Lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp bật tăng, “kho để dành” 61.000 tỷ đồng hứa hẹn tăng trưởng bền vững

Tổng giá trị doanh thu chưa thực hiện – hay còn gọi là “kho của để dành” – của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đạt khoảng 61.000 tỷ đồng

Thuế quan Mỹ giảm nhẹ – cơ hội cho FDI và ngành KCN

Báo cáo đánh giá, nhóm cổ phiếu liên quan đến xuất khẩu và khu công nghiệp từng chịu áp lực giảm giá sau thông tin về thuế quan đối ứng của Mỹ hồi đầu tháng 4/2025. Tuy nhiên, nhiều cổ phiếu hiện đã được chiết khấu về vùng hấp dẫn, thấp hơn mức bình quân 5 năm, tạo cơ hội tích lũy cho nhà đầu tư.

Agriseco khuyến nghị theo dõi các doanh nghiệp KCN có quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Long An và Bình Dương, đặc biệt trong bối cảnh FDI vẫn duy trì tích cực và lợi thế thuế quan của Việt Nam được củng cố...

Dòng vốn FDI trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận tăng mạnh, chủ yếu đến từ việc điều chỉnh và góp vốn của các doanh nghiệp hiện hữu như Amkor, Nestlé, Gamuda Land. Trong khi FDI đăng ký mới thận trọng hơn, Việt Nam vẫn giữ sức hút so với nhiều quốc gia trong khu vực. Khảo sát của CBRE và Agriseco Research cho thấy 76% khách thuê logistics có kế hoạch mở rộng danh mục BĐS tại Việt Nam trong 3-5 năm tới.

Doanh nghiệp BĐS KCN linh hoạt ứng biến

Các chủ đầu tư khu công nghiệp đang điều chỉnh chiến lược linh hoạt, đa dạng hóa khách thuê và nâng cao chất lượng dịch vụ. Ví dụ, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đa dạng hóa thị trường tiêu thụ, giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. Long Hậu (LHG) có xu hướng gia hạn thời gian thuê ngắn hơn hoặc cho thuê thử trước khi quyết định. Sonadezi mở rộng phát triển KCN ra miền Trung, tận dụng lợi thế logistics và cảng biển để đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, tình hình cho thuê KCN có sự chững lại, nhưng các KCN quỹ đất lớn, vị trí chiến lược vẫn thu hút sự quan tâm mạnh từ khối FDI, đặc biệt các doanh nghiệp như SIP, IDICO (IDC), Kinh Bắc (KBC) và Viglacera (VGC) nhờ khả năng thích ứng linh hoạt và vị trí thuận lợi.

Kết quả kinh doanh 9 tháng 2025: Lợi nhuận tăng mạnh

Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 của các BĐS KCN tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng. Riêng quý 3, xu hướng tích cực từ hai quý trước được nối dài, với tổng doanh thu đạt 13.023 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi lãi sau thuế đạt 3.095 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo tổng hợp của Agriseco Research, các doanh nghiệp lớn như Becamex (BCM), IDICO (IDC), Kinh Bắc (KBC) và Long Hậu (LHG) ghi nhận lợi nhuận cao nhờ doanh thu từ bàn giao và cho thuê đất tại các khu công nghiệp đã ký hợp đồng trước đó. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng doanh thu toàn ngành đạt 41.722 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ, trong khi lãi sau thuế đạt 9.761 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ.

Bức tranh lợi nhuận nổi bật nhất thuộc về Becamex (BCM), với lãi ròng đạt 2.269 tỷ đồng, tăng 195% so với cùng kỳ và chiếm hơn 23% tổng lợi nhuận toàn ngành nhờ ghi nhận lợi nhuận từ các công ty liên doanh liên kết. Kinh Bắc (KBC) cũng ghi nhận lợi nhuận tăng gấp 4 lần cùng kỳ nhờ bàn giao hơn 100ha đất KCN tại CCN Hưng Yên và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Trong khi đó, Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đạt mức tăng 22% nhờ doanh thu ổn định từ dịch vụ tiện ích và cho thuê KCN.

Không chỉ các doanh nghiệp thuần BĐS KCN, nhóm doanh nghiệp cao su có mảng KCN như GVR, PHR, DPR cũng ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trên 80% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ giá cao su tăng mạnh và phần lợi nhuận từ bồi thường đất KCN. Doanh thu chưa thực hiện của nhóm này vẫn duy trì trên 12 nghìn tỷ đồng, dự kiến sẽ là nguồn thu ổn định trong các kỳ tới.

Theo số liệu Agriseco Research, trong số 28 doanh nghiệp BĐS KCN được khảo sát, 14 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng, tạo bức tranh sáng cho ngành. Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và vị trí chiến lược, như BCM, KBC, IDC, SIP và các doanh nghiệp cao su chuyển đổi sang KCN, tiếp tục duy trì lợi thế nhờ khả năng thích ứng linh hoạt và nguồn thu từ các hợp đồng đã ký trước đó.

Doanh thu chưa thực hiện: “Của để dành” giúp tăng trưởng bền vững

Tính đến 30/9/2025, tổng giá trị doanh thu chưa thực hiện của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) đạt khoảng 61.000 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm, trong khi doanh thu cho thuê tăng hơn 30%. Đây được xem là “của để dành”, phản ánh phần doanh thu sẽ được ghi nhận trong các kỳ tới khi các dự án KCN và nhà xưởng hoàn tất bàn giao hoặc cho thuê.

Theo Agriseco Research, tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện trên doanh thu bình quân của ngành đã vượt 80%, cao hơn mức bình quân 5 năm gần đây. Điều này cho thấy doanh nghiệp có khả năng duy trì dòng tiền ổn định và triển vọng tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, để khoản doanh thu này trở thành doanh thu thực tế, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng và bàn giao mặt bằng cho khách thuê.

Một số doanh nghiệp dẫn đầu ngành về doanh thu chưa thực hiện bao gồm NTC với các dự án Nam Tân Uyên 1, 2, 3, đồng thời đưa KCN Nam Tân Uyên 2 mở rộng vào kinh doanh từ quý 2/2025; SIP sở hữu các KCN Phước Đông, Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 đang trong giai đoạn triển khai cho thuê; IDC ghi nhận doanh thu chưa thực hiện gia tăng tại các KCN Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hữu Thạnh; bên cạnh đó, các doanh nghiệp cao su như PHR, DPR, GVR cũng sở hữu nguồn doanh thu lớn nhờ quỹ đất chuyển đổi sang khu công nghiệp.

Lợi nhuận và định giá cổ phiếu hấp dẫn

Theo dự báo của Agriseco Research, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp BĐS KCN dự kiến sẽ tăng khoảng 5–10% so với cùng kỳ năm 2025 và phục hồi mạnh hơn trong năm 2026. Mức tăng trưởng chủ yếu tập trung ở các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sẵn sàng cho thuê, đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có vị trí thuận lợi, thu hút dòng vốn FDI mới.

Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất chuyển đổi sang khu công nghiệp, kỳ vọng sẽ ghi nhận lợi nhuận đột biến nhờ tiền đền bù đất và giá cao su duy trì ở mức cao. Một số doanh nghiệp đang trong giai đoạn chuyển đổi gồm GVR, PHR, DPR. Tuy nhiên, doanh số cho thuê đất KCN và lợi nhuận giai đoạn “Trade war 2.0” (2025–2026) dự báo tăng trưởng nhưng mức tăng sẽ thấp hơn so với giai đoạn Trade war 1 (2017–2018), khi Việt Nam hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách thương mại. Hiện tại, mặc dù Mỹ giảm áp thuế, nhưng tâm lý khách thuê vẫn còn thận trọng trong bối cảnh thuế quan chưa ổn định.

Về quỹ đất cho thuê, các doanh nghiệp lớn như BCM, KBC, VGC, PHR, IDC, SIP, TID, GVR, SZC, TIP, DPR, LHG, IDV vẫn còn diện tích trống đáng kể, tạo tiềm năng nguồn thu ổn định trong tương lai.

Nhóm BĐS KCN hiện có mức P/B (giá thị trường/giá trị sổ sách) trung bình 1,6 lần, thấp hơn so với trung bình 5 năm trước là 2,1 lần. Mức định giá này được xem là hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng dài hạn và giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp.

Agriseco gợi ý một số cổ phiếu tiềm năng dựa trên các tiêu chí chính: doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sẵn sàng cho thuê tại những khu vực có tiềm năng phát triển; mặt bằng định giá đang ở mức an toàn so với khả năng tăng trưởng dài hạn; đồng thời doanh thu và các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đang có sự triển khai tích cực, phản ánh hiệu quả vận hành ổn định.

Các cổ phiếu tiềm năng đạt đủ tiêu chí gồm: KBC, IDC, SIP, PHR, VGC, được kỳ vọng tiếp tục mang lại hiệu quả đầu tư ổn định trong giai đoạn 2025–2026.