Bất động sản châu Á đang ở đâu?

Nền kinh tế toàn cầu chậm lại

Do cú sốc giá hàng hóa và giá năng lượng tăng cao, lạm phát trở thành từ phổ biến vào năm 2022. Và kể từ đó, tình trạng suy thoái kinh tế đã bao trùm toàn cầu.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng toàn cầu sẽ giảm xuống còn 2,9% vào năm 2024. Theo Pierre-Olivier Gourinchas, cố vấn kinh tế tại IMF, một phần của sự chậm lại có thể là do các chính sách tiền tệ cần thiết để giảm lạm phát.

Ông nói: “Các điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn đang đè nặng lên thị trường nhà đất và hoạt động đầu tư, đặc biệt là ở các quốc gia có tỷ lệ thế chấp có lãi suất điều chỉnh cao hơn hoặc nơi các hộ gia đình nợ nần hoặc thiếu các khoản tiết kiệm”.

Theo IMF, lạm phát toàn cầu có thể giảm xuống 5,8% vào năm 2024, từ mức đỉnh 8,7% vào năm 2022. Giảm phát có thể đang xảy ra, với gần 3/4 nền kinh tế trên thế giới có mức lạm phát thấp hơn vào cuối năm 2023.

Tốc độ này không hề giống nhau giữa các nền kinh tế tiên tiến và thu nhập thấp. Lạm phát có thể ảnh hưởng đến rủi ro phát triển, nhưng các nhà phát triển ở các quốc gia như Singapore được hưởng các chính sách và nguồn lực để giảm thiểu tác động của lạm phát đối với chi phí xây dựng và tình trạng thiếu nhân lực.

IMF cho biết lạm phát dự kiến sẽ không về mức kỳ vọng cho đến năm 2025 trong hầu hết các trường hợp. Ở các nước thu nhập thấp, lạm phát trung bình được dự đoán ở mức hai con số và dự kiến sẽ không giảm cho đến năm 2024.

Một số thị trường đã tạm dừng tăng lãi suất kể từ nửa đầu năm 2023, trong đó một số thị trường, như Việt Nam, đã cắt giảm lãi suất hoàn toàn để vực dậy nền kinh tế đang trì trệ. Tuy nhiên, môi trường lãi suất tăng cao được cho là sẽ tiếp tục tồn tại trong tương lai gần.

Theo PwC trong một báo cáo chung với Viện Đất đai Đô thị Singapore, trong khi toàn ngành này vẫn bám vào lý thuyết coi bất động sản như một biện pháp phòng ngừa lạm phát thì tác động lâu dài của lãi suất cao hơn đang tạo ra tác động ngược lại.

Biến động lãi suất ít nhất sẽ tác động đến thị trường nhà thứ cấp. Ông Sun dự đoán: “Nếu lãi suất bắt đầu giảm [vào năm 2024], một số người mua có thể tham gia thị trường”.

Khả năng chi trả nhà ở vẫn hạn chế

Khả năng trả nợ giảm đi và chi phí đi vay tăng lên không cản trở giá bất động sản tăng.

Từng được cho là sẽ giảm mạnh vào đầu năm 2023, nhưng giá nhà trung bình tại các thị trường lớn trên toàn thế giới, bao gồm Ấn Độ và Australia lại dự kiến sẽ tăng trong năm nay, theo một cuộc thăm dò gần đây của các nhà phân tích bất động sản của Reuters.

Ngoài ra, các khoản thế chấp có lãi suất cố định đã bảo vệ những người đã sở hữu nhà khỏi tác động của lãi suất cao hơn, chỉ có những người mua nhà lần đầu ở giai đoạn này lại bị đẩy khỏi thị trường.

Liam Bailey, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại Knight Frank, cho biết: “Thực tế là nguồn cung và khối lượng xây dựng nhà ở tại hầu hết các thị trường đều rất thấp do Covid-19 và sự gián đoạn của chuỗi cung ứng. Đơn giản là nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu”.

Giá đã tăng đến mức một số thị trường phải dùng đến các biện pháp hạ nhiệt rất quyết liệt. Vào tháng 4, Singapore đã áp dụng mức thuế trước bạ (ABSD) bổ sung đáng kinh ngạc lên tới 60% đối với người mua nhà là người nước ngoài.

Theo Kristin Thorsteins, người đứng đầu bộ phận tăng trưởng quan hệ đối tác khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại IWG PLC, điều này đã có “tác động đáng kể đến thị trường”.

Ông Sun cho biết thêm: “Chúng tôi nhận thấy lượng mua của nước ngoài giảm đáng kể kể từ khi ABSD tăng lên, Xu hướng mua của nước ngoài đã trở lại mức gần như trước đại dịch trước khi có biện pháp hạ nhiệt này”.

Trong khi lãi suất thế chấp cao hơn ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở, Nhật Bản lại chọn cách duy trì chính sách tiền tệ lỏng lẻo. Điều này đã có tác dụng duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản, mặc dù lạm phát cơ bản vẫn ở mức cao.

Thuế carbon và thiết kế bền vững

Năm ngoái, tốc độ nóng lên toàn cầu đã “lên một tầm cao mới”. Singapore đã trải qua nhiệt độ cao kỷ lục vào tháng 10 năm ngoái, một điềm báo về những gì thế giới sẽ trải qua nếu sự nóng lên toàn cầu vượt quá 2°C.

Lĩnh vực bất động sản - gây ra khoảng 39% lượng khí thải toàn cầu - đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết trong việc làm chậm lại và có khả năng đảo ngược tình trạng nóng lên toàn cầu thông qua các nỗ lực giảm nhẹ khác nhau.

Để giải quyết vấn đề, Singapore đã đánh thuế carbon đối với chủ sở hữu bất động sản ở mức 5 SGD/tấn, tăng lên 25 SGD và 45 SGD/tấn theo thời gian. Singapore hiện là một trong hơn 70 quốc gia áp dụng thuế carbon hoặc hệ thống giao dịch khí thải (ETS) tận dụng việc giảm khí thải nhà kính. Indonesia cũng tham gia nhóm này vào năm 2023 với hệ thống tiêu chuẩn của riêng mình.

Bản thân các công ty cũng đang chủ động. Hơn 250 công ty ở Nhật Bản đã tham gia vào Dự Án Công Bố Carbon, nhấn mạnh họ sẽ sử dụng phương pháp định giá carbon nội bộ để định giá lượng khí thải của một tổ chức.

Nhưng 88% các công ty bất động sản trong khu vực không báo cáo về việc họ sử dụng định giá carbon nội bộ, khiến bất động sản trở thành ngành có tỷ lệ sử dụng công cụ này thấp thứ hai trong số các ngành.

Tuy nhiên, thiết kế bền vững đã trải qua một năm mang tính bước ngoặt vào năm 2023, bao gồm thiết kế sinh khí hậu, quy hoạch không gian và thiết kế năng lượng mặt trời thụ động. Các kiến trúc sư cũng đang tận dụng các vật liệu tái chế, tre và gỗ trong thiết kế của mình.

Ông Thien Duong, tổng giám đốc của Tập đoàn thiết kế GSA Việt Nam, dự đoán Singapore, quốc gia đang triển khai chương trình chứng nhận Green Mark, cũng như Malaysia sẽ “dẫn đầu” trong việc phát triển thiết kế bền vững. “Điều này được thúc đẩy bởi nhận thức ngày càng tăng về tác động môi trường của ngành xây dựng, cũng như các quy định và ưu đãi của chính phủ”.

Tuy nhiên, thách thức vẫn tồn tại. Các vật liệu và công nghệ bền vững thường có mức giá cao hơn so với các vật liệu và công nghệ thông thường. Sự thiếu hụt lao động có tay nghề và chuyên môn trong thiết kế và xây dựng bền vững đã tạo ra tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Ông Thien cho biết: “Các quy định và ưu đãi của chính phủ đối với thiết kế bền vững có thể khác nhau giữa các quốc gia”.

Tích hợp nơi sống, làm việc, vui chơi

Với sự kết hợp các chức năng đa dạng vào một bất động sản rất hữu ích đối với cả người dân và doanh nghiệp, điều này khiến các dự án phức hợp sẽ có nguồn thu lớn hơn trong tương lai. Được thiết kế để thích ứng với những thay đổi của thời đại, các dự án phức hợp thường tích hợp không gian công cộng vào khuôn viên, tạo cảm giác cộng đồng và giảm nhu cầu mọi người phải di chuyển quãng đường dài để làm việc, mua sắm và giải trí - một sự bổ sung cho tính bền vững.

Ông Thien cho biết: “Việc phát triển khu phức hợp sẽ trở nên phổ biến hơn ở Châu Á - Thái Bình Dương trong những năm tới vì nó có thể giúp giảm tắc nghẽn giao thông, tạo ra nhiều cộng đồng đáng sống hơn và thúc đẩy tương tác xã hội”.

“[Nhưng] việc cân bằng nhu cầu của những người dùng khác nhau có thể là một thách thức. Việc thiết kế các tòa nhà vừa đảm bảo chức năng vừa thẩm mỹ có thể khó khăn và việc điều phối xây dựng và quản lý một khu phức hợp không hề dễ dàng”.

Giờ đây, chủ đầu tư phải đối mặt với áp lực phải nâng cấp liên quan đến ESG và hiệu quả năng lượng. Xu hướng chuyển sang xanh và chất lượng hơn dự kiến sẽ tiếp tục là xu hướng khi thị trường văn phòng tiếp tục có lợi cho người thuê. Trên thực tế, tỷ lệ trống trong khu vực đã đạt mức cao nhất trong 20 năm là 18% vào nửa đầu năm 2023, theo CBRE.

Tuy nhiên, văn phòng vẫn chiếm 43% tổng vốn đầu tư trong nửa đầu năm 2023 và lượng hoàn thiện tương đương khoảng 20% nguồn cung Hạng A sẽ xuất hiện trong vài năm tới. Công ty này dự đoán thêm rằng sự phục hồi của phân khúc văn phòng ở châu Á sẽ diễn ra “chậm và theo hình chữ L”.

Theo PwC, sức hấp dẫn của công việc từ xa đã “có khả năng phục hồi một cách bất ngờ” ở các thành phố châu Á, nơi diện tích nhà ở quá hạn chế để đáp ứng năng suất làm việc tại nhà. Theo báo cáo của công ty, văn phòng rõ ràng là “khu vực bán lẻ mới”, ám chỉ đến sự gián đoạn của thương mại điện tử đã gây ra cho thị trường truyền thống trong những năm qua.

Bất động sản hậu cần

Khi mọi người phải ở nhà trong thời kỳ đại dịch, thương mại điện tử đã hỗ trợ một phân khúc bất động sản khác là hậu cần. Bước sang năm 2023 và nhu cầu thuê mặt bằng từ các nền tảng thương mại điện tử giảm tốc, với một số công ty sẵn sàng sử dụng dịch vụ hậu cần từ bên thứ 3 (3PL). Tỷ lệ trống đã tăng trên toàn phân khúc vào năm 2023, khi việc chủ nhà đưa ra nhiều ưu đãi.

Theo khảo sát của CBRE về những người thuê kho vận ở Châu Á - Thái Bình Dương, khoảng 68% người thuê kho vận có kế hoạch mở rộng danh mục kho bãi của mình trong vài năm tới, nhưng con số đó đã giảm so với mức 78% vào năm 2021.

Những bất ổn kinh tế vĩ mô sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến tâm lý chung của thị trường, từ đó tác động đến quỹ đạo nhu cầu và giá cả đối với bất động sản.

Trên toàn thế giới, lĩnh vực sản xuất đang phải đối mặt với tình trạng suy thoái kinh tế, điều này phản ánh sự thay đổi tiêu dùng sau đại dịch. Sự thay đổi này giúp các nền kinh tế theo định hướng dịch vụ vượt lên trên các cường quốc công nghiệp như Trung Quốc.

Như đã nói, dịch vụ hậu cần có một con đường tươi sáng phía trước nếu không phụ thuộc vào mua sắm trực tuyến. Theo CBRE, lợi nhuận từ dịch vụ hậu cần và văn phòng ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đã tăng đáng kể vào năm 2023, với mức tăng trưởng giá thuê bù đắp cho sự sụt giảm về giá trị vốn.

Một nhà quản lý đầu tư cho biết: “Bức tranh lớn hơn là toàn bộ nhu cầu về hậu cần đô thị và không gian công nghiệp nhẹ cho mọi mục đích sử dụng, chứ không chỉ phục vụ thương mại điện tử”.

Theo OrangeTee & Tie, sau khi thuế ABSD tăng, nhu cầu đã chuyển sang các bất động sản phi dân cư ở Singapore, bao gồm cả dịch vụ hậu cần. Ông Sun cho biết: “Nhu cầu về không gian văn phòng và bất động sản công nghiệp đã gia tăng đáng kể trong những tháng gần đây”, đồng thời nói thêm rằng nhu cầu về bất động sản thương mại và công nghiệp đã chậm hơn so với nhu cầu về bất động sản nhà ở trong thời kỳ đại dịch.