn thiện ở nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội, điều đó sẽ làm tăng tính hấp dẫn cho các dự án nhà ở tại khu vực này.

Không những thế, chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS sẽ dần hoàn thiện và chặt chẽ hơn, tạo tính minh bạch và thông thoáng hơn cho các giao dịch mua bán. Đồng thời làm hạn chế hơn nữa tình trạng đầu cơ, làm giá của cò nhà đất, tiến tới ổn định mức giá sát với nhu cầu của thị trường. Và không loại trừ khả năng, sẽ xuất hiện một số hình thức kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư tín thác, cổ phiếu, trái phiếu dự án BĐS… tạo điều kiện cho dự án BĐS dễ dàng hơn trong việc huy động vốn để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, làm giảm áp lực nguồn cung và làm cho người tiêu dùng trên thị trường có nhiều sự lựa chọn hơn.

Dù tính chất thị trường BĐS có ổn định hơn, nhưng giá nhà đất năm 2011 vẫn dự báo là không giảm, mà ngược lại vẫn có xu hướng tăng. Đó là do nguyên nhân của giá vàng, giá Đô la Mỹ trong nước vẫn còn bất ổn và ở mức cao; lãi suất ngân hàng cao; chi phí đầu tư cho dự án nhà ở như chi phí đền bù GPMB, chi phí sử dụng đất, chi phí nguyên vật liệu xây dựng… vẫn còn cao.

Vẫn nhiều tiềm năng

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam rất tiềm năng. Bởi theo con số thông kê về dân số, nước ta đang có khoảng 86 triệu dân. Như vậy, cứ mỗi năm trung bình tăng 1 triệu dân, đặc biệt là các đô thị lớn đang có nhu cầu rất cao về nhà ở. Hơn nữa, nhu cầu về cải thiện chỗ ở của người dân vẫn không ngừng tăng. Hiện Việt Nam có diện tích nhà ở trung bình khoảng 19m2/người, trong khi đó tại Trung Quốc mặc dù số dân rất lớn nhưng diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 28m2/người. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân ở nước ta hiện đạt trên 1.000 USD/người. Nhiều chuyên gia nhận định, khi khu vực nào có mức thu nhập bình quân đầu người bắt đầu từ mức trên 1.000 USD thì thị trường BĐS bắt đầu phát triển mạnh (thu nhập bình quân trên đầu người từ 1.000 - 10.000 USD là thời điểm phát triển mạnh của thị trường BĐS, tuy nhiên xét về từng giai đoạn cụ thể có sự tăng giảm khác nhau). Ngoài ra, việc đô thị hóa nhanh những năm tới, nhất là hàng hóa tại các khu đô thị mới đang và sẽ định hình từ khu vực Vành đai 3 trở ra, sẽ là nòng cốt của thị trường BĐS Hà Nội phát triển trong những năm tới.

Có thể thấy rằng, thị trường BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung sẽ có viễn cảnh khá tốt trong những năm tới, và dự báo sẽ phục hồi sớm…