Bất động sản 2022: Một năm lạc quan và nhiều cơ hội

TS. Cấn Văn Lực: Sóng bất động sản sẽ nhấp nhô

Nhìn lại năm 2021 có thể thấy, dù chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19 nhưng thị trường vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn. Giá bất động sản hầu như không giảm, ngược lại còn tăng từ 5-9%, tùy khu vực. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung bất động sản trong hai năm vừa qua tương đối khan hiếm, trong khi cầu không giảm.

Nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn tích cực. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản tính đến hết quý 3-2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020 và cả năm tăng khoảng 7-8%, thấp hơn so với bình quân toàn ngành nhưng vẫn là mức rất tích cực.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỉ đồng. Trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỉ USD (chiếm khoảng 11%).

Ngoài ra, tính đến hết tháng 11, các doanh nghiệp đã phát hành khoảng 436.000 tỉ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản đứng thứ nhất khi chiếm tới 45% tỷ trọng phát hành.

Về cơ bản, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã trôi qua, do đó bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại.

Giai đoạn 2022-2023, hai yếu tố vĩ mô và vi mô sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phụ hồi tốt hơn. Cụ thể, kinh tế của Việt Nam dự báo sẽ phục hồi ở mức độ tích cực, tăng trưởng ở mức 6-6,5% hoặc cao hơn là 6,5 - 7% nếu triển khai tốt chương trình phục hồi. Sức cầu theo đó sẽ bật mạnh trở lại.

Chiến lược phát triển nhà ở cũng đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện và chuẩn bị trình Chính phủ để ban hành trong thời gian tới. Đặc biệt, đầu tư cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh với hàng loạt dự án đầu tư công được thúc đẩy.

Ngoài ra, môi trường pháp lý cũng đang được hoàn thiện và tháo gỡ, trong đó có Nghị định 148 về đất đai, Nghị định 69 về cải tạo chung cư cũ giúp cho thị trường có thêm động lực. Luật Đất đai dự kiến cũng được sửa trong năm tới,... thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều lực đẩy để hướng đến phát triển tích cực.

Tuy nhiên, ‘sóng’ bất động sản không bao giờ yên lặng, nó sẽ nhấp nhô, tuỳ theo biên độ mỗi năm.

Năm 2021, biên độ nhấp nhô tương đối lớn do thông tin quy hoạch, đầu cơ thổi giá. Giai đoạn 2022-2023, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ và các địa phương có nhiều kinh nghiệm hơn để quản lý, kiểm soát tốt hơn tình trạng này. Hiện các thông tin càng ngày càng công khai minh bạch hơn, kể cả thông tin quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng... Do đó, khả năng làm giá của chủ đầu tư, nhà đầu cơ sẽ ít hơn rất nhiều.

Về xu hướng giá, giá bất động sản sẽ chững lại một thời gian sau giai đoạn tăng tương đối nhanh. Giá nhà tại Hà Nội năm vừa qua đâu đó đã tăng 5-7% và tại TP.HCM tăng khoảng 7-9%. Trong nửa đầu năm sau, kỳ vọng mức giá này có thể chững lại nhưng sau đó sẽ không có chuyện giá nhà đi xuống như một số nước trên thế giới mà có thể sẽ đi ngang hoặc đi lên nhưng sẽ không tăng quá nhiều.

Môi trường đầu tư kinh doanh của Việt Nam có nhiều sức hút và nhu cầu bất động sản vẫn còn khá lớn, nhất là bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở. Kể cả du lịch nghỉ dưỡng, dù hiện tại đang gặp khó khăn nhưng về lâu dài đây vẫn là một phân khúc tiềm năng.

Hiện dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng lên. Dự báo, giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỉ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016-2020. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn.

Ông Nguyễn Quang Huy – Phó tổng giám đốc APEC Group: Tính minh bạch sẽ quyết định thị trường

Trong thời gian giãn cách, rất nhiều nhà đầu tư cảm thấy bí bách trong việc đầu tư, mua sắm thường xuyên. Để không bị gián đoạn, nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã tổ chức livestream bán bất động sản. Việc này dần dần đã trở thành xu thế tất yếu.

Đây là cơ hội lớn cho những doanh nghiệp đẩy mạnh chuyển đổi số.

Tôi tin rằng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không có bong bóng, bởi nguồn cung hiện rất ít, hầu hết đến từ những dự án phê duyệt đầu tư cách đây 2-3 năm, còn những dự án được phê duyệt mới trong thời qua rất ít. Đó là lý do mặc dù dịch bệnh liên tục nhưng giá nhà vẫn tăng cao.

Về kinh tế vĩ mô, Việt Nam trong hai năm qua vẫn là một trong những nước tăng trưởng dương, với nền kinh tế năng động trong khu vực Đông Nam Á và châu Á, xuất khẩu nằm trong top đầu thế giới, khả năng thu hút FDI cũng rất tốt.

Để kích thích kinh tế, Chính phủ liên tục ra các gói kích cầu đối với đầu tư công, đặc biệt đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, đường xá giao thông, các tuyến cao tốc và đường liên tỉnh. Khi đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, bất động sản đương nhiên được hưởng lợi, đặc biệt là những phân khúc ở các tỉnh thành ngoài Hà Nội và TP.HCM. Chúng tôi nhận thấy đây là điều kiện cần và đủ để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Do đó, cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn còn rất lớn.

Đối với từng phân khúc, bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục tăng tưởng, đặc biệt là những KCN lớn quy mô từ 500ha trở lên.

Đối với bất động sản đô thị, cơ hội lớn sẽ nằm ở các tỉnh thành ven Hà Nội và TP.HCM. Đỉnh giá những nơi này đang thấp so với kỳ vọng thị trường. Cùng với sự đầu tư về hạ tầng, những khu vực này sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, vượt qua những sự cố về cam kết lợi nhuận, cũng như dịch bệnh, phân khúc này sẽ phát triển thời gian tới nhưng sẽ không phát triển dàn trải mà chỉ tập trung ở những dòng sản phẩm đáp ứng được đông đảo nhu cầu của người dân với giá hợp lý.

Những dự án tiệm cận với nhu cầu tài chính của khách hàng sẽ được chú ý, với điều kiện phải minh bạch pháp lý ngay từ đầu, không mập mờ về quyền sở hữu. Những dự án thời hạn không đủ 50 năm cũng phải rõ ràng với khách hàng thời gian còn lại của dự án và sau này gia hạn như thế nào.

Tôi cho rằng, sự minh bạch sẽ quyết định hướng đi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới.

Đặc biệt, trong bối cảnh dịch bệnh làm thay đổi nhu cầu của khách hàng về bất động sản, dòng sản phẩm second home sẽ phát triển tốt trong thời gian tới.

Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE: Căn hộ tiếp tục xu hướng tăng giá

Trong thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3-7% tùy từng phân khúc trong năm 2022. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5-7%. Còn phân khúc bình dân và trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3-5%.

Về nguồn cung, thị trường căn hộ năm sau sẽ đón nhận số lượng dự án gấp đôi so với 9 tháng năm 2021. Tương tự với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung dự báo sẽ tăng trưởng khoảng 20-30%.

Tuy nhiên, trong hai năm tới, thị trường sẽ tiếp tục có sự lệch pha cung cầu. Bên cạnh đó, những chi phí liên quan đến đất, nhân công, xây dựng... sẽ không giảm đi mà sẽ tiếp tục tăng. Do đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng.