Bất động sản châu Á: Giá mua giảm 10%, giá thuê tăng 15%

18 tháng qua là một chặng đường đầy biến động đối với thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu. Trong năm qua, lợi tức trái phiếu chính phủ, lợi suất tín dụng cấp độ đầu tư và lợi tức cổ phần đều tăng cao hơn. Do đó, bất động sản được kỳ vọng phải mang lại lợi nhuận tương đương thì nhà đầu tư mới không bị thua lỗ.

Chi phí đi vay cũng cao hơn, làm hạn chế khả năng cấp vốn và số tiền mà các nhà đầu tư có thể huy động để mua bất động sản. Những yếu tố này kết hợp lại khiến thị trường bất động sản đã chứng kiến quá trình tái định giá với kỳ vọng mức lợi suất sẽ cao hơn.

Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) không nằm ngoài xu hướng toàn cầu này. Nhưng điều kiện đa dạng của các thị trường trong khu vực đang mang lại một sự điều chỉnh linh hoạt hơn.

Nhìn chung, giá trị bất động sản trong khu vực sẽ giảm trung bình dưới 10% so với mức đỉnh từng đạt được. Định giá ở Úc, Hồng Kông và Hàn Quốc đang giảm và tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản được giao dịch tăng mạnh, cho thấy mức chiết khấu đáng kể của các thương vụ. Tuy nhiên, giá trị vốn ở các thị trường lớn khác, bao gồm Singapore và Nhật Bản, lại đang tăng trưởng tốt hơn nhiều. Riêng bất động sản tại Nhật Bản đang đi ngược xu hướng, đã tăng giá suốt 12 tháng qua.

Động lực thị trường đang trở nên quan trọng đối với các nhà đầu tư. Kinh nghiệm từ các chu kỳ trước cho thấy suy thoái sẽ mang lại cơ hội, đặc biệt là ở những thị trường có sự kết hợp giữa điều chỉnh giá và triển vọng tăng trưởng giá thuê được cải thiện.

Trong ngắn hạn, đối mặt với triển vọng tăng trưởng cho thuê không chắc chắn do lo ngại suy thoái kinh tế toàn cầu kéo dài, các nhà đầu tư nên hướng đến những loại hình bất động sản mang lại thu nhập ổn định, được thúc đẩy bởi các xu hướng cơ cấu dài hạn. Đặc biệt nhất trong số này là nhà ở giá phải chăng hoặc viện dưỡng lão, cùng các trung tâm dữ liệu và hậu cần liên kết với quá trình số hóa đang diễn ra trên toàn cầu. Các loại hình này mang đến nhiều cơ hội hấp dẫn nhất và có tính rủi ro thấp hơn trong vòng 12 tháng tới.

Trong phân khúc nhà ở giá rẻ, với tỷ lệ bỏ trống giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử tại các thị trường lớn như Sydney, Melbourne và Tokyo, tốc độ tăng trưởng giá thuê được dự báo sẽ mạnh mẽ trong vài năm tới. Tuy nhiên, sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức vào mảng cho thuê vẫn còn yếu ở hầu hết các thị trường khu vực, không bao gồm Nhật Bản.

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, Nhật Bản vẫn mang lại cơ hội kinh doanh nhà cho thuê hấp dẫn nhất. Còn với nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao hơn, sự kết hợp của các điều kiện cho thuê thuận lợi, triển vọng tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ và các chính sách khuyến khích có thể mang lại nhiều cơ hội phát triển. Các thành phố lớn và cửa ngõ như Sydney, Melbourne, Hồng Kông và các thành phố cấp 1 ở Trung Quốc là những thị trường hấp dẫn nhất, dự kiến sẽ tiếp tục phát triển và trưởng thành trong những năm tới.

Trong khi đó, do sự chuyển đổi lâu dài sang công nghệ đám mây công cộng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu vẫn mạnh mẽ và hoạt động cho thuê đã tăng đáng kể trên khắp các thị trường lớn gồm Tokyo, Sydney, Singapore và Hồng Kông, đạt 300 megawatt vào năm 2022.

Với dự báo thị trường đám mây công cộng sẽ tăng trưởng khoảng 30% mỗi năm trong vòng 2 năm tới, các trung tâm dữ liệu lớn (hyper data center) được dự báo sẽ vô cùng hấp dẫn. Các nguyên tắc cơ bản về cho thuê cũng đang được cải thiện và thúc đẩy kỳ vọng về tăng trưởng cho thuê. Do tỷ lệ vốn hóa có khả năng ổn định trong vòng 12 tháng tới nên lợi nhuận trong mảng này dự kiến sẽ bắt đầu cải thiện, trong đó lợi nhuận thu nhập và tăng trưởng cho thuê là động lực chính mang lại hiệu quả hoạt động.

Trong lĩnh vực hậu cần, nhu cầu vẫn ổn định, nhưng khách thuê đang chuyển trọng tâm sang các thị trường nhánh chính tại Tokyo Bay và Seoul, nơi đã ghi nhận sức hấp thụ mạnh hơn và tỷ lệ trống thấp hơn so với các thị trường phụ mới nổi mang tính phi tập trung. Tương tự, các thị trường nhánh chính ở Sydney, Melbourne và Singapore cũng cho thấy hiệu suất mạnh mẽ về cả nhu cầu thuê và giá thuê có thể đạt được trong vài năm tới.

Ở mảng văn phòng, đà tăng trưởng giá thuê nhiều khả năng sẽ không đồng đều và đa dạng giữa các thị trường lớn. Sự phục hồi mạnh mẽ trong 2 năm qua đã đưa giá thuê văn phòng hạng A ở Singapore và Seoul trở lại bằng hoặc cao hơn mức trước đại dịch. Tuy nhiên, với một lượng lớn nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2023, các yếu tố cơ bản của văn phòng cho thuê tại Singapore đang suy yếu.

Ngược lại, với nguồn cung mới hạn chế, thị trường văn phòng Seoul vẫn khan hiếm; tăng trưởng cho thuê có thể sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong thời gian tới. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng A đã bắt đầu phục hồi tại Úc. Nhưng giống như Hồng Kông, giá thuê tại đây vẫn thấp hơn từ 15 đến 25% so với mức của năm 2019, và trở nên hợp túi tiền đối với khách thuê. Do nhu cầu tăng lên ngay sau khi mở cửa trở lại, giá thuê văn phòng hạng A tại những thị trường này có thể tăng tổng cộng từ 10 đến 15% trong vòng vài năm tới.