FDI dịch chuyển sang phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân

Trong 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế Việt Nam nói chung, và thị trường bất động sản nói riêng, dòng vốn FDI vẫn luôn trong xu hướng ổn định và tăng trưởng.

Thống kê của Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam cho thấy, tổng vốn FDI đăng ký tích lũy tính đến cuối năm 2017 đạt xấp xỉ 318,72 tỉ USD. Trong đó, đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản nói riêng đạt 53,2 tỉ USD.

Nhắm vào phân khúc cao cấp

Theo một nghiên cứu về tình hình thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản của Công ty JLL mới đây, lượng FDI vào Việt Nam trong ba năm gần đây (2015-2017) không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp 2010-2013 và phần lớn vốn được triển khai vào các dự án.

Ngược lại, giai đoạn 2005-2008 có những chuyển biến mạnh mẽ, lượng đầu tư nước ngoài năm 2007 cao gấp ba lần năm 2005. Trong khi đó, năm 2008 đón nhận lượng vốn kỷ lục với 72 tỉUSD, tăng gần gấp bốn lần so với năm trước đó.

Nghiên cứu của JLL cho rằng, mặc dù cao gấp sáu lần so với năm 2005 nhưng phần lớn dòng vốn đăng ký vào năm 2008 không được triển khai vào các dự án, chỉ cao hơn 10% so với năm 2005.

“Dòng vốn này chưa bao giờ được giải ngân đầy đủ. Do đó, FDI trong những năm gần đây nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư”, JLL nhận định.

Hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp. Ảnh: Cao Thuỳ

Nghiên cứu của JLL đã chỉ ra, hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp đến từ những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường.

Trong tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP. HCM thời đó là khoảng 1.700 căn, có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI. Đây là một tỷ trọng rất nhỏ so với cả một lượng dân số 6,85 triệu người theo thống kê quý 4-2007.

Theo JLL, dù nguồn cung tham gia thị trường của các dự án có vốn FDI không cao nhưng với mức giá bình quân 2.800 USD/m2 (tỷ giá 16.112 VND/USD) từ các dự án này, tăng 86% so với thời điểm mở bán cách đó một năm đã tạo ra sự mất cân bằng cung-cầu ảo, đẩy mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của người mua nhà có nhu cầu ở thực sự.

“Thị trường thời điểm đó cũng đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau“suất mua”khan hiếm của những sản phẩm này do tình trạng đầu cơ ảo”, JLL cho biết.

Theo bà Khanh Nguyễn, Giám đốc thị trường vốn tại JLL Việt Nam, trong giai đoạn này, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng đến từ các dự án đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài thường ở mức 30-35%. Đây là mức sinh lợi rất cao và hấp dẫn đối với các dự án bất động sản, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư bất động sản, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á, cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỉ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký (trong ba năm trở lại đây, tỷ lệ này đang duy trì ở mức 7%-9%).

Mở rộng sang phân khúc trung cấp, bình dân

Vào khoảng tháng 3-2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi lãi suất cho vay gia tăng liên tục, không ngừng, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng sụt giảm. Mãi đến cuối năm 2013 – đầu năm 2014, dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại.

Và cũng từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (dự án Nassim), Fraser Centrepoints (dự án quận 2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda).

Những năm gần đây, dòng vốn FDI bắt đầu mở rộng sang phân khúc trung cấp và bình dân. Ảnh: Cao Thuỳ

JLL cũng ghi nhận rằng đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng bất động sản nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng/sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A hoặc B hàng đầu ở Hà Nội (Pacific Place, Central Building, tòa nhà 63 Lý Thái Tổ) hoặc ở TP.HCMnhư M Plaza, Mê Linh Point Tower.

Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.

Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, có thể thấy những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây đa số đều có sự xuất hiện của nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.

JLLcho biết, phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt.

Theo JLL, lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

Dự báo về triển vọng của dòng vốn FDI vào bất động sản trong thời gian tới, JLL cho rằng, các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng. Những dòng vốn FDI hàng trăm triệu đô la Mỹ sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, hoạt động mua bán sát nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.

Theo JLL, các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán. Nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế như trường học, bệnh viện, xây dựng. Các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang có xu hướng mở rộng nguồn vốn.