Bất động sản công nghiệp và nhà ở diễn biến trái chiều

Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Theo MASVN, trong năm 2019, bất động sản công nghiệp hưởng lợi lớn từ vĩ mô và chiến tranh thương mại khi các chỉ số đánh giá ngành công nghiệp đều khả quan. Cụ thể, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) 2019 tăng gần 8,86% so với năm trước, trong đó lĩnh vực chế biến chế tạo tăng 10,8%, công nghiệp xây dựng tăng 11,29%.

Nhờ đó, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Chiến tranh thương mại cũng có ảnh hưởng tích cực đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

“Chúng tôi dự đoán căng thẳng Mỹ-Trung sẽ tiếp tục trong thời gian dài do khác biệt về lợi ích địa chính trị, mặc cho những động thái hạ nhiệt giữa hai bên gần đây. Do đó, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ việc dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc trong tương lai ngắn và trung hạn”, MASVN nhận định.

Trong năm 2019, đầu tư FDI vào Việt Nam tăng mạnh, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo - lĩnh vực có vai trò xương sống cho tăng trưởng kinh tế - vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI tốt.

MASVN dự báo năm 2020, phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục có triển vọng sáng dù có nhiều khó khăn hơn trước.

Khó khăn đến từ khối FDI với tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có thể suy giảm trong năm nay. Ảnh hưởng lớn nhất là ngành xuất khẩu điện thoại mà đứng đầu là Samsung do hãng này đánh mất thị phần. Ngoài ra các ngành xuất khẩu dệt may, máy móc thiết bị, máy ảnh… cũng đều giảm tốc.

"Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này sẽ vẫn còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Với những lý do trên, chúng tôi dự đoán FDI toàn ngành trong năm 2020 sẽ giảm nhẹ so với năm 2019, đạt mức 19,8 tỉ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó", chuyên gia của MASVN nhận định.

Tuy nhiên, tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020.

Vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã xây mới, mở rộng thêm nhiều nhà máy. Điển hình như VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30 ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An.

Ngoài ra, hiệp định thương mại với EU sẽ là động lực lớn cho ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng.

Đáng chú ý, nguồn cung bất động sản công nghiệp 2020 sẽ gia tăng do các doanh nghiệp cao su chuyển đổi thành khu công nghiệp.

Hiện tại cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mở rộng khu công nghiệp với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó cũng có hơn 7.000 ha đất cao su được GVR chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp với lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng và giá đền bù thấp hơn so với trung bình ngành.

Nhìn chung, MASVN cho rằng, phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ có những diễn biến tích cực. Tình hình kinh tế vĩ mô tuy dự đoán có khó khăn hơn nhưng vẫn còn ổn định. Tác động bên ngoài có lợi do chiến tranh thương mại nhiều khả năng vẫn còn kéo dài cùng với hiệp định thương mại EVFTA có hiệu lực trong năm 2020.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư với các dự án như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, sân bay Long Thành … Ngoài ra, ngành ô tô và các ngành sản xuất phụ trợ trong tương lai sẽ góp phần vào nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cả nước.

Nhà ở còn khó khăn

Theo MASVN, năm 2019 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nhà ở. Chính sách của Nhà nước tạo nhiều bất lợi cho phân khúc này như siết tín dụng, siết đầu tư dự án BT, ngưng xây dựng chung cư cao tầng tại trung tâm, cùng những khó khăn trong phê duyệt pháp lý đã tạo ra nhiều khó khăn cho ngành bất động sản và ngành xây dựng trong năm 2019.

Ngoài ra bản thân các ngân hàng cũng áp dụng chính sách khắc khe hơn trong quá trình phê duyệt cho vay đối với người mua nhà do áp lực tín dụng và nợ xấu.

Cụ thể, Thông tư 36 và 22 quy định tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần về còn 30% vào năm 2022. Ngoài ra, các ngân hàng cũng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay từ 4 tỉ đồng trở lên.

Bất động sản TP.HCM được đánh giá ảm đạm do thiếu hụt nguồn cung. Trong 9 tháng 2019, TP.HCM chỉ mở bán khoảng 20.000 căn hộ chung cư (xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm trước) và khoảng 600 căn hộ gắn liền với đất (chỉ bằng ½ so với cùng kỳ năm trước). Dưới sức ép lớn từ nguồn cung hạn chế, giá nhà đất TP.HCM tăng trung bình từ 10-20% trong năm vừa qua.

Năm 2020, MASVN dự đoán tình hình không mấy khả quan trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP. HCM tiếp tục bị thiếu hụt. Trong khi đó, nguồn cung tại Hà Nội phụ thuộc lớn vào các dự án của Vinhomes.

“Với nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu lại chưa cân xứng, chúng tôi dự đoán giá nhà tại Hà Nội sẽ tăng trưởng chậm chỉ khoảng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ không thay đổi ở mức dưới 80% trong năm 2020”, MASVN dự báo.

Xu hướng dịch chuyển về tỉnh

Với xu hướng kiểm soát thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội, các doanh nghiệp bất động sản đã có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang các khu vực khác có quỹ đất và tiềm năng du lịch lớn, trong đó chủ yếu tập trung ở các tỉnh thành như Vũng Tàu, Khánh Hoà, Bình Thuận, Hạ Long, Phú Quốc...

Nhìn chung xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư tập trung vào hai phân khúc chính là đất nền và nhà ở thấp tầng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch sang các tỉnh và phân khúc bất động sản du lịch để xây dựng mô hình thành phố thu nhỏ hoặc mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch.

Nhìn chung, MASVN cho rằng thị trường bất động sản nhà ở đang ở trong giai đoạn khó khăn sau thời gian dài tăng trưởng. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn tạm thời do nhu cầu ở thực (đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân) vẫn còn rất lớn. Các yếu tố vĩ mô như thu nhập bình quân đầu người, lạm phát, lãi suất cho vay đều được Nhà nước kiểm soát và duy trì ở mức ổn định.

Ngoài ra, hiện nay cũng có một xu hướng của người nước ngoài đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, mà chủ yếu là người Trung Quốc và Hàn Quốc. Xu hướng này sẽ mang đến dòng tiền vào thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, mặt khác, giá nhà tăng cao do nguồn cung hạn chế và sự tham gia của người nước ngoài cũng sẽ gây khó khăn cho người mua nhà có nhu cầu ở thực. Ngoài ra, việc khan hiếm quỹ đất cũng tạo chênh lệch cung cầu khi các công ty bất động sản chỉ tập trung phân khúc trung và cao cấp. Tình trạng này dự đoán sẽ còn kéo dài đến giữa năm 2021, dù vẫn sẽ có những dự án tiềm năng đơn lẻ.

"Với những yếu tố trên, chúng tôi đánh giá thị trường bất động sản nói chung và các công ty bất động sản nói riêng sẽ hoạt động kém khả quan trong năm 2020", chuyên gia của MASVN nhận định.