Kết thúc hơn 2 thập kỷ tăng giá nhà tại châu Á – Thái Bình Dương

Báo cáo của Moody's Analytics mang tên “Châu Á – Thái Bình Dương: Các vấn đề về bất động sản” chỉ ra rằng sự bùng phát COVID-19 đã thúc đẩy một số thị trường. Nhưng hiện tại, giá bất động sản đang giảm do chi phí vay tăng, lạm phát cao làm giảm tâm lý người dân, và Trung Quốc dễ bị tổn thương bởi cuộc khủng hoảng bất động sản.

Công ty này cho biết: “APAC đã chứng kiến mức tăng giá bất động sản phi thường trong hai thập kỷ qua. Thị trường bất động sản tại một số quốc gia đã bùng nổ nhờ thời kỳ lãi suất thấp, thu nhập tăng và quyền sở hữu nhà nhiều hơn”.

Tại Hồng Kông và New Zealand, giá nhà đã tăng hơn 160% trong giai đoạn năm 2010 – 2021 và đạt đỉnh vào năm 2021. Giá bất động sản Úc tăng gần gấp đôi so với cùng thời kỳ. Tại Trung Quốc và Hàn Quốc, mức tăng khoảng 1/3.

Moody's Analytics cho biết, đối với nhiều quốc gia, đại dịch COVID-19 giống như một “quả tên lửa đẩy”.

Báo cáo cho biết: “Điều này đặc biệt đúng đối với Úc và New Zealand. Cả hai thị trường đều được hưởng lợi từ các sáng kiến mạnh tay của chính phủ để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả chi phí đi vay rẻ. Về phía cung, các biện pháp ngăn chặn đại dịch đã cản trở phần lớn hoạt động của lĩnh vực xây dựng và bóp nghẹt nguồn cung mới, dẫn đến nhu cầu tăng vọt. Những điều này đó đã đẩy giá bất động sản ở Úc và New Zealand tăng gần 40%”.

Mặc dù vậy, Moody's Analytics lưu ý rằng mọi chuyện đang thay đổi. Chi phí đi vay tăng nhanh kỷ lục, lạm phát chèn ép ngân sách hộ gia đình, và nguồn cung tăng lên bù đắp cho sự thiếu thốn vào thời kỳ phong tỏa. Mọi yếu tố này đang đẩy giá bất động sản đi xuống.

Công ty này cho biết những đợt sụt giảm là tin không vui đối với các hộ gia đình trong khu vực đã vay nợ lớn để tham gia vào thị trường bất động sản.

Tỷ lệ nợ hộ gia đình trong tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng cao hơn ở hầu hết các nền kinh tế tiên tiến trong khu vực. Điều này có nghĩa là khi giá cả tăng, các hộ gia đình phải vay nhiều hơn để mua bất động sản.

Các thị trường mới nổi cũng đã chứng kiến ​​sự gia tang giá nhà, một phần nhờ khả năng tiếp cận tài chính được cải thiện. Nhưng khi giá cả giảm và lãi suất tăng, mức nợ hộ gia đình tăng cao gây ra rủi ro, đặc biệt là ở những thị trường có tính đầu cơ.

Moody's Analytics cho biết những thách thức này đặc biệt gay gắt ở Trung Quốc.

“Bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của Trung Quốc kể từ đầu thiên niên kỷ - hơn rất nhiều so với các quốc gia khác. Gần 90% hộ gia đình thành thị sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống, khiến nhà ở trở thành nguồn tài sản chính của người dân. Thị trường bất động sản cũng mang lại nguồn thu nhập quan trọng cho chính quyền địa phương, chiếm khoảng 40%”.

“Do hiểu những rủi ro tài chính khi đặt quá nhiều trứng vào một giỏ, Trung Quốc đã có nhiều động thái để giảm đòn bẩy mà nhà phát triển bất động sản sử dụng kể từ cuối năm 2020. Nhưng các quan chức tại đây đã phải trả giá quá đắt. Hàng loạt nhà phát triển lớn vỡ nợ vào cuối năm 2021, để lại một triệu ngôi nhà không thể hoàn thành dù người mua đã thanh toán tiền từ trước. Tệ hại hơn, người dân đã quay lưng với thị trường bất động sản”.

Hệ quả là, thị trường bất động sản Trung Quốc lâm vào khủng hoảng. Hoạt động đầu tư, mua bán và khởi công dự án sụt giảm thê thảm, kéo theo doanh thu của chính quyền địa phương cũng giảm theo.

“Vào cuối năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã công bố nhiều biện pháp để giải cứu lĩnh vực này, bao gồm bảo vệ tín dụng của người mua và cấp vốn mới cho các dự án bị đình trệ. Sự can thiệp này dường như đã thất bại bởi thị trường chính tiếp tục xấu đi”.

“Mức độ suy thoái thị trường bất động sản tại các thành phố của Trung Quốc không giống nhau. Tại một số thành phố lớn nhất, bao gồm Thành Đô, Bắc Kinh và Thượng Hải, giá bất động sản nhà ở đang tăng lên. Nhưng ở những nơi khác, giá lại đang sụt giảm. Tại Vũ Hán và Thiên Tân, giá nhà đã giảm lần lượt 7% và 6%”, Moody’s cho biết.

Công ty này nhận định, vấn đề bất động sản của Trung Quốc sẽ là lực cản đối với sự phục hồi của nước này trong năm 2023.