Tương lai nào đang đợi bất động sản Trung Quốc?

Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, lĩnh vực bất động sản đã nổi lên như một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của nền kinh tế Trung Quốc, đóng góp nhiều hơn cả xuất khẩu ra nước ngoài. Đầu tư ồ ạt vào cơ sở hạ tầng và bất động sản khiến nguồn cung và nhu cầu dần mất cân bằng. Giá nhà đất tăng với tốc độ ánh sáng.

Tỷ lệ tiết kiệm cao nổi tiếng của Trung Quốc cùng với các biện pháp kiểm soát vốn chưa chặt chẽ đã khiến dòng tiền đổ vào quá nhiều, thổi bùng lên bong bóng bất động sản. Các hộ gia đình Trung Quốc đã đầu tư tới 80% tài sản vào bất động sản và nhiều người đã mua nhiều bất động sản tùy theo khả năng tài chính của họ.

Kết quả là, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đạt quy mô lớn nhất thế giới, trước khi bong bóng đột ngột kết thúc vào khoảng 18 tháng trước.

Sự bùng nổ bất động sản kéo dài một thập kỷ này đã để lại những dấu ấn rất lớn. Trước hết, ngành này đã đóng góp tới 1/3 mức tăng trưởng đầu tư tài sản cố định và tăng trưởng GDP ở Trung Quốc trong giai đoạn 2010-2019.

Thứ hai, ngành bất động sản cung cấp một lượng lớn tiền mặt cho các chính quyền địa phương thông qua việc bán đất cho các nhà phát triển. Trong khi đó, các nhà đầu tư có thể triển khai nhiều dự án cùng lúc, chẳng hạn như mua lại các công viên công nghệ, nhờ nguồn vốn từ việc thế chấp các dự án đang có.

Cuối cùng, khi giá đất tiếp tục tăng và các nhà phát triển bất động sản bị cắt nguồn tài trợ từ ngân hàng nhằm hạn chế đòn bẩy ngày càng cao, họ phải tìm ra những cách sáng tạo để khơi thông dòng vốn cho chính mình.

Điều này, cùng với nhu cầu cấp vốn cho các dự án cơ sở hạ tầng của chính quyền địa phương, đã dẫn đến sự xuất hiện nhanh chóng của các “ngân hàng bóng tối” với mức lãi suất cắt cổ.

Những thách thức về chính sách

Ngân hàng bóng tối và những rủi ro liên quan đến sự ổn định tài chính là vấn đề đau đầu đối với các cơ quan quản lý. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình lần đầu tiên cố gắng điều chỉnh đòn bẩy quá mức của thị trường bất động sản vào giữa năm 2017. Điều này đã phản tác dụng vì một lần nữa thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các nguồn vốn thay thế, bao gồm thị trường trái phiếu nước ngoài và nhất là các khoản thanh toán trước của người mua. Tiền tiết kiệm và tài sản tích lũy của các hộ gia đình Trung Quốc ngày càng gắn bó chặt chẽ với lĩnh vực bất động sản bị thổi phồng gấp 4 lần – xét về quy mô tài sản của các nhà phát triển – so với bất kỳ nơi nào khác trên thế giới.

Sự mong manh của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã được “ém nhẹm” trong những năm qua nhờ tính thanh khoản tài chính dồi dào và tăng trưởng kinh tế cao. Những điều này đột nhiên trở nên rõ ràng khi các cơ quan quản lý Trung Quốc bắt đầu phản ứng với giá nhà đất ngày càng tăng và sự suy giảm về khả năng chi trả cho nhà ở và phân phối thu nhập.

Đến mùa hè năm 2020, trong thời kỳ mà Trung Quốc dường như đã chiến thắng trong cuộc chiến chống lại đại dịch khi phần còn lại của thế giới còn đang gặp khó khăn, Trung Quốc đã quyết định đưa ra quy định “ba lằn ranh đỏ” để hạn chế đòn bẩy của nhà phát triển. Những nguyên tắc tài chính liên quan đến tỷ lệ nợ trên tiền mặt, vốn chủ sở hữu và tài sản là một bước đi đầy rủi ro. Rõ ràng là một số nhà phát triển, bao gồm cả Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc, không thể chịu được áp lực này.

Đây là một cú sốc đối với các nhà đầu tư, cả ở Trung Quốc và toàn cầu. Evergrande có khoản nợ chưa thanh toán lên tới 300 tỷ USD, 10% trong số đó là của các nhà đầu tư nước ngoài. Tác động lan tỏa của việc Evergrande không trả được nợ nước ngoài vào mùa hè năm 2021 đã dẫn đến việc một số nhà phát triển khác vỡ nợ và các giao dịch nhà ở sụp đổ. Giá nhà đất ngay lập tức suy giảm, tăng trưởng âm tới mức 2 con số.

Ngoài ra, các cuộc tẩy chay trả các khoản thanh toán thế chấp nổi lên vào nửa đầu năm 2022 của người mua nhà khi không nhận được nhà như hứa hẹn, càng khiến rủi ro tài chính tại Trung Quốc tăng lên.

Một số dự báo

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã quyết định quay lại vạch xuất phát ban đầu và dỡ bỏ các hạn chế theo quy định đối với các nhà phát triển bất động sản, chẳng hạn như “ba lằn ranh đỏ”. Nhưng trớ trêu thay, chính sách zero-Covid và tác động tiêu cực của nó đối với nền kinh tế Trung Quốc có thể là lý do còn lại dẫn đến tình trạng này. Nói cách khác, việc đồng thời đối phó với Covid cũng như sự sụp đổ của lĩnh vực bất động sản là quá sức đối với Trung Quốc, nhưng cũng mở đường cho lĩnh vực này “làm mới” chính mình.

Những điểm yếu về cấu trúc của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn tồn tại. Các gia đình có thể vẫn cảnh giác với thị trường bất động sản và có thể sẽ không đầu tư tiền dễ dàng như trước đây. Điều này cho thấy rằng các giao dịch nhà ở có thể sẽ không bao giờ phục hồi trở lại mức trước đại dịch.

Tuy nhiên, việc dỡ bỏ áp lực chính sách sẽ mang lại một số hỗ trợ cho lĩnh vực này vào năm 2023 và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Nhưng mặt trái là sẽ có nhiều đòn bẩy được sử dụng hơn sau khi nới lỏng các quy định. Trong khi đó, khả năng chi trả nhà ở sẽ không cải thiện nhanh như mong đợi. Tất cả đều không báo hiệu tốt cho mục tiêu “thịnh vượng chung” mà chính phủ Trung Quốc đang đặt ra.