Bất động sản công nghiệp: Mừng lo đan xen

Những ngày cuối năm 2023, tại khu đất khá rộng nằm dọc mặt tiền đường ĐT 764 tại thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương có hàng trăm phương tiện máy móc cùng công nhân đang hối hả thi công để đạt mục tiêu đưa nhà máy vào hoạt động trong năm sau. Trên khu đất này, đầu tháng 11/2022, Tập đoàn Lego của Đan Mạch đã khởi công xây dựng nhà máy có vốn đầu tư 1 tỉ USD - một trong những dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn nhất tại “thủ phủ công nghiệp” Bình Dương và cũng là một trong những dự án lớn nhất của Đan Mạch đầu tư vào Việt Nam.

Dự án này đã được UBND tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư hồi tháng 3/2022, có quy mô 44ha nằm trong khu VSIP 3 thuộc phường Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên. Vừa khởi động dự án VSIP 3 đã có dự án lớn của Lego đăng ký “làm tổ” cho thấy sức hút của bất động sản công nghiệp - phân khúc được đánh giá sáng nhất trên thị trường bất động sản năm 2023.

Bức tranh tươi sáng

Theo thống kê, đến năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất 122.900ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100ha, 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ cao, trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91% và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%.

Về giá thuê, báo cáo quý 3/2023 của CBRE Việt Nam ghi nhận giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam (bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.) đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q3/2023.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận nghiên cứu tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết diện tích hấp thụ của toàn thị trường trong năm 2023 dự kiến cao hơn so với năm 2022. Điều này cho thấy sự hồi phục của nguồn cầu. Thị trường ghi nhận tình hình hoạt động khả quan đặc biệt ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng. Nguồn cầu chính đối với nhà xưởng xây sẵn đến từ đa dạng các ngành nghề như may mặc, dược phẩm, điện tử,... Nhu cầu thuê kho ghi nhận sự phục hồi ấn tượng so với quý trước, với các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp logistics.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc sáng nhất trên thị trường bất động sản trong năm qua. Trong vòng 5 năm vừa qua tăng trưởng khu công nghiệp khoảng 15%, các khu công nghiệp vẫn còn quỹ đất thì vẫn đang tiếp tục phát triển. Đối với các phân khúc khác như nhà xưởng, nhà kho thì quy mô cũng đã tăng hơn 2 lần từ 2018 đến nay.

“Đây là mảng phát triển ổn định do có sự tham gia của các doanh nghiệp lớn từ nước ngoài, các chủ nhà cho thuê quốc tế tham gia vào thị trường đồng hành cùng các nhà đầu tư trong nước”, bà Trang nói.

Nhờ hưởng lợi từ làn sóng đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam, bất động sản công nghiệp ngày càng thu hút do sự đổ bộ của FDI trong ngành chế biến chế tạo.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư), vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam năm nay đạt 36,61 tỉ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỉ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỉ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn luôn là ngôi sao sáng thu hút đầu tư.

Cuộc khảo sát thường niên của Cushman & Wakefield với các khách hàng hàng đầu toàn cầu vào năm 2022 cho thấy Ấn Độ được hơn 60% số người được hỏi xếp hạng là thị trường mới nổi ưa thích của họ (trừ Trung Quốc đại lục) để đầu tư. Trên cơ sở ưu tiên thứ nhất và thứ hai, Việt Nam là thị trường mới nổi được lựa chọn, chiếm gần 80% số phiếu bầu, vượt xa 75% của Ấn Độ.

Đón “đại bàng” về xây tổ

Các khu công nghiệp Việt Nam đã đón nhận làn sóng đầu tư đến từ các doanh nghiệp điện tử toàn cầu từ sớm như Panasonic (1971), LG Display (1995), Canon (2001), Foxconn (2007), Samsung (2008), Fuji Xerox (2013) và gần đây là các tập đoàn như Pegatron, Goertek, Jinko Solar.

“Việt Nam đang đứng trước cơ hội nâng tầm giá trị chuỗi cung ứng của nhà sản xuất và đây chính là thời cơ vàng để tăng GDP của vùng. Đặc biệt vừa qua trong chuyến thăm của tổng thống Biden đã mang đến thỏa thuận về hợp tác toàn diện, và phát triển thị trường sản xuất công nghệ cao và bán dẫn giữa 2 quốc gia”, bà Trang Bùi của Cushman & Wakefield nói.

Cơ hội cho bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng mà còn nhờ hàng loạt chính sách thúc đẩy đầu tư từ Chính phủ trong việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng bên cạnh các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư. Theo PwC, Việt Nam là quốc gia dẫn đầu châu Á về đầu tư cơ sở hạ tầng và đang chi khoảng 5,7% GDP cho lĩnh vực này.

Bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc sáng nhất trên thị trường bất động sản trong năm qua. Trong vòng 5 năm vừa qua tăng trưởng khu công nghiệp khoảng 15%, còn phân khúc khác như nhà xưởng, nhà kho thì quy mô cũng đã tăng hơn 2 lần từ 2018 đến nay.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Cụ thể, trên toàn quốc có tổng chiều dài đường bộ 595.201 km, trong đó, đường bộ quốc gia là 25.560km. Mạng lưới đường cao tốc đã đưa vào khai thác là 1.239km; đang triển khai xây dựng khoảng 14 tuyến, đoạn tuyến, tương đương với 840km. Các đô thị lớn như Hà Nội tập trung ưu tiên cho dự án đường Vành đai 4, trong khi TP.HCM ưu tiên cho đường Vành đai 3 để tăng cường kết nối các địa phương lân cận, tăng cường kết nối vận chuyển hàng hóa, giảm chi phí logistics đến cảng biển.

Về đường sắt, mạng lưới đường sắt quốc gia có tổng chiều dài 3.143km và có 277 ga và có hai tuyến kết nối với Trung Quốc tại Đồng Đăng và Lào Cai. Miền Bắc còn có tuyến đường bộ, đường thủy và cả đường sắt nối thẳng đến Thẩm Quyến – nơi được mệnh danh Thung lũng Silicon Trung Quốc, tạo điều kiện thuận lợi cho những doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng và phân bổ sản xuất trong khu vực.

Về đường thủy, hệ thống cảng biển Việt Nam giai đoạn vừa qua đã được chú trọng đầu tư với quy mô, công nghệ hiện tại vươn tầm quốc tế đặc biệt là hệ thống cảng container (hai cảng biển lớn của Việt Nam là Hải Phòng và TP.HCM đều nằm trong top 50 cảng container lớn trên thế giới).

Bàn về những động lực tăng trưởng của thị trường, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng đó là nhờ lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý và sự tham gia tích cực của Việt Nam vào các Hiệp định Thương mại tự do.

“Với việc ký kết 15 Hiệp định Thương mại tự do và đang trong thời gian đàm phán 3 Hiệp định khác, Việt Nam đã tham gia vào nhiều Hiệp định hơn hầu hết các quốc gia khác trong khu vực. Điều này cho thấy sự hội nhập toàn cầu ấn tượng của Việt Nam nói riêng và Đông Nam Á nói chung”, ông John Campbell nói.

Thách thức hiện hữu

Dù cơ hội để Việt Nam đón dòng đầu tư dịch chuyển là rất lớn, nhưng các chuyên gia cho rằng, thách thức cũng không hề nhỏ. Trong đó, giá đất tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, năng suất lao động và những bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp.

Tại một diễn đàn về bất động sản khu công nghiệp diễn ra vào tháng 11/2023, ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc KPMG, cho biết khảo sát của đơn vị này với 200 doanh nghiệp nước ngoài xếp theo thứ tự ưu tiên, yếu tố đầu tiên mà các nhà đầu tư quan tâm là vị trí khu công nghiệp, nguồn nhân lực và hạ tầng điện nước.

Nhà máy Samsung tại Khu công nghệ cao TP.HCM. Ảnh: Như Huyền

“Việc một tuần mất điện một tiếng mỗi ngày, hoặc thiếu điện như thời gian qua thì ảnh hưởng rất lớn niềm tin nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc trao đổi với chúng tôi lo lắng nếu không có điện sao có thể sản xuất, do đó cần đảm bảo nguồn điện ổn định”, ông Ái nói.

Bên cạnh đó, các yếu tố quan trọng tiếp theo là mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền địa phương nhằm đẩy nhanh quá trình đăng ký đầu tư; cung cấp đa dạng theo đúng yêu cầu nhà đầu tư như nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cho thuê, nhà xưởng theo yêu cầu;…

Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam, cho rằng đây vẫn là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định, với một số điểm sáng, nhưng có hai áp lực dần nổi lên. Trong đó, tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Theo vị này, tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước. Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018. Đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

“Xu hướng này đã được báo trước và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Lý do là điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 2021-2024 đạt 6,6% so với 15% của Việt Nam,” ông Crane bổ sung.

Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng. Chẳng hạn như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Theo ông Crane, thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

“Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024”, ông Crane dự báo.