Nhà đầu tư cá nhân khó chen chân vào bất động sản công nghiệp

Ảnh minh hoạ

Điểm sáng đầu tư

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam do Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) công bố mới đây, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp đang trong chu kỳ tăng trưởng. Trong đó, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động sản xuất.

Ghi nhận ở các khu công nghiệp hoạt động tại năm tỉnh, thành phố năng động nhất vùng là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, đến quý 3-2019 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 69%, tăng 200% so với quý 1-2019. Trong đó, tỷ lệ cao nhất thuộc về Hà Nội và Hưng Yên.

Đến cuối quý 3-2019, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt 9.371ha và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường bất động sản công nghiệp hàng đầu vẫn còn đất trống để chào đón nhà đầu tư.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, với tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng bất động sản công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Trong năm 2020, phân khúc này cũng được dự báo sẽ có đà phát triển rất tốt.

Theo đó, đây sẽ là năm của KCN đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0. Đây cũng là năm chuyển đổi KCN từ mô hình truyền thống sang mô hình thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; ưu tiên sử dụng mô hình KCN sinh thái, KCN năng lượng tái tạo…

Bất động sản công nghiệp cũng đang tác động tích cực và trực tiếp đến các thị trường khác như nhà ở, văn phòng cho thuê... khi các tập đoàn đa quốc gia sẽ đem theo một đội ngũ chuyên gia, người lao động đến khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng làm việc, từ đó các phân khúc này được dự báo sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.

Không có nhiều đất cho nhà đầu tư cá nhân

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt nguồn tín dụng vào bất động sản theo Thông tư 22, một số chủ đầu tư đã có hướng đi phù hợp để huy động nguồn vốn như việc kêu gọi hợp tác đầu tư, phát hành cổ phiếu hoặc các cách thức khác để thu hút vốn. Trong đó, huy động nguồn vốn trong dân cũng được xem là một cách thức hiệu quả. Tuy nhiên, hình thức này không dành cho phân khúc bất động sản công nghiệp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Saviils Hà Nội, cho rằng đầu tư vào phân khúc này chủ yếu là các nhà đầu tư lớn, hoặc các tổ chức. Để thu hút cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp cần thời gian, bởi lĩnh vực này nhìn thì dễ nhưng sẽ là câu chuyện phải bàn đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Nhà đầu tư cá nhân nếu tham gia vào thị trường này với hình thức góp vốn, mua cổ phần thì không thể nắm quyền chi phối. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có kinh nghiệm trong vận hành”, bà Hằng cho biết.

Hơn nữa, theo lãnh đạo Savills, tham gia vào thị trường này không chỉ cần vốn mà là cả hệ thống, mạng lưới. Để đầu tư phát triển công nghiệp, bản thân người phát triển cũng phải là đơn vị có uy tín trong đào tạo nền tảng phát triển công nghiệp. Bên cạnh đó, họ phải có năng lực phát triển đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

“Đây là khoảng thị trường rất hẹp đối với nhà đầu tư cá nhân”, bà Hằng nhấn mạnh.

Riêng đối với việc phát triển các khu sản xuất hay nhà xưởng cho thuê không tập trung, một số ý kiến khác cho rằng việc này dễ phá vỡ quy hoạch và gây tác động xấu đến môi trường.

Đặc biệt, đối với các nhà đầu tư thứ cấp là doanh nghiệp FDI thuê nhà xưởng sản xuất dễ dẫn đến tình trạng khi làm ăn thua lỗ thường bỏ trốn khiến các cơ quan quản lý không kiểm soát được. Theo tìm hiểu, trong năm 2009, có 12 doanh nghiệp FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu.

Một vấn đề khác cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp xin chủ trương dự án nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai dự án để sang nhượng kiếm lời sẽ gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản công nghiệp nói chung.