Bất động sản châu Á vượt châu Âu và Mỹ nhờ khả năng phục hồi và tăng trưởng bền vững

Sự hỗn loạn trong ngành bất động sản thương mại tại Hoa Kỳ, đặc biệt là thị trường văn phòng dễ bị tổn thương, đã lan sang châu Âu vào giữa tháng 2/2024 khi trái phiếu của Deutsche Pfandbriefbank - một ngân hàng lớn của Đức chuyên về tài chính bất động sản - đã sụt giảm do mức độ tiếp xúc cao với thị trường Mỹ. Các ngân hàng khác của Đức cũng đang gánh chịu áp lực lớn khi những quan ngại về rủi ro tài chính tiếp tục lan rộng.

Mặc dù bất động sản châu Á không tránh khỏi tác động kép của lãi suất cao hơn và cú sốc về nhu cầu do đại dịch gây ra đối với lĩnh vực văn phòng, nhưng thị trường này vẫn hoạt động tương đối tốt trong 4 năm qua, ngoại trừ tại Trung Quốc - nơi đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà đất dai dẳng.

Trong lĩnh vực nhà ở, giá trung bình trên thị trường thứ cấp ở các thành phố trọng điểm trong khu vực đã tăng trở lại hoặc tiếp tục đà tăng. Theo chỉ số nhà đất toàn cầu của Knight Frank thực hiện tại hơn 100 thành phố, Hồng Kông là thành phố cửa ngõ lớn duy nhất ở châu Á có mức giá giảm cả theo quý và theo năm trong quý 3 năm ngoái.

Trong lĩnh vực thương mại, hoạt động cho thuê văn phòng và không gian bán lẻ tương đối mạnh mẽ, với nhiều thị trường trong khu vực có mức tăng trưởng giá thuê nhanh chóng. Hơn nữa, giá trị vốn của ngành này tại châu Á không giảm mạnh như ở Mỹ và châu Âu. Hoạt động đầu tư vào lĩnh vực văn phòng trong quý cuối năm 2023 thậm chí còn vượt trội so với các lĩnh vực khác. Công ty tài chính MSCI mô tả Seoul và Singapore là “hai trong số những thị trường văn phòng mạnh nhất toàn cầu”.

Tuy nhiên, khả năng phục hồi và tăng trưởng bền vững của thị trường cũng có mặt trái nhất định. Trong thị trường nhà ở, khả năng chi trả đã trở nên tồi tệ hơn, một phần do chi phí nhà ở tăng trở lại hoặc duy trì ở mức cao. Khoản thanh toán thế chấp đã tăng lên do chi phí đi vay cao hơn. Những người mua nhà lần đầu, người có vay thế chấp và người thuê nhà cũng phải đối mặt với việc giá và tiền thuê nhà đột ngột tăng mạnh.

Không có quốc gia nào cho thấy tính hai mặt của khả năng phục hồi này rõ ràng hơn Úc. Mặc dù ban đầu giá nhà đã giảm 7,5% do chiến dịch thắt chặt tiền tệ đột ngột của Ngân hàng Dự trữ Úc, nhưng giá đã phục hồi mạnh vào năm 2023 và đạt ngưỡng cao mới vào tháng trước.

Ngược lại, giá thuê nhà tại đây không bao giờ giảm và tăng với tốc độ trung bình hàng năm là 9,1% kể từ khi đại dịch bùng phát. Tại Sydney, thành phố đắt đỏ nhất nước Úc, giá thuê căn hộ đã tăng 11,7% vào năm ngoái sau khi tăng 18,6% vào năm 2022.

Điều đáng lo ngại là giá nhà tại các bang trên khắp nước Úc cũng đã trở nên đắt đỏ hơn rất nhiều, với các chỉ số chính về khả năng chi trả có thể so sánh với các thành phố lớn. Cuộc khủng hoảng nhà ở đã gây ra phản ứng dữ dội đối với vấn đề nhập cư – lượng di cư ròng ra nước ngoài đã tăng lên mức cao kỷ lục sau khi Úc mở cửa trở lại biên giới – và dẫn đến những lời kêu gọi kiểm soát giá thuê nhà.

Ngay cả ở Nhật Bản – nơi thị trường bất động sản được hưởng lợi rất nhiều từ chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo – chi phí xây dựng và lao động tăng mạnh đã đẩy giá căn hộ mới ở Tokyo vượt quá đỉnh cao của thời kỳ bong bóng vào năm 1990.

Mặc dù chi phí đi vay cực thấp giúp nhà ở Nhật Bản có giá cả phải chăng hơn, nhưng lạm phát quay trở lại - vốn được dự báo từ lâu - đang làm dấy lên lo ngại về thị trường bất động sản quá nóng vào thời điểm Ngân hàng Nhật Bản đang chuẩn bị chấm dứt chính sách lãi suất âm cuối cùng còn lại trên thế giới.

Tuy nhiên, chính lĩnh vực bất động sản thương mại của châu Á mới cho thấy sự hai mặt của tính bền vững và khả năng phục hồi. Giá nhà trên toàn khu vực điều chỉnh chậm hơn nhiều so với ở Mỹ và Anh, dẫn đến “lợi nhuận âm” – khi chi phí nắm giữ một khoản đầu tư vượt quá thu nhập kiếm được khi nắm giữ nó, làm giảm sức hấp dẫn của khoản đầu tư đó – ở nhiều thị trường và loại hình bất động sản.

Điều này đã làm người mua và người bán không thể tìm được tiếng nói chung, đặc biệt là trong các lĩnh vực có triển vọng đầy thách thức, chẳng hạn như văn phòng. Trong khi lợi suất cho thuê đã thay đổi đáng kể ở Úc và Hàn Quốc – một trong những lý do khiến cả hai thị trường này đều được các nhà đầu tư ưa chuộng – thì lãi suất cho thuê hầu như không tăng ở Hồng Kông bất chấp các yếu tố cơ bản của khách thuê giảm, chi phí vay cao hơn và những khó khăn kinh tế của Trung Quốc đại lục.

Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á-Thái Bình Dương của CBRE, cho biết khu vực này đang bước vào quá trình tái định giá tài sản.

Ông nói: “Tuy nhiên, việc điều chỉnh [giá] có giới hạn là hợp lý ở một thị trường mạnh hơn như Singapore, nhưng lại không có ý nghĩa gì ở Hồng Kông”.

Có nhiều yếu tố giúp giải thích tại sao chưa có sự tái đánh giá mạnh mẽ hơn đối với bất động sản thương mại ở châu Á. Một lý do là có ít đòn bẩy hơn trên thị trường này. Các chủ sở hữu lớn có mối quan hệ chặt chẽ với các ngân hàng và các nguyên tắc cơ bản của ngành – đặc biệt là thị trường văn phòng – mạnh hơn nhiều so với ở Mỹ.

CK Lau, Giám đốc điều hành dịch vụ tư vấn và định giá tại Hồng Kông và châu Á của Colliers, cho biết: “Mức độ trang bị thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy [văn phòng] cao hơn đã làm giảm động lực bán của chủ sở hữu”.

Tuy nhiên, lãi suất giảm mạnh ở Mỹ và Anh sẽ khiến thị trường bất động sản thương mại của các nước này trở nên hấp dẫn hơn bằng cách mở rộng khoảng cách giữa lãi suất cho thuê và chi phí đi vay, khiến châu Á gặp bất lợi lớn hơn từ góc độ định giá.

Tuy nhiên, cũng giống như khả năng chi trả nhà ở liên quan nhiều hơn đến sự cân bằng giữa cung và cầu, giá cả chỉ là một phần khi đầu tư vào bất động sản thương mại. Các nguyên tắc cơ bản giữ vai trò quan trọng hơn. Khả năng phục hồi của lĩnh vực bất động sản tại châu Á có hạn chế nhất định, nhưng mặt tích cực hiện mang lại nhiều kết quả hơn vào thời điểm ngành bất động sản đang chịu áp lực nghiêm trọng từ mọi mặt.