Bất động sản Trung Quốc cần chiến lược quản lý suy thoái trong trung hạn

Bất động sản từ lâu đã đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Trung Quốc, thúc đẩy tăng trưởng nhanh chóng trong những thập kỷ gần đây và chiếm tới 20% hoạt động kinh tế của quốc gia tỷ dân.

Tuy nhiên, sự phụ thuộc này đi kèm với việc tích tụ những rủi ro đáng kể.

Giá nhà trở nên cao đáng kể so với thu nhập hộ gia đình trong thập kỷ trước đại dịch, một phần vì người dân thích đầu tư phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản khi các lựa chọn tiết kiệm thay thế khác vô cùng khan hiếm. Kỳ vọng giá nhà và đất tiếp tục tăng đã cho phép các nhà phát triển bất động sản vay vốn nhanh chóng, trong khi việc bán đất mang lại nguồn thu quan trọng cho chính quyền địa phương.

Nhìn nhận được các nguy cơ to lớn từ tình trạng trên, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều biện pháp để hạn chế rủi ro và chuyển đổi ngành này sang quy mô phù hợp và bền vững hơn. Họ đã thực hiện hành động kiên quyết để hạn chế tình trạng vay mượn quá mức của các nhà phát triển và các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản kể từ năm 2020. Tuy nhiên, cách triển khai quá đột ngột đã gây sốc cho thị trường, khiến hoạt động giao dịch lao dốc. Gần đây nhất, sau hàng loạt chính sách hỗ trợ trở lại với ngành bất động sản, chính phủ Trung Quốc đã nhắm đến việc thúc đẩy nhà cho thuê, mở rộng nhà ở giá rẻ và nâng cấp các khu đô thị kém phát triển.

Ngành bất động sản Trung Quốc đã bước sang năm suy thoái thứ tư, tiến độ thu hẹp quy mô của lĩnh vực này đã diễn ra nhanh chóng ở một số khía cạnh. Số lượng nhà mới xây dựng đã giảm hơn 60% so với mức trước đại dịch, một tốc độ kỷ lục chỉ thấy ở các vụ phá sản thị trường nhà ở xuyên quốc gia trong ba thập kỷ qua. Doanh số bán giảm trong bối cảnh người mua nhà lo ngại rằng các chủ đầu tư sẽ thiếu vốn để hoàn thành dự án và giá nhà sẽ tiếp tục bất ổn trong tương lai.

Trong khi đó, các lỗ hổng lớn trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa được giải quyết, để lộ những rủi ro về mặt bền vững của ngành này cũng như nền kinh tế. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã mất khả năng thanh toán nhưng đã tránh được tình trạng phá sản, một phần nhờ các quy định cho phép người cho vay trì hoãn việc ghi nhận các khoản nợ khó đòi của họ. Điều này đã giúp hạn chế tác động lan tỏa tới giá bất động sản và bảng cân đối kế toán ngân hàng. Giá nhà cũng chỉ giảm ở mức khiêm tốn, một phần do một số thành phố đã tìm cách hạn chế tình trạng giảm giá thông qua các quy định và hướng dẫn về niêm yết giá nhà.

Thị trường nhà đất Trung Quốc phải đối mặt với nhiều áp lực hơn trong những năm tới do các yếu tố mang tính cấu trúc, đặc biệt là sự thay đổi về nhân khẩu học. Nhu cầu về nhà ở mới sẽ giảm dần trong những năm tới khi dân số giảm và quá trình đô thị hóa chậm lại. Các khoản trợ cấp công lớn trong thập kỷ trước đã giúp hàng triệu người chuyển đến nhà ở mới từ những tòa nhà cũ thiếu tiện nghi hiện đại. Nhu cầu như vậy có thể sẽ ít hơn do doanh thu bán đất sụt giảm đã thắt chặt các hỗ trợ tài chính của chính quyền địa phương và ít cư dân sống trong những ngôi nhà cũ hơn.

Đối mặt với những áp lực điều chỉnh mang tính chu kỳ và cấu trúc này, đầu tư nhà ở có nguy cơ giảm sâu hơn và vẫn ở mức thấp. Gần đây, IMF đã dự kiến đầu tư bất động sản mới tại Trung Quốc trong trung hạn, dựa trên một số kịch bản về sự phát triển của nhu cầu cơ bản cũng như tác động của tình trạng dư thừa hàng tồn kho và các áp lực từ phía cung khác. Trong những kịch bản này, phân tích của IMF cho thấy, đầu tư bất động sản có thể sẽ giảm từ 30% đến 60% so với mức năm 2022 và chỉ phục hồi rất chậm. Điều này tương đương với những đợt suy thoái lớn về nhà ở tại các quốc gia khác, với tốc độ khởi công dự án chậm lại ở mức tương tự.

Việc tăng chi tiêu cho nhà ở giá rẻ và tái phát triển đô thị theo kế hoạch trong năm 2024 có thể giúp bù đắp phần nào sự sụt giảm về đầu tư. Nhưng khoản chi tiêu này không có khả năng làm giảm đủ lượng lớn tồn kho nhà ở do các nhà phát triển gặp khó khăn nắm giữ.

Tuy nhiên, Trung Quốc vẫn có thể đạt được quá trình chuyển đổi ngắn hơn và suôn sẻ hơn cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, việc cho phép điều chỉnh giá nhà nhiều hơn dựa trên giá thị trường và nhanh chóng tái cơ cấu các nhà phát triển mất khả năng thanh toán sẽ giúp giải quyết tình trạng tồn kho và giảm bớt lo ngại rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm. Các quy định cho phép các ngân hàng tránh việc ghi nhận các khoản nợ khó đòi đối với các nhà phát triển nên được loại bỏ dần dần.

Chính quyền cũng cần hỗ trợ các nhà phát triển có năng lực và thắt chặt các quy định để ngăn ngừa rủi ro gia tăng trong tương lai. Bảo hiểm cho người mua nhà trước nguy cơ các chủ đầu tư không hoàn thiện ngôi nhà đã mua có thể giúp khôi phục niềm tin và giảm bớt áp lực bán hàng cho các chủ đầu tư. Các quy tắc ký quỹ chặt chẽ hơn đối với việc sử dụng nguồn vốn tài trợ trước khi bán cũng sẽ giúp cải thiện các biện pháp bảo vệ pháp lý cho người mua nhà. Thuế bất động sản trên toàn quốc và lương hưu được cải thiện hoặc các lựa chọn tiết kiệm khác sẽ giúp giảm nhu cầu đầu tư vào nhà ở của các hộ gia đình. Cũng sẽ cần phải cải cách tài chính để khắc phục sự không phù hợp về cơ cấu giữa nghĩa vụ thu và chi của chính quyền địa phương nhằm giảm sự phụ thuộc của họ vào hoạt động bán đất và bất động sản.