Bất động sản Mỹ trong vòng xoáy luẩn quẩn

Mua nhà trả góp là điều cực kỳ phổ biến ở đất nước có nền kinh tế số một thế giới, với 66% tổng số nhà được mua qua hình thức trả góp. Những điều tích cực mang lại rất đáng kể. Người dân có thể sở hữu nhà riêng, thay vì phải đi thuê, từ đó cũng xây dựng một khoản tiết kiệm cho chính mình. Số tiền đi thuê nhà sẽ được trả vào chính căn nhà mình đang ở, thay vì phải trả cho người khác.

Theo giáo sư James Davis của Đại học Cornell, chính sách từ thời Tổng thống Bill Clinton chú trọng việc giúp đỡ người nghèo có thể sở hữu nhà bằng cách gây áp lực lên các ngân hàng buộc họ phải nới lỏng những yêu cầu cho vay. Đồng thời, Tổng thống Clinton cũng đã giảm tỷ lệ dự trữ tiền tệ của Fannie Mae, tổ chức tài chính chuyên trách chứng khoán hoá các khoản cho vay trả góp, xuống còn 2.5%. Việc này đã nới rộng lượng tiền cho vay trả góp một cách đáng kể.

Lòng tham của các ngân hàng

Ngân hàng và các công ty cho vay trả góp thường gộp nhiều các khoản cho vay mua nhà thành một gói và bán lại cho những công ty đầu tư chứng khoán là cách đầu tư nhiều lợi nhuận. Các công ty đầu tư sau đó sẽ chứng khoán hoá những gói trả góp này và tiếp tục bán cho các nhà đầu tư và trả họ lãi suất theo định kỳ.

Dưới góc độ vĩ mô, tiền được chuyển từ các nhà đầu tư đến với những người mua nhà trả góp. Ngân hàng và các công ty đầu tư chứng khoán chỉ là những người ở giữa. Tuy nhiên, những gói chứng khoán này không loại trừ được những rủi ro hệ thống như lãi suất, khủng hoảng và chiến tranh. Những rủi ro này không thể loại bỏ với phương pháp đa dạng hoá đầu tư.

Nhu cầu mua nhà trên đà đi lên kéo theo sự tăng giá của thị trường bất động sản và cũng sinh lợi nhuận cho các gói chứng khoán trả góp kia. Do đó, các ngân hàng càng muốn nới lỏng tín dụng, tạo ra vô số những khoản nợ dưới chuẩn. Việc vay tiền mua nhà đòi hỏi người đi vay phải có mức độ tín nhiệm nhất định phụ thuộc vào giá trị cần vay, những yếu tố này bao gồm thu nhập, khoản nợ hiện tại và lịch sử thanh toán tín dụng. Nợ dưới chuẩn là những khoản cho vay những đối tượng có độ tín nhiệm thấp. Độ rủi ro thường rất cao và đi kèm với lãi suất cũng cao. Cuối năm 2007, số tiền đổ vào những khoản nợ dưới chuẩn lên đên 1,3 ngàn tỷ đô-la.

Quả bong bóng bất động sản đã hình thành từ đó. Khi quả bong bóng này nổ, người dân không còn khả năng trả tiền vay hàng tháng, giá trị bất động sản đi xuống không ngừng, các gói chứng khoán trả góp bị mất giá vì không nhà đầu tư nào muốn mua nữa. Do nắm giữ quá nhiều những gói chứng khoán này, ngân hàng đầu tư Lehman Brothers đã bị phá sản. Với các ngân hàng thương mại khác, tình thế cũng không khả dĩ hơn. Khi người dân không thể trả tiền hàng tháng cho khoản vay này, ngân hàng buộc phải thu hồi nhà. Tuy nhiên, giá nhà xuống rất thấp nên khi các ngân hàng bán những căn nhà này để gỡ gạc, họ cũng không thu lại được số tiền đã bỏ ra ban đầu. Vô hình chung, số lượng nhà bán ra trên thị trường cũng tăng lên đáng kể, càng khiến cho giá trị bất động sản đi xuống như một vòng xoáy luẩn quẩn.

Sự mù quáng

Mong muốn được sử hữu một căn nhà là tâm lý chung. Thay vì phải đi thuê trả tiền nhà hàng tháng cho chủ nhà, chúng ta tự bỏ số tiền đó vào chính căn nhà của mình theo hình thức trả góp. Đến khi trả xong thì căn nhà hoàn toàn thuộc về mình, đó là một bài toán kinh tế hợp lý. Tuy nhiên, mua nhà trả góp đòi hỏi rất nhiều yếu tố, quan trọng nhất là thu nhập đảm bảo trong thời gian dài để có thể duy trì khả năng chi trả.

Hai hình thức mua nhà trả góp phổ biến nhất là lãi suất cố định và lãi suất bất định.

Lãi suất cố định: kỳ hạn vay mua nhà phổ biến nhất là 30 năm, đặt cọc cho ngân hàng vào năm 2008 ít nhất là 5% giá trị mua. Ví dụ, để mua một căn nhà trị giá 100,000 đô, người dân chỉ có thể vay tối đa 95,000 đô, với lãi suất cố định trong vòng 30 năm và tiền trả ngân hàng mỗi tháng cũng cố định,

Lãi suất bất định: trong vòng 3 năm hoặc 5 năm hoặc 7 năm đầu, tuỳ vào điều khoản vay, lãi suất sẽ cố định và thấp hơn lãi suất cố định cùng thời điểm. Ví dụ vào thời điểm vay, lãi suất cố định là 5% trong 30 năm thì nếu chọn lãi suất bất định, lãi suất sẽ chỉ vào hơn 3% trong 3 năm đầu. Qua 3 năm sau, lãi suất cho khoản vay này sẽ dao động theo thị trường. Người vay thường chỉ chọn khoản vay lãi suất bất định nếu họ biết sẽ bán nhà sau vài năm khi hết hạn thời gian được hưởng lãi suất thấp.

Vấn đề ở chỗ, quá nhiều người không đủ độ tín nhiệm đã đâm đầu vào lãi suất cố định vì hai lý do. Họ không đủ khả năng trả tiền hàng tháng với lãi suất cố định 30 năm, họ chọn lãi suất bất định để có thể trả tiền hàng tháng với lãi suất thấp trong vài năm đầu. Sau đó, hy vọng giá nhà tiếp tục tăng, họ có thể bán nhà và thu lời. Điều họ mong muốn đã không xảy ra. Giá nhà không tăng, thậm chí còn giảm mạnh và thời điểm lãi suất bất định tăng lên theo thị trường đã đến và nhiều người rơi vào cảnh mất nhà. Có đến 90% khoản nợ dưới chuẩn nằm ở khoản trả góp lãi suất bất định.

Những hệ luỵ

Khi ngân hàng không thể thu được tiền hàng tháng từ những khoản vay trả góp, họ buộc phải tịch thu nhà, khiến giá nhà tiếp tục đi xuống. Đây chính là lý do chính dẫn đến việc sụt giảm mức thanh khoản của nền kinh tế. Việc thế chấp nhà để vay tiền rất phổ biến ở nước Mỹ khi họ có thể vay tới 80% giá trị sở hữu của căn nhà. Ngoài ra, hình thức vay này đạt tính linh động rất cao cho người vay khi họ không cần phải rút tiền ra nếu không cần. Ví dụ, một người sở hữu hoàn toàn căn nhà trị giá 100,000 đô. Họ có thể vay 80,000 đô nhưng nếu họ không sử dụng đồng nào thì cũng không cần phải trả bất cứ một chi phí nào. Mô hình cho vay này tác động tích cực đến nền kinh tế rất nhiều, cụ thể là việc kích cầu. Thanh khoản cá nhân chiếm tới 70% GDP quốc gia. Khi giá trị bất động sản đi xuống, người dân không thể vay nhiều như trước, mức tiêu thụ giảm sút.

Nền kinh tế Mỹ được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp nhỏ với 500 nhân viên trở xuống. Các doanh nghiệp này chiếm 99,7% tổng số doanh nghiệp và tạo ra 80% việc làm cho đất nước. Khi bất động sản gặp khó khăn, các doanh nghiệp nhỏ này cũng không thể huy động vốn như trước, công việc kinh doanh cũng không phát triển được, không tạo thêm nhiều việc làm nữa. Giá trị tài sản mất đi, dẫn đến việc cắt giảm ngân sách và cụ thể là cắt giảm nhân lực. Người lao động bị mất việc làm, không thể trả tiền trả góp nhà hàng tháng, lại thêm một vòng xoáy luẩn quẩn.

Theo Quỹ tiền tệ Quốc tế, Hoa Kỳ là đất nước có tổng sản phẩm nội địa lớn nhất thế giới với hơn 13 ngàn tỉ đô la, chiếm 20% tổng sản phẩm thế giới. Những biến động kinh tế tại Mỹ sẽ tác động lên toàn thế giới. Nhìn vào bức tranh chung của thế giới, chúng ta có thể thấy cuộc khủng hoảng kinh tế đã dần qua đi. Tuy nhiên, có lẽ rất lâu nữa nền kinh tế chung mới có thể hoàn toàn hồi phục và trở lại như cách đây 10 năm trước. Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ trở lại, tư duy và phương thức hoạt động cũng sẽ khác trước, đặc biệt đối với ngành bất động sản vì tất cả đã học được một bài học xương máu và không ai muốn rơi vào cái vòng xoáy luẩn quẩn thêm một lần nữa.