Bất động sản 2018: Cơ hội của những người đi săn

Tòa nhà The Saigon One Tower. Ảnh Trần Phong

Bóng ma nợ xấu

Mới đây, Sacombank thông báo đấu giá gần 1.000ha đất tại Khu công nghiệp Đức Hòa III của 7 doanh nghiệp đang có nợ xấu tại ngân hàng này. Tổng giá trị khởi điểm mà Sacombank đưa ra là gần 10.000 tỷ đồng. Ngoài đấu giá 3 lô đất này, Sacombank cũng rao bán hàng loạt tài sản đảm bảo là bất động sản khác có giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng để thu hồi, xử lý nợ xấu. Trước đó, tòa nhà nổi tiếng được nhiều người cho là đang làm “xấu bộ mặt” Sài Gòn là Saigon One Tower cũng bị Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) ra thông báo siết nợ một số tầng để thu hồi 7.000 tỷ đồng nợ xấu.

Sau đó không lâu, một tập đoàn lớn về bất động sản là Hoàn Cầu cũng bị VAMC công bố bán 8 lô đất có tổng diện tích 51.454m2 tại phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM để trả cho khoản vay 2.400 tỷ đồng của 2 doanh nghiệp liên quan. Tại Long An, khu vui chơi được công bố có tổng đầu tư 2 tỉ USD là Happyland của Tập đoàn Khang Thông cũng bị các chủ nợ kê biên, định giá để chuyển nhượng, thu hồi nợ.

Trên đây chỉ là một số trường hợp trong số hàng trăm dự án bất động sản bị siết nợ để xử lý nợ xấu. Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện có khoảng 500 dự án bất động sản tại TP.HCM đang “chết lâm sàng” trong nhiều năm.

Theo ước tính của một số tổ chức, tổng giá trị tài sản thế chấp cho các khoản nợ khó đòi tại các ngân hàng vào khoảng 434.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 62% là bất động sản và hơn 15% là các tài sản gắn liền với đất đai hay các quyền liên quan đến bất động sản trên đất. Như vậy, phần lớn các khoản nợ xấu hiện nay có liên quan đến bất động sản.

Theo số liệu của NHNN, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản hiện chiếm khoảng 9% tổng dư nợ của nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh bất động sản đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013 xuống còn 4,06% vào cuối năm 2017. Việc tỷ lệ nợ xấu trong kinh doanh bất động sản giảm là một tín hiệu rất tích cực. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng tỷ lệ nợ xấu này cao gần gấp đôi so với tỷ lệ nợ xấu chung của nền kinh tế. Ngoài ra, đây chỉ là số liệu trên bảng báo cáo của ngân hàng hiện nay mà chưa tính đến hàng trăm nghìn tỷ đồng nợ xấu đang nằm tại VAMC.

Chìa khóa Nghị quyết 42

Đến nay đã gần 4 năm kể từ khi VAMC ra đời, việc xử lý nợ xấu vẫn gần như dậm chân tại chỗ. Nguyên nhân quan trọng khiến việc xử lý nợ xấu bị tắc nghẽn là do vướng quá nhiều cơ chế trong việc xử lý nợ. VAMC mới chỉ là nơi “cô lập” nợ xấu để cho bức tranh nợ xấu bớt xấu mà không phải là tổ chức xử lý nợ thực sự.

Trước tình trạng đó, giữa năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu. Nhiều người kỳ vọng nghị quyết mới này sẽ tạo ra hành lang pháp lý tốt hơn để đẩy nhanh việc xử lý nợ xấu của nền kinh tế. Trong đó, mục tiêu chính của nghị quyết này hướng đến là xử lý các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản. Điểm đáng lưu ý nhất trong nghị quyết là cho phép các ngân hàng có thể thu giữ tài sản đảm bảo một cách dễ dàng hơn nhiều so với trước đây. Trong trường hợp diễn ra tranh chấp giữa chủ sở hữu tài sản và ngân hàng thì tòa án sẽ áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp tài sản đảm bảo.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 42 cũng cho phép các tổ chức tín dụng phân bổ lãi dự thu, chênh lệch giữa nợ gốc và số nợ thu hồi được sau khi thanh lý tài sản đảm bảo nhiều năm sau đó. Điều này nhằm tránh “cú sốc” phải ghi nhận thua lỗ quá lớn cho ngân hàng khi xử lý nợ xấu. Ngoài ra, nguồn thu từ thanh lý tài sản đảm bảo cũng được “ưu tiên” cho ngân hàng trước khi phải đóng nghĩa vụ thuế cho nhà nước.

Nhìn chung, Nghị quyết 42 mở ra “cánh cửa” rất lớn để ngân hàng thu giữ các tài sản đảm bảo để xử lý các khoản nợ xấu tồn đọng. Nhiều quy định trong nghị quyết này đã vượt qua khung pháp lý hiện tại. Điều này làm cho việc xử lý nợ xấu chưa bao giờ trở nên thuận lợi như hiện nay.

Tuy nhiên, dù Nghị quyết 42 đã có hiệu lực gần 6 tháng nhưng vấn đề xử lý nợ xấu vẫn chưa có nhiều chuyển biến như kỳ vọng. Rất nhiều tài sản đảm bảo được công bố bán đấu giá để “siết nợ” nhưng đến nay vẫn chưa thành công. Thị trường mua bán nợ của Việt Nam vẫn còn kém phát triển và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Ngoài ra, tài sản đảm bảo cũng thường có “vấn đề” do vậy nhà đầu tư rất ngại mua những tài sản này vì để “làm sạch” sẽ mất rất nhiều thời gian. Chẳng hạn, nhiều bất động sản hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ hoặc chưa giải quyết xong việc tranh chấp. Ngay cả khi bất động sản đã “sạch” thì nếu chủ đầu tư mới muốn thiết kế lại, thay đổi công năng cho phù hợp với quan điểm, chiến lược của mình hoặc để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường … thì cũng phải trải qua rất nhiều cửa, tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc. Điều này làm cho các tài sản đảm bảo trở nên kém hấp dẫn.

Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng các dự án bất động sản cũng vướng nhiều điều kiện liên quan đến các quy định hiện nay. Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, dự án bất động sản muốn chuyển nhượng được thì phải đáp ứng một số điều kiện như công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư phải có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Như vậy, việc yêu cầu các ngân hàng chỉ được xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là không khả thi. Trên thực tế, tình trạng pháp lý của nhiều dự án bất động sản không đầy đủ, bên cạnh đó nhiều tài sản đảm bảo là bất động sản hình thành trong tương lai nên chắc chắn không đáp ứng được các điều kiện trên.

Cơ hội trong khó khăn

Trong khủng hoảng, khó khăn là thảm họa của người này nhưng là cơ hội của kẻ khác. Nhiều tài sản buộc phải bán tháo với giá trị thấp hơn nhiều giá trị thực của nó. Trên thị trường bất động sản, điều này càng thể hiện một cách rõ nét vì tài sản bất động thường là một tài sản hiện hữu và càng để lâu càng có giá trị.

Thực tế trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã vươn lên mạnh mẽ sau khủng hoảng nhờ mua bán sáp nhập (M&A) được nhiều dự án với giá hời. Điển hình trong số đó là Novaland và Hưng Thịnh. Novaland từ một doanh nghiệp gần như không tên tuổi trên thị trường bất động sản nay đã trở thành một cái tên tầm cỡ. Công ty này thực hiện chiến lược “săn” các dự án “chết lâm sàng” sau đó hồi sinh trở lại và thu được lợi nhuận lớn. Cũng theo cách đó Hưng Thịnh cũng từ một cái tên ít người biết đến đã nhanh chóng “nổi như cồn” sau khi thâu tóm nhiều dự án bất động sản và phát triển kinh doanh một cách hiệu quả.

Một tên tuổi lớn về thâu tóm dự án bất động sản không thể không nhắc tới đó là Vạn Thịnh Phát. Công ty của đại gia “bí ẩn” Trương Mỹ Lan đã thâu tóm rất nhiều dự án bất động sản “khủng”. Vạn Thịnh Phát đã hồi sinh Thuận Kiều Plaza sau 20 năm đóng cửa, biến Trung tâm thương mại Vincom A nổi tiếng thành cái tên mới Union Square và công bố kế hoạch chi 6 tỷ USD để biến dự án công viên Mũi Đèn Đỏ thành Saigon Peninsula. Theo thông tin chưa chính thức, Vạn Thịnh Phát còn bỏ ra hàng chục nghìn tỷ đồng để thâu tóm dự án Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai và The EverRich 2 của Phát Đạt.

Các dự án đắp chiếu cũng là “miếng mồi ngon” cho các nhà đầu tư nước ngoài. Những năm gần đây, làn sóng các quỹ đầu tư nước ngoài đổ tiền trực tiếp vào các dự án bất động sản hoặc gián tiếp thông qua các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khá lớn. Một loạt quỹ đầu tư đầu tư nước ngoài đã rót vốn vào Khang Điền, giúp công ty này có thêm nguồn lực để thâu tóm Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI). Như vậy, các quỹ đầu tư nước ngoài cũng đã gián tiếp thâu tóm quỹ đất lớn của BCCI.

Hay một số thương vụ đầu tư lớn khác của Creed Group, một quỹ đầu tư lớn của Nhật Bản đã rót 200 triệu USD vào Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (An Gia). Creed Group cam kết mua 20% cổ phần của An Gia và sẽ hợp tác với An Gia mua lại các dự án bất động sản theo tỉ lệ 50-50 để cùng đầu tư và phát triển. Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (Nam Long) cũng nhận được vốn từ Lbeworth Pte. Ltd, công ty thuộc quyền kiểm soát 100% của Keppel Land (Singapore).

Một vụ M&A đáng chú ý khác là Tập đoàn Khang Thông cũng tuyên bố chuyển nhượng 88% công ty Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú An, chủ đầu tư khu phức hợp Happyland cho cổ phần cho Công ty TNHH Vina Oscar Hotel (Hồng Kong) với trị giá gần 670 triệu USD. Việc bán HappyLand cho một doanh nghiệp nước ngoài có thể làm cho siêu dự án này hồi sinh trở lại sau nhiều năm dừng hoạt động.

Hiện nay, có không ít quỹ đầu tư nước ngoài đã đổ vốn vào Việt Nam để săn lùng các dự án bất động sản. Tiềm năng phát triển dự án bất động sản Việt Nam còn rất lớn bởi tỷ lệ người dân sống ở đô thị còn thấp và tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng. Các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh, có thể huy động vốn giá rẻ và có nhiều kinh nghiệm đang có lợi thế vượt trội so với nhiều doanh nghiệp trong nước. Thời điểm hiện nay chính là thời điểm phù hợp để họ có thể săn lùng các dự án bất động sản với mức giá “hời”.

Kỳ vọng sự “thay máu”

Đã 10 năm kể từ cơn sốt bất động sản năm 2007 qua đi nhưng “di chứng” về hiện tượng bất động sản phát triển quá nóng vẫn còn đó. Cơn sốt bất động sản, sự lỏng lẻo trong quản lý và một số tiêu cực nảy sinh đã tạo cơ hội cho nhiều doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”. Do thiếu tiềm lực tài chính thực sự, thiếu kinh nghiệm triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp vẫn “liều” lao vào cuộc đua “đỏ đen”.

Hiện còn hàng trăm dự án “trùm mềm” hơn chục năm chưa thể triển khai được. Điều này cũng đồng nghĩa với hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị chôn vùi trong những tài sản không sinh lời gây thiệt hại lớn đối với nền kinh tế. Chẳng hạn, nếu Saigon One Tower được hoàn thành đúng tiến độ và đưa vào khai thác có thể đóng góp cho nền kinh tế hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm. Hay hàng nghìn ha đất khu công nghiệp ở Long An đang được Sacombank đấu giá nếu xây dựng triển khai đúng tiến độ cũng đóng góp không nhỏ cho nền kinh tế.

Như vậy, cuộc “thay máu” trên thị trường bất động sản là cần thiết. Những chủ đầu tư kém năng lực tài chính cần được thay thế bởi những nhà đầu tư có tiềm lực để làm sống lại khối tài sản khổng lồ đang bị chôn vùi. Nghị quyết 42 đã mở ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn để xử lý nợ xấu. Nghị quyết này là chìa khóa giúp việc hồi sinh các dự án bất động sản diễn ra nhanh hơn, góp phần làm cho thị trường phát triển mạnh hơn.

Thực tế chúng ta thấy đã có những diễn biến khá tích cực trên thị trường bất động sản thời gian qua. Dự án Kenton Node của Công ty xây dựng - sản xuất thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư được hồi sinh sau 7 năm tê liệt. Cũng trong năm 2017, một dự án lớn khác là Lacasa có quy mô 6ha, với 2.000 căn hộ, đã được An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group mua lại với trị giá 3.500 tỷ đồng và đang được tái khởi động.