Bất động sản công nghiệp phía Bắc diễn biến ra sao sau sáp nhập?

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng hiện đạt 23.563ha, tăng gần 37% so với trước đây.

Không chỉ mở rộng bản đồ, thị trường còn chứng kiến làn sóng nguồn cung mới trong quý 3/2025, khi ba khu công nghiệp đồng loạt khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung thêm hơn 700ha đất cho thuê.

Nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy tạm thời hạ nhiệt

Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp miền Bắc trong quý 3 đạt 67%, giảm nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, giới chuyên gia khẳng định đây không phải tín hiệu giảm nhiệt, mà đơn giản là thị trường đang “tiêu hóa” nguồn cung mới sau khi sáp nhập vùng. Phần lớn lượng đất bổ sung nằm ở các tỉnh Bắc Giang, Phú Thọ được đưa vào sau sáp nhập, khiến tỷ lệ trung bình bị kéo xuống tạm thời.

Trái lại, sức cầu vẫn thể hiện rõ ở các “đầu tàu” công nghiệp truyền thống. Hà Nội gần như đã kín hoàn toàn quỹ đất công nghiệp hiện hữu, trong khi Bắc Ninh cũng đạt 75% tỷ lệ lấp đầy. Nhu cầu thuê vẫn tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch - những ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh và yêu cầu hạ tầng chuẩn quốc tế.

Mức giá chào thuê trung bình trong quý đạt 133 USD/m2/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% do có thêm các tỉnh có giá thấp hơn tham gia vùng tính toán. Dù vậy, so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê vẫn tăng 4%, phản ánh xu hướng tăng trưởng bền vững của khu vực công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Sau khi vùng kinh tế phía Bắc được “định nghĩa lại” theo đơn vị hành chính mới, thị trường bất động sản công nghiệp đã có cú hích đáng kể về quy mô và tầm ảnh hưởng.

Nhà xưởng xây sẵn hút khách, công suất khai thác tăng mạnh

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục cho thấy sức bật mạnh mẽ. Tổng nguồn cung hiện hữu tại khu vực phía Bắc đạt 5,1 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 14% so với quy mô trước sáp nhập. Trong quý, thị trường đón nhận thêm gần 100.000 m2 sàn mới từ hai dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy lại bất ngờ vọt lên 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2 - minh chứng cho độ “nóng” của nhu cầu thực. Đặc biệt, Hà Nội đạt 100% công suất, Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87%, Bắc Ninh 86%. Các dự án có vị trí thuận lợi gần cao tốc, cảng biển hoặc khu dân cư đều được thuê gần như ngay sau khi hoàn thiện.

Giá thuê trung bình duy trì 5,0 USD/m2/tháng, không biến động so với quý trước, thể hiện thế cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, so với cùng kỳ 2024, mức giá đã tăng 2%, tiếp tục khẳng định xu hướng tăng giá dài hạn.

Đối với nhà kho xây sẵn (RBW), sau khi mở rộng địa giới vùng, tổng nguồn cung tích lũy đạt 3,4 triệu m2, tăng 7,6% so với trước sáp nhập. Quý 3 ghi nhận thêm 18.000 m2 sàn mới tại Hưng Yên.

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vọt lên 77%, tăng 7 điểm phần trăm chỉ trong ba tháng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu lưu trữ hàng hóa tăng mạnh trước mùa cao điểm cuối năm, cùng sự mở rộng ổn định của các ngành linh kiện điện tử, vật liệu xây dựng và sản xuất truyền thống.

Các tỉnh như Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh gần như kín chỗ (97–100%), tiếp theo là Hưng Yên gần 80%, Hải Phòng 78%. Giá thuê nhà kho giữ mức 4,9 USD/m2/tháng, ổn định trong nửa đầu năm nhưng cao hơn 2% so với cùng kỳ 2024.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ nay đến năm 2028, khoảng 6.500ha đất công nghiệp mới sẽ được bổ sung, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ cho khu vực miền Bắc. Trong số đó, Ninh Bình đang nổi lên như “ngôi sao mới” với hai dự án quy mô lớn: KCN Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific đầu tư, cung cấp gần 500ha đất cho thuê.

Không chỉ dừng lại ở đất công nghiệp, phân khúc RBF cũng sẽ mở rộng thêm 900.000 m2 sàn trong 3 năm tới, đáp ứng làn sóng đầu tư sản xuất quy mô lớn. Sự dịch chuyển từ mô hình nhà kho lưu trữ sang nhà xưởng sản xuất cho thấy các nhà đầu tư đang nâng cấp chuỗi giá trị, hướng đến những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn.

Với phân khúc RBW, giai đoạn 2025–2028 dự kiến đón thêm 800.000 m2 sàn mới, trong đó Bắc Ninh chiếm 49% và Hải Phòng 31% - hai “cửa ngõ logistics” chiến lược của miền Bắc.

“Việc sáp nhập tỉnh và mở rộng vùng kinh tế đã tạo cú hích kép: vừa mở rộng quỹ đất, vừa đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư quốc tế dễ dàng triển khai trung tâm phân phối hiện đại,” bà Trang Bùi nhận định.

Theo Cushman & Wakefield, loạt dự án hạ tầng chiến lược đang được thúc đẩy mạnh mẽ như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E, cao tốc Bắc - Nam, cùng mạng lưới đường liên vùng mới sẽ tạo nên trục logistics xương sống kết nối các khu công nghiệp với cảng biển quốc tế. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí vận chuyển, mà còn tăng sức hấp dẫn của dòng vốn FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao.

“Miền Bắc đang bước vào giai đoạn bứt phá mới, với quy mô lớn hơn, quy hoạch bài bản hơn và vị thế cạnh tranh cao hơn trong khu vực,” bà Trang Bùi khẳng định. Có thể nói, từ chính sách, hạ tầng đến dòng vốn, mọi yếu tố đều đang hội tụ để đưa bất động sản công nghiệp miền Bắc bước sang chu kỳ tăng trưởng mới.