Hai áp lực của bất động sản công nghiệp 2024

Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm sau, chuyên gia và các nghiên cứu cho rằng đây vẫn là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định, với một số điểm sáng, nhưng có 2 áp lực dần nổi lên.

Một góc khu công nghiệp Sóng Thần, Bình Dương, tháng 12/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Trước hết là triển vọng lợi nhuận giảm. Theo đó, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến trong đầu tư bất động sản, đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi vốn của dự án. "Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước", ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết.

Trong báo cáo thị trường quý III, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan. Giá thuê đất công nghiệp ngoại thành Bangkok hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Theo ông Crane, thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Dù đã ký kết nhiều FTA song phương và đa phương, chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

"Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024", ông dự báo.

Về dài hạn, các chuyên gia lạc quan về phân khúc bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng khoảng 4,7% đến 5% năm nay, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và HSBC. Tính đến 20/11, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ 2022.

Việt Nam cũng cam kết chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực. Thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tùy thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và cơ sở hạ tầng điện lực.

Theo Savills Việt Nam, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam thuộc nhóm phát triển nhanh nhất thế giới. Cả nước đang có 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW, từ 44 nhà cung cấp dịch vụ. Quy mô thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam dự báo đạt 1,04 tỷ USD năm nay.

Ngoài ra, xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics dự báo còn tiếp diễn nhiều năm tới. "Điều đó sẽ mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư nước ngoài về cả ngắn lẫn trung hạn", ông Crane nói.

Năm 2023, theo dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam khả quan. Tại khu vực ngoại thành Hà Nội và ở TP HCM, hiện lần lượt là 78% và 92%. Nhờ vậy, giá thuê đất công nghiệp tăng cao trong giai đoạn 2022 - 2023, đạt 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP HCM.

Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phát triển sôi động. Lĩnh vực này thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp 5 lần. Chỉ riêng ngoại thành TP HCM, nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2, góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê.

Chỉ 3 tháng cuối năm, khu vực phía Nam ước chào đón hơn 460.000 m2 nhà kho xây sẵn, được phát triển bởi BWID, LOGOS, Emergent Capital Partners và Cainiao, theo JLL. Theo Knight Frank, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.