Trung Quốc vẫn loay hoay đi tìm lời giải cho khủng hoảng bất động sản

Trong hai thập kỷ kể từ khi Hội đồng Nhà nước Trung Quốc chính thức xếp bất động sản là “ngành kinh tế trụ cột”, thì lĩnh vực này đã phát triển nhanh chóng, thúc đẩy tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội và truyền cảm hứng cho hàng triệu người Trung Quốc mơ ước sở hữu nhà riêng.

Tuy nhiên, lĩnh vực này hiện đang gặp phải nhiều vấn đề, từ giá cả cao đến các khoản nợ khổng lồ và có nguy cơ làm suy yếu tăng trưởng kinh tế vào thời điểm mà Trung Quốc đang đà suy thoái.

Mặc dù không có quyền sở hữu đất tư nhân ở Trung Quốc, nhưng các hộ gia đình vẫn mong muốn sở hữu nhà riêng, vừa để cải thiện điều kiện sống vừa để tích lũy của cải. Người Trung Quốc không thể dễ dàng mua tài sản nước ngoài do các biện pháp kiểm soát vốn và các sàn giao dịch chứng khoán Trung Quốc hoạt động không hiệu quả. Trung Quốc không đánh thuế bất động sản nhà ở, lãi vốn hoặc thừa kế - và nhà đất hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn về giá trị. Kết quả là, bất động sản trở thành loại tài sản hấp dẫn nhất.

Từ năm 2005 đến năm 2021, chỉ số giá thực của bất động sản nhà ở Trung Quốc đã tăng 28,5%, từ 87,95 lên 112,99. Mặc dù chỉ số giá đã giảm vài lần trong những năm qua nhưng nó luôn phục hồi mạnh mẽ, khiến người Trung Quốc có ấn tượng rằng, khi bàn về tích lũy tài sản, quyền sở hữu nhà là một thứ rất chắc chắn và đáng tin cậy

Nhưng do kỳ vọng về giá nhà đất tăng và hoạt động đầu cơ khiến giá thực tế tăng cao hơn nhiều so với thu nhập khả dụng của hộ gia đình, nhà ngày càng trở nên khó mua đối với giới trẻ Trung Quốc, chứ đừng nói đến những người lao động nhập cư, vốn không được hưởng các quyền lợi như cư dân bản địa có hộ khẩu. Ở một số thành phố hạng nhất, giá nhà ở cao hơn 40 lần mức thu nhập trung bình.

Chính phủ Trung Quốc đã nhiều lần cố gắng kiềm chế giá nhà đất, như bằng cách hạn chế số lượng bất động sản mà một hộ gia đình có thể mua và thậm chí áp đặt các biện pháp kiểm soát hành chính đối với giá nhà. Nhưng những biện pháp như vậy phần lớn không hiệu quả và đôi khi còn phản tác dụng. Mặc dù điều này một phần là do người mua và người bán tìm cách lách luật, nhưng nguyên nhân cơ bản là lĩnh vực bất động sản đã chiếm lĩnh nền kinh tế Trung Quốc quá mạnh mẽ.

Bất động sản có chuỗi giá trị rất dài nên bất cứ điều gì diễn ra với thị trường này đều có tác động sâu rộng. Giá nhà đất tăng chậm hơn dẫn đến đầu tư bất động sản tăng trưởng chậm hơn. Vì những khoản đầu tư như vậy và các hoạt động liên quan chiếm tỷ trọng lớn trong GDP của Trung Quốc - trung bình hơn 10% trong thập kỷ qua - tăng trưởng kinh tế chung đã bị kéo giảm.

Trong nhiều năm, bất cứ khi nào điều này xảy ra, chính phủ Trung Quốc phản ứng bằng cách nới lỏng hoặc đảo ngược bất kỳ biện pháp nào đang cản trở tăng trưởng giá nhà, mở đường cho sự phục hồi mạnh mẽ cả về đầu tư bất động sản và giá bất động sản. Sau cuộc khủng hoảng năm 2014-2015, giá nhà đất tăng vọt - và tiếp tục tăng trong sáu năm tiếp theo, trở thành đợt tăng giá dài nhất (hầu hết) không bị gián đoạn kể từ năm 2003.

Vì vậy, vào năm 2021, chính phủ Trung Quốc lại can thiệp, đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” cho các nhà phát triển bất động sản. Nếu bất kỳ nhà phát triển nào có tỷ lệ nợ trên tài sản lớn hơn 70%, tỷ lệ đòn bẩy ròng cao hơn 100% hoặc tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn trên 100%, thì nhà phát triển đó sẽ mất quyền tiếp cận với vốn tín dụng ngân hàng. Không có gì ngạc nhiên khi chỉ số giá nhà đất ngay lập tức giảm, kéo theo sự tăng trưởng của đầu tư bất động sản.

Điều đáng ngạc nhiên là về mức độ sụt giảm: Năm 2022, đầu tư bất động sản giảm mạnh 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Và mặc dù chính phủ đã sớm nới lỏng chính sách hạn chế một cách đáng kể, sự phục hồi quen thuộc ở các giai đoạn trước đã không diễn ra. Ngược lại, trong 10 tháng đầu năm 2023, tốc độ tăng trưởng đầu tư bất động sản giảm thêm 9,3% so với cùng kỳ năm trước đó và lượng diện tích sàn nhà chưa bán tăng 18,3%.

Ngày nay, ngày càng nhiều nhà phát triển bất động sản đang đứng trên bờ vực vỡ nợ do tỷ lệ nợ trên tài sản cao và thiếu thanh khoản. Và một số – đáng chú ý nhất là Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc – đã rơi vào tình trạng trên. Trong khi các cơ quan quản lý Trung Quốc khẳng định rằng vụ vỡ nợ của Evergrande là sự kiện xảy ra một lần và sẽ có ít tác động đến thị trường, nhưng không thể phủ nhận những rủi ro đang gia tăng trong lĩnh vực bất động sản. Trong quá khứ, Trung Quốc luôn tìm cách vượt qua khó khăn, nhưng lần này sẽ rất khác.

Chắc chắn rằng việc vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản, ngay cả những công ty rất lớn, khó có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính mang tính hệ thống ở Trung Quốc. Vào cuối quý 3 năm 2023, dư nợ ngân hàng ở Trung Quốc đạt 234,5 nghìn tỷ Nhân dân tệ (33 nghìn tỷ USD), trong đó các khoản cho vay thế chấp chỉ chiếm 39 nghìn tỷ Nhân dân tệ (16,6% tổng số) và tín dụng dành cho các nhà phát triển bất động sản đứng ở mức 39 Nghìn tỷ nhân dân tệ. 13 nghìn tỷ nhân dân tệ (5,6% tổng số). Nhờ tiêu chuẩn cao đối với người đi vay và yêu cầu đặt cọc lớn, chất lượng các khoản vay thế chấp ở Trung Quốc rất cao.

Vấn đề mà các ngân hàng phải đối mặt không phải là khả năng người vay không trả được nợ quá hạn trên quy mô lớn mà là mong muốn ngày càng tăng của những người đi vay là trả nợ thế chấp sớm. Mặc dù tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc hiện rất thấp - dưới 2% - nhưng tỷ lệ này có thể tăng mạnh nếu chính phủ không giải quyết được vấn đề tài chính đang suy thoái của các nhà phát triển.

Ngoài việc thanh lý và tái cơ cấu các nhà phát triển bất động sản yếu kém, chính phủ Trung Quốc có thể hạn chế rủi ro tài chính bằng cách đặt các nhà phát triển bất động sản có nguy cơ mất khả năng thanh toán dưới sự kiểm soát lớn hơn, cho dù thông qua quyền bảo hộ hay quốc hữu hóa tạm thời. Chính phủ cũng có thể cung cấp tính thanh khoản cho các nhà phát triển có khả năng thanh toán và mua tài sản (tài chính hoặc vật chất) từ các nhà phát triển khác mà đang chịu áp lực phải đưa ra “bán tháo”.

Với vị thế tài chính tương đối mạnh và một ngân hàng trung ương có đủ không gian để áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng hơn, Trung Quốc có thể tạo điều kiện thuận lợi cho các giải pháp mạnh hơn để giải quyết vấn đề nợ nần của ngành bất động sản một cách triệt để hơn.