Bất động sản có đang bị phân biệt đối xử so ngành khác?

Ảnh minh hoạ

Tháo gỡ khó khăn hiện hữu

Tại Hội thảo Khoa học Quốc gia, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho rằng thị trường bất động sản hiện đang có rất nhiều vấn đề.

Theo ông, ngành bất động sản chưa được truyền thông một cách đúng mức để cộng đồng và người dân cũng như thị trường có thể thông cảm và chia sẻ, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Có thể thấy, vai trò của bất động sản trong nền kinh tế thực chất lớn hơn các thống kê hiện nay (khoảng dưới 10% GDP) và lan toả đến hơn 40 ngành nghề kinh tế chính, 2.500 sản phẩm dịch vụ phụ trợ kèm theo.

Tuy nhiên, theo ông Bình, bất động sản hiện nay đang bị phân biệt đối xử. Nếu các ngành khác hoàn thành sản phẩm dịch vụ, xuất hoá đơn xong mới nộp thuế thì bất động sản phải thanh toán theo tiến độ, phải nộp 10% thuế VAT, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và không cho bù trừ lỗ của hoạt động kinh doanh với lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Phát sinh thu nhập là phải nộp thuế ngay.

Các doanh nghiệp bất động sản không được bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh với lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Họ phải xuất hóa đơn để nộp thuế GTGT 10% và nộp trước 1% thuế TNDN đối với số tiền thu theo tiến độ bán hàng.

“Việc thực hiện xuất hóa đơn và nộp thuế trước là không công bằng giữa lĩnh vực kinh doanh bất động sản và lĩnh vực khác”, ông Bình cho hay.

Do đó, vị này kiến nghị, sửa đổi quy định của pháp luật về thuế theo hướng doanh nghiệp sẽ xuất hóa đơn và nộp thuế tại thời điểm hoàn thành việc bán hàng như các lĩnh vực khác để đảm bảo công bằng giữa các ngành nghề kinh doanh. Việc này góp phần hỗ trợ dòng tiền để danh nghiệp thúc đẩy nhanh quá trình đầu tư đảm bảo tiến độ dự án.

Ưu tiên bất động sản thương mại

Lãnh đạo CEO Group cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản gặp phải những khó khăn rất lớn.

Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Trong vài năm qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên nhiều dự án bất động sản phải dừng hoạt động. Giai đoạn 2021-2022 và đến thời điểm này hầu như pháp lý của thị trường bất động sản đang bị tắc. Pháp lý tắc nghẽn thì nguồn cung ảnh hưởng và đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay.

Thứ hai là vấn đề về thủ tục hành chính. Về mặt lý thuyết, thủ tục hành chính cho dự án bất động sản sẽ mất từ 1,5-2 năm, nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4-5 năm hay thậm chí là 10 năm. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị thắt lại và nhất là trong thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra đã gây ảnh hưởng đến tâm lý các địa phương trong quá trình phê quyệt dự án.

Thứ ba là câu chuyện thanh khoản, dòng tiền. Thời điểm trước dịch Covid-19, thị trường bất động sản như đang đi trên “đường cao tốc” nhưng sau đó bị "đạp phanh" rất gấp. Chính vì vậy, dòng tiền bị chặn lại, tâm lý thị trường bị ảnh hưởng và các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản bị thiếu dòng tiền.

Dòng tiền thiếu không những ảnh hưởng đến nhà phát triển bất động sản mà còn ảnh hưởng đến tất cả các khâu trong chuỗi giá trị, trong đó có cả ngành xây dựng, vật liệu xây dựng... Trong suốt thời gian qua, không chỉ các doanh nghiệp phát triển dự án mà các các công ty xây dựng cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Thứ tư là vấn đề quy hoạch. Chúng ta có quy hoạch tổng thể quốc gia. Tuy nhiên, đây mới chỉ là những căn cứ ban đầu để triển khai các quy hoạch không gian và đây là vấn đề quan trọng của thị trường.

Xét riêng về ngành du lịch, cơ sở lưu trú, hiện chưa có một quy hoạch cụ thể. Hầu như các tỉnh đang quy hoạch theo từng địa phương và hiện nay, các tỉnh ven biển đều phát triển du lịch nhưng lại chưa có quy hoạch thực sự bài bản, kỹ càng, rõ ràng.

Theo ông Bình, trong thời gian vừa qua, thể chế và thủ tục hành chính đang được điều chỉnh và phải mất rất nhiều thời gian nữa mới có thể tương thích với thị trường. Vậy nên, các phân khúc khả thi trước mắt đang được bàn nhiều đến là nhà ở xã hội.

“Quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản của cá nhân tôi là nếu chúng ta không thay đổi các thể chế cũng như điều kiện pháp lý để tạo sự thuận lợi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội hay hỗ trợ tốt nguồn vốn cho người dân vay, các tiêu chí để người dân có thể mua được nhà ở xã hội, huy động các doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tham gia… rất khó đạt được mục tiêu 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Ông Bình cũng cho rằng, để khả thi hơn, Nhà nước nên tập trung, tháo gỡ cơ sở pháp lý cho bất động sản thương mại vừa túi tiền. Nếu các dự án này được cam kết với một mức giá hợp lý nào đó, Nhà nước và các địa phương tập trung giải quyết, tháo gỡ cơ sở pháp lý để triển khai thì sẽ thích hợp với bối cảnh hiện tại. Như vậy sẽ linh hoạt, phù hợp với thị trường mà Nhà nước không phải hỗ trợ nhiều về vốn như nhà ở xã hội.

“Hy vọng trong thời gian tới, các luật được sửa đổi thì nhiều phân khúc khác sẽ phát triển, ngoài phân khúc bất động sản công nghiệp thì bất động sản du lịch, bất động sản nhà ở sẽ trở thành điểm sáng trên thị trường”, Chủ tịch Tập đoàn CEO kỳ vọng.