Bất động sản lo đói vốn

Nguồn vốn từ ngân hàng vào bất động sản sẽ được điều chỉnh từ từ. ẢNH: SƠN SƠN

Vay mua nhà từ 3 tỉ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro cao; giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong dự thảo Thông tư về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài vẫn đang ám ảnh cả người mua nhà lẫn các doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp sốt vó tìm vốn

Từ đầu năm đến nay, nhiều công ty bất động sản (BĐS) gia tăng phát hành trái phiếu để huy động vốn. Có thể kể đến như Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đã công bố sẽ phát hành 3 đợt trái phiếu trị giá lên 850 tỉ đồng; Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest vừa công bố đã phát hành thành công 800 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn hơn 3 năm với lãi suất 12%/năm hay Tập đoàn Đất Xanh mới công bố phát hành lượng trái phiếu trị giá 234 tỉ đồng với kỳ hạn 5 năm dự kiến để mở rộng quỹ đất sạch ở Đồng Nai…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đơn vị này đã nhiều lần khuyến nghị các công ty BĐS tìm kiếm nguồn vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu để giảm bớt phụ thuộc vào vốn từ hệ thống ngân hàng. Đồng thời các doanh nghiệp (DN) cần tăng vốn chủ sở hữu, mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài… Tuy nhiên, tỷ lệ các DN tham gia hoặc hội đủ điều kiện để thực hiện phát hành trái phiếu còn quá ít. Hiện cả nước có hơn 10.000 DN BĐS nhưng mới chỉ có khoảng 65 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán. Do đó, thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, số lượng các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) còn quá ít. Ngoài một vài quỹ đầu tư BĐS nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong nước nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các DN ngành này.

Thực tế, để triển khai dự án, từ lúc tìm kiếm mặt bằng đến khi bàn giao cho khách hàng có thể mất vài năm, thậm chí chục năm nên các DN luôn cần nguồn vốn lớn. Đặc biệt, để có thể phát triển trong lâu dài, nguồn vốn trung và dài hạn với DN BĐS sẽ là yếu tố sống còn. Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS, tín dụng tiêu dùng của Ngân hàng Nhà nước trước mắt sẽ gây áp lực rất lớn đối với các DN. Do đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ trần tỷ lệ 40% vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn đến hết năm 2020 (kéo dài thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư) và sau đó tỷ lệ này sẽ giảm xuống 37% đến hết ngày 30.6.2021…

Chi phí mua nhà trên 3 tỉ tăng cao

Việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay trung dài hạn không chỉ gây áp lực lên các DN BĐS mà ngay cả người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn vì đa phần gói vay mua nhà là trung, dài hạn. Đặc biệt, dự kiến tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà trong đó, khoản vay từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ được tính hệ số rủi ro 150% sẽ làm chi phí mua BĐS trên 3 tỉ cao hơn hiện nay. Trong khi đó, các khoản cho vay khách hàng mua nhà ở xã hội, nhà ở dưới 1,5 tỉ đồng vẫn được tính hệ số rủi ro là 50%. Điều này cho thấy Ngân hàng Nhà nước đang muốn siết lại nhu cầu mua nhà ở phân khúc cao cấp và các DN đang triển khai dự án BĐS cao cấp. Từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao từ Công ty tư vấn GIBC, nhận định thị trường BĐS tại các thành phố lớn như TP.HCM trong 2 tháng qua hầu như không tăng trưởng. Nguồn cung BĐS ít hơn và giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng chậm lại dù quy định nâng hệ số rủi ro lên cao với cá nhân vay tiền mua nhà đất chưa được ban hành. Nhưng có thể dự báo chính sách này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư và cả người mua nhà trong tương lai.

Điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Phương án 1:

- Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30.6.2020:

tối đa 40%

- Từ 1.7.2020 đến hết ngày 30.6.2021: tối đa 35%

- Từ 1.7.2021: tối đa 30%.

Phương án 2:

- Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30.6.2020: tối đa 40%

- Từ 1.7.2020 đến hết ngày 30.6.2021: tối đa 37%

- Từ 1.7.2021 đến hết ngày 30.6.2022: tối đa 34%

- Từ 1.7.2022: tối đa 30%.