Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nhiều cơ hội lớn

Cổ phiếu KBC, IDC và BCM sáng cửa đón sóng phục hồi KCN

Kết quả kinh doanh quý 3/2025 tích cực, mảng cho thuê đất là động lực chính

Báo cáo cho thấy 65% doanh nghiệp KCN niêm yết ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương trong quý 3/25, phần lớn nhờ mảng cho thuê đất KCN.

Điển hình, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đạt mức tăng trưởng lợi nhuận 55% so với cùng kỳ; Tổng công ty IDICO (IDC) tăng 71% nhờ bàn giao 36 ha đất, trong khi cùng kỳ chỉ bàn giao 23 ha; còn Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (BCM) tăng 16% nhờ lãi từ các công ty liên doanh, liên kết.

Ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm do tiến độ bàn giao đất chậm. Cụ thể, Công ty Cổ phần Viglacera (VGC) giảm 50% lợi nhuận, trong khi Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) giảm tới 65% so với cùng kỳ.

Theo MBS Research, doanh thu cho thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và cung cấp dịch vụ tiện ích KCN vẫn tăng trưởng ổn định.

Thị trường KCN phục hồi, dòng vốn FDI quay trở lại

Giá chào thuê trung bình tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, diện tích hấp thụ tăng trở lại, phản ánh nhu cầu thuê đất cải thiện trong quý 3/2025.

Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng trở lại trong quý 3/2025, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của thị trường. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI cũng cho thấy tín hiệu tích cực.

Theo số liệu của MBS Research, vốn FDI giải ngân luỹ kế 10 tháng đầu năm tăng 9% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm; vốn FDI đăng ký mới giảm 8% nhưng mức giảm đã thu hẹp đáng kể và đạt tương đương cùng kỳ vào tháng trước; trong khi vốn FDI điều chỉnh tăng tới 45% so với cùng kỳ, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Cơ hội mới từ sáp nhập tỉnh và cải thiện khung pháp lý

Việc sáp nhập và điều chỉnh quy hoạch tại các tỉnh, thành phố đang mở ra nhiều cơ hội phát triển cho các dự án khu công nghiệp.

Tại Bắc Ninh, quy hoạch mới bổ sung 4 KCN mới và mở rộng diện tích cho 3 KCN hiện hữu, đồng thời triển khai dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Ở Hải Phòng – Hải Dương, các hành lang giao thông đang được xây dựng nhằm kết nối Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải với cảng quốc tế Lạch Huyện, tạo thuận lợi cho vận tải và logistics.

Trong khi đó, TP. HCM đẩy nhanh các dự án kết nối với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, bao gồm tuyến TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và mở rộng Quốc lộ 13, hướng tới hình thành một trung tâm KCN quy mô trong siêu đô thị.

Luật số 57/2024/QH15 đã giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý, mở ra cơ hội mở rộng quỹ đất cho các khu công nghiệp. Theo đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được phê duyệt thêm 6 KCN mới với tổng diện tích 2.200 ha. Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (BCM) mở rộng thêm 1.000 ha tại các KCN Cây Trường và Bàu Bàng, trong khi Tổng công ty IDICO (IDC) bổ sung 640 ha tại KCN Vinh Quang và Phú Long, tạo nền tảng cho các doanh nghiệp KCN tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Cơ hội tích luỹ cổ phiếu

Nhóm chuyên gia MBS nhận định, cổ phiếu các doanh nghiệp khu công nghiệp (KCN) hiện đang giao dịch ở mức chiết khấu sâu so với giá trị tài sản thực tế.

Cụ thể, tỷ lệ P/B trượt (Price-to-Book trailing – tỷ lệ giá cổ phiếu trên giá trị sổ sách tính theo 12 tháng gần nhất) là 2,2 lần và P/B dự phóng (Price-to-Book forward – tỷ lệ giá cổ phiếu trên giá trị sổ sách dự báo trong tương lai) là 2,1 lần. Mức này thấp hơn so với P/B trung bình 3 tháng trước khi xảy ra cú sốc thuế quan (3,2 lần) và thấp hơn trung bình 3 năm gần nhất (3,0 lần).

Các chuyên gia đánh giá đây là thời điểm thích hợp để mua tích luỹ cổ phiếu của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), Tổng công ty IDICO (IDC) và Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (BCM), nhằm đón đầu giai đoạn phục hồi của ngành trong quý 4/2025 và năm 2026.