Bất động sản nghỉ dưỡng: lợi nhuận hấp dẫn, nhưng…

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam

Theo ông đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay có hấp dẫn so với các phân khúc khác?

Mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn vẫn là điểm chính khiến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn so với các phân khúc khác. Việc Việt Nam đẩy mạnh phát triển du lịch, thu hút lượng khách du lịch lớn đến với Việt Nam là một nền tảng tốt để chủ đầu tư đảm bảo được mức lợi nhuận cam kết.

Tuy nhiên, để một dự án bất động sản nghỉ dưỡng thành công, dự án sẽ cần phải đảm bảo các yếu tố về chất lượng xây dựng, thiết kế có đặc biệt hay không; chất lượng dịch vụ của dự án và cuối cùng là sự hỗ trợ từ các dịch vụ vui chơi, giải trí đi kèm.

Có nhiều ý kiến cho rằng bất động sản thời gian qua đang phát triển quá nhanh và sẽ gây dư thừa nguồn cung, quan điểm của ông như thế nào?

Bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang phát triển mạnh về cả cung lẫn cầu. Trong giai đoạn 2016, thị trường này khá sôi động với rất nhiều dự án mới chào bán đã nhanh chóng ghi nhận được tỷ lệ bán 70%-80%. Sự gia tăng mạnh mẽ khách du lịch quốc tế trong thời gian qua và lượng khách dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới sẽ là tiền đề cho loại hình bất động sản này tiếp tục toả sáng.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang bắt đầu lo ngại về việc phát triển ồ ạt sẽ dẫn đến nguy cơ dư cung. Do vậy, các chủ đầu tư cần cẩn trọng hơn trong cách tiếp cận, đánh giá tiềm năng của dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư phát triển. Cần có cái nhìn tổng quan về thị trường, không chỉ tại thời điểm hiện tại mà còn trong tương lai để có kế hoạch phát triển phù hợp.

Theo ông, những khó khăn khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam là gì?

Đối với các chủ đầu tư, việc phát triển một dự án nghỉ dưỡng thường gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, các chính sách và quy trình thủ tục để đầu tư phức tạp, chưa rõ ràng. Bên cạnh đó là thiếu cơ sở hạ tầng hỗ trợ hay dự thay đổi của quy hoạch khu vực cũng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của dự án. một yếu tố quan trọng nữa khi làm dự án nghỉ dưỡng thường cần có diện tích đất rộng và hệ số sử dụng đất thấp nên để tìm mua được khu đất phù hợp với giá trị hợp lý cũng là một thách thức.

Đối với người mua và nhà đầu tư, hiện nay để tìm kiếm thông tin về quyền sở hữu của dự án (50 năm hay lâu dài) không rõ ràng. Người mua cũng khó có thể đánh giá năng lực chủ đầu tư trong việc vận hành dự án cũng như khả năng đảm bảo mức lợi nhuận cam kết vì phần lớn các chủ đầu tư bất độngu sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chưa có hồ sơ năng lực mạnh để phát triển loại hình này do bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Hiện nay ở các thành phố biển khá phổ biến loại hình Condotel và chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận khá cao từ 8-12%, nhưng số lượng Condotel đang tăng nhanh liệu có ảnh hưởng đến lợi nhuận mà các chủ đầu tư đang cam kết hay không? Và có rủi ro gì cho người mua loại hình này?

Việc nguồn cung tăng mạnh cũng phần nào tác động đến tình hình hoạt động của các dự án, ảnh hưởng đến khả năng chủ đầu tư đạt được mức doanh số cam kết đối với người mua. Tuy nhiên, nếu các dự án có chất lượng tốt, thu hút được nguồn khách lưu trú ổn định sẽ vẫn đạt được mức hoạt động tốt. Đối với loại hình này, rủi ro đáng chú ý nhất là mức lợi nhuận thu được từ dự án có thể không đạt được mức mong muốn, ảnh hưởng đến lợi nhuận cam kết được đề ra.

Mức lợi nhuận cam kết từ 8-12% thường đạt được đối với những sản phẩm tốt nhất trong khu vực đó. Vì vậy chúng tôi khuyến khích các nhà đầu tư xem xét cẩn thận hơn về cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư đưa ra.

Hơn nữa, bất kỳ một dự án khách sạn hay condotel nào cũng phải mất một thời gian để hoạt động ổn định, thường mất khoảng 3 năm và có thể nhiều hơn. Vì vậy, thông thường khoản tài sản đảm bảo này sẽ được tính vào giá mua. Ngoài ra, nhà đầu tư cần quan tâm đến tình hình tài chính của các nhà phát triển dự ấn và khả năng thanh toán của họ đối với khoản lợi nhuận cam kết.

Ông có lời khuyên gì dành cho các nhà đầu tư vào phân khúc này?

Trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần chú ý đến khả năng vận hành, quản lý dự án khi đi vào hoạt động của chủ đầu tư hoặc dự án có sự tham gia của các đơn vị quản lý có kinh nghiệm hay không. Thứ hai, cần xem vị trí của dự án có nằm tại các khu vực có khả năng thu hút khách du lịch hiện tại và trong tương lai hay không.

Ngoài ra, khi đầu tư vào loại hình này cũng cần chú ý đến những ràng buộc pháp lý giữa các bên tham gia. Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cần được làm rõ ngay từ giai đoạn đầu để tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có về sau.