Bất động sản công nghiệp nhìn từ ngành công nghiệp ô tô

Nhu cầu lớn từ ngành công nghiệp ô tô

CBRE Việt Nam vừa tổ chức buổi họp báo với chủ đề "Bất động sản công nghiệp nắm bắt cơ hội từ ngành công nghiệp ô tô".

Theo đơn vị này, sự kiện nhà máy sản xuất ô tô VinFast tại Hải Phòng ra mắt hồi tháng 7/2019 đã đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ của ngành công nghiệp ô tô Việt Nam. Điều này cũng phần nào cho thấy nhu cầu cho bất động sản công nghiệp trong ngành công nghiệp xe bốn bánh đang rất tiềm năng.

Bên cạnh đó, cùng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, những thay đổi nhanh chóng trong các quy định của Nhà nước và các hiệp định thương mại quốc tế đã có tác động đáng kể đến thị trường công nghiệp.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch - Dịch Vụ Văn Phòng của CBRE Việt Nam, cho rằng mặc dù ngành công nghiệp sản xuất ô tô của Việt Nam chưa phát triển so với các nước trong khu vực, nhưng các công ty lớn trong thị trường đã bước đầu có kế hoạch xây dựng các trung tâm sản xuất ô tô khổng lồ và chuyên nghiệp như THACO với Khu liên hợp Chu Lai - Trường Hải (Quảng Nam), VinFast với tổ hợp sản xuất xe hơi tại thành phố Hải Phòng.

Hơn nữa, các nhà lắp ráp xe hơi nổi tiếng quốc tế như Mercedes - Benz, Toyota hay Mitsubishi Motors cũng có các kế hoạch mở rộng của riêng họ. Việc mở rộng được hỗ trợ mạnh mẽ bởi sự cải thiện nhanh chóng của mạng lưới đường cao tốc và các cảng nước sâu kết nối các trung tâm công nghiệp và hậu cần.

“Vì thế, nếu tại các cảng như Hải Phòng hiện nay có những nhà xưởng xây sẵn thì sẽ thu hút được các nhà đầu tư”, ông Hiếu nhận định.

Không chỉ các nhà lắp ráp mà cả các nhà sản xuất và cung cấp phụ tùng xe hơi cũng tham gia vào cuộc chơi với những yêu cầu về kho bãi, showroom, xưởng sản xuất với diện tích rất lớn, tăng cơ hội phát triển cho bất động sản công nghiệp.

Ông Hiếu lấy dẫn chứng ở thành phố Detroit ở bang Michigan (Mỹ), nơi được xem là trung tâm phát triển sản xuất lắp ráp ô tô. Trong nhiều năm, các nhà cung ứng phụ tùng chuyển đến theo làn sóng của công nghiệp lắp ráp ô tô, với 1,6 triệu m2 diện tích bất động sản được thuê để phục vụ công xưởng.

Giới chuyên gia nhận định, các nhà sản xuất và lắp ráp ô tô sẽ cần một diện tích đất rất lớn để xây dựng nhà máy.

Xu hướng của những doanh nghiệp này là họ luôn tìm các nhà xưởng sẵn có và đáp ứng đủ tiêu chuẩn. Nếu không, họ sẽ sử dụng đất công nghiệp và xây dựng nhà xưởng cho mình.

Cùng với Mỹ, Thái Lan cũng là một ông lớn sản xuất và lắp ráp ô tô tầm cỡ châu lục với những bài học kinh nghiệm riêng chứng minh sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp nhờ sự tập trung của các nhà sản xuất và cung ứng tại mọi khu vực.

Tại Việt Nam, chúng ta cũng đang thấy xu hướng tương tự khi thị trường công nghiệp truyền thống ở khu vực phía bắc và phía nam đang phát triển với quỹ đất hạn chế và giá thuê rất cao.

Mặt khác, với những lợi thế khi các tuyến cao tốc kết nối giữa các thành phố lớn như Hà Nội với những tỉnh, thành khác, cao tốc đi xuống các cảng biển tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa. Các doanh nghiệp có thể sử dụng các con đường này để vận chuyển.

Tuy nhiên, đây là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản khi nhu cầu mở rộng sản xuất ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hiện tại hạn chế.

Cần một tầm nhìn dài hạn

Theo chuyên gia của CBRE, ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn cần phải có quá trình để phát triển và cạnh tranh với các đối thủ trong khu vực. Do đó, vai trò của các nhà hoạch định chính sách được coi là quan trọng nhất.

Trong đó, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp có thể nắm bắt cơ hội từ sự tăng trưởng bằng cách cung cấp không chỉ quỹ đất, không gian lưu trữ, mà còn tích hợp cơ sở hạ tầng công nghiệp và hậu cần, để phục vụ tập trung cho ngành sản xuất ô tô.

Theo ông Hiếu, Việt Nam đang có nhiều lợi thế trong phát triển thị trường bất động sản công nghiệp. Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam đều tăng và tỷ lệ lấp đầy cao.

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng trong những năm qua, những quy định chính sách trong thị trường bất động sản thay đổi khá nhiều. Nhà đầu tư, các nhà sản xuất đến Việt Nam có thể đề nghị thêm các ưu đãi để sản xuất, nhưng trong thời gian qua đã có những thay đổi và khó khăn nhiều hơn.

Nguyên nhân là do Chính phủ đang tập trung vào chất lượng đầu tư nước ngoài, muốn các doanh nghiệp đến Việt Nam phải vừa sản xuất để xuất khẩu vừa phục vụ tiêu dùng trong nước cũng như thực hiện nghĩa vụ với cộng đồng về vấn đề môi trường, xã hội.

Ở khía cạnh pháp lý, ông Đặng Thanh Sơn, cố vấn cao cấp Công ty Luật Baker & McKenzie, phân tích hiện bất động sản công nghiệp có ba thách thức.

Thứ nhất, Việt Nam đang thiếu một khung pháp lý ổn định trong thu hút FDI, có nhiều lỗ hổng khoảng trống giữa Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Thứ hai là vấn đề giá thuê thay đổi mỗi năm. Thứ ba là lạm phát.

Ngoài ra, lực lượng lao động chất lượng thấp cũng là thách thức đối với doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực công nghệ cao.

“Nhiều người cho rằng Việt Nam có thể là công xưởng của thế giới nhưng theo tôi chúng ta là một trường hợp hoàn toàn khác”, ông Sơn phát biểu. Việt Nam có lợi thế như giá đất vẫn thấp so với các quốc gia khác trong khu vực, đường bờ biển dài làm tăng lợi thế về giao thông kết nối, cùng với đó là tính ổn định chính trị.

“Chúng ta khác với Trung Quốc, và chúng ta phải rút ra bài học về sự cân bằng giữa phát triển công nghiệp với môi trường, giáo dục và xã hội. Nếu 10 năm trước tiền là vấn đề quan trọng, thì nay công nghệ là vấn đề chúng ta cần chú trọng”, ông Sơn nhận định. Theo ông Sơn, cần phải có những chính sách để quản lý các khu sản xuất lắp ráp tránh đi vào lối mòn của Trung Quốc khi môi trường hiện tại bị ô nhiễm trầm trọng từ công nghiệp.