Bất động sản Trung Quốc: Băng tan nhưng thị trường khó ấm lại

Tháng 01/2023, giá trung bình của những ngôi nhà mới hoàn thành đã tăng tại 36 trong số 70 thành phố được khảo sát tại Trung Quốc, gấp đôi so với chỉ 15 thành phố được ghi nhận vào tháng 12/2022. Giá nhà cũ đã tăng ở 13 thành phố trong tháng trước, so với chỉ 7 thành phố vào tháng 12 năm ngoái.

Các số liệu thống kê chính thức mô tả một nền kinh tế đang thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng thị trường bất động sản lớn nhất thế giới vẫn còn một chặng đường dài trước khi quay trở lại mức giá cao chóng mặt trước đây. Đặc biệt là tỷ lệ thất nghiệp đang gia tăng trong lĩnh vực công nghệ vẫn tiếp diễn, khiến giá nhà và số lượng giao dịch bị ảnh hưởng tiêu cực.

Trên thực tế, số lượng giao dịch có thể thu hẹp trong năm nay, theo cơ quan xếp hạng tín dụng quốc tế Moody's Investors Service. Điều này sẽ làm trầm trọng thêm áp lực nợ đối với chính quyền địa phương và các ngân hàng yếu hơn.

Doanh số và giá giảm kéo dài có thể gây hậu quả nghiêm trọng đối với các phương tiện tài chính của chính quyền địa phương, vốn đã chứng kiến các khoản nợ tăng 15% lên 35 nghìn tỷ Nhân dân tệ (5,11 nghìn tỷ USD) vào năm ngoái.

Câu hỏi là, làm thế nào thị trường nhà ở của Trung Quốc đi đến nước này, sau khi vượt qua Hoa Kỳ vào năm 2017 để trở thành thị trường lớn nhất thế giới với doanh thu 1,7 nghìn tỷ USD?

Câu trả lời có thể bắt nguồn từ tháng 10/2016 trong kỳ nghỉ lễ Quốc khánh kéo dài một tuần của Trung Quốc, theo truyền thống là mùa cao điểm mua bán bất động sản. Chỉ trong một tuần đó, 21 chính quyền thành phố khác nhau - từ các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải, đến các thủ phủ cấp tỉnh như Nam Ninh và Tế Nam - đã công bố một loạt chính sách nhằm hạ giá nhà đang quá cao.

Các biện pháp hạ nhiệt đã tăng cường độ trong những tháng và năm tiếp theo, bao gồm giới hạn tài trợ thế chấp, trì hoãn phê duyệt khoản vay có chủ đích và thậm chí là ngăn chặn các vụ ly hôn giả để người mua không nhận được quyền giảm giá nhà.

Trong khi thị trường đang hạ nhiệt, các nhà quản lý Trung Quốc đã nhắm đến các nhà phát triển bất động sản, hầu hết trong số họ dựa vào các khoản vay ngân hàng để có vốn xây dựng, vì họ bị cấm bán nhà chưa có quy hoạch.

Các nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc đã phải gánh một núi nợ. Công ty lớn nhất trong số đó, China Evergrande Group, được coi là công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD. Các nhà phát triển lớn nhất khác có tổng cộng 238 tỷ USD trái phiếu trong và ngoài nước đáo hạn trong năm 2023.

Thất vọng vì không thể kiềm chế thị trường bất động sản, chính quyền trung ương đã giáng một đòn chí mạng vào tháng 08/2021 với chính sách “ba lằn ranh đỏ” cấm các nhà phát triển sử dụng các khoản vay mới để đảo nợ. Điều này trở thành nguyên nhân phá vỡ ngành bất động sản, khiến hết nhà phát triển này đến nhà phát triển khác của Trung Quốc rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Vào thời điểm đại dịch đẩy Thượng Hải vào tình trạng phong tỏa và buộc các trung tâm đô thị khác phải cắt giảm các hoạt động kinh tế, doanh số bán nhà của Trung Quốc đã bị đóng băng sâu. Chỉ số chính thức về giá cả trung bình đã giảm 1,6% trong tháng 10, đánh dấu mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ tháng 08/2015. Tệ hơn nữa, lãi suất toàn cầu đã đảo ngược bữa tiệc tiền rẻ kéo dài hàng thập kỷ, làm tăng chi phí thế chấp đối với người đi vay.

Trong một thời gian, có vẻ như mọi thứ không thể tồi tệ hơn được nữa. Các nhà phát triển đã sa thải nhân viên, hàng nghìn dự án nhà ở thiếu tiền mặt vẫn chưa hoàn thành và những người vay thế chấp từ chối trả tiền cho những ngôi nhà chưa hoàn thành.

Sau đó, chính phủ Trung Quốc đã thay đổi chính sách zero-Covid vào tháng 11 và hướng sự chú ý vào việc phục hồi nền kinh tế.

Thị trường bất động sản, chiếm từ 10 đến 12% tổng sản lượng quốc nội của Trung Quốc, đã trở thành tâm điểm cho sự hồi sinh của nền kinh tế. Chính quyền tỉnh và địa phương đã dốc hết sức lực để phá băng cho thị trường bất động sản, thay thế các biện pháp hạ nhiệt bằng các ưu đãi, giảm giá và quà tặng để thu hút người mua.

Trong nỗ lực mới nhất, Phúc Châu, thủ phủ của tỉnh Phúc Kiến, cho biết họ sẽ giảm giá tới 30% cho các giao dịch mua nhà của nhân viên đủ điều kiện trong các doanh nghiệp hàng đầu.

Cơ quan quản lý ngân hàng cũng thay đổi phát ngôn, nói một cách tích cực về việc mở các nguồn tài trợ để giúp ổn định lĩnh vực bất động sản, ngay cả khi ba lằn ranh đỏ về điều kiện vay thế chấp của ngân hàng trung ương vẫn được giữ nguyên.

Hiện tại, việc đảo ngược chính sách dường như đã ngăn chặn đà trượt dốc kéo dài 16 tháng của giá nhà. Dữ liệu về giá trong tháng 1 mang lại tia hy vọng cho lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn, khiến cổ phiếu bất động sản tăng ở Thượng Hải, Thâm Quyến và Hồng Kông.

Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã tuyên bố “nhà để ở, không phải để đầu cơ”. Sắc lệnh đó được đưa ra lần đầu tiên vào năm 2017 trong đại hội Đảng Cộng sản, và được lặp lại 5 năm sau đó. Chính phủ đã nhắc lại chỉ thị đó nhiều lần kể từ đó, phù hợp với mục tiêu theo đuổi “sự thịnh vượng chung” của quốc gia này.

Chính phủ Trung Quốc đã cho thấy rằng họ có thể khiến một bộ phận nền kinh tế trị giá hàng nghìn tỷ đô la rơi vào tình trạng đóng băng sâu. Do vậy, thị trường có thể tan băng, nhưng sẽ không bao giờ được phép quá nóng trở lại.