Áp lực khi ngân hàng siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản đang gánh chịu rủi ro gì?

Chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu nhiều rủi ro rất lớn. Ảnh minh hoạ

Với tư cách là một nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, cho biết hầu hết chúng ta đều có thể cảm nhận được những áp lực của thị trường bất động sản khi ngành ngân hàng siết tín dụng.

“Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước ít nhất từ giờ cho đến cuối năm. Tựu chung lại, tôi nghĩ hầu hết mọi người đều bị ảnh hưởng”, ông Piro nói.

Theo ông Piro, trong 2 tháng tới, ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ sẽ rõ ràng hơn. Đây không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn của nhiều nước trên thế giới.

Các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Hiện tại, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó.

Thế nhưng, giám đốc điều hành Indochina Capital cũng cho rằng những điều này không khiến cho bất động sản Việt Nam không còn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Trên thực tế, nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài với Việt Nam vẫn còn, nhưng phải tính đến sự vươn lên, thống trị của các nhà phát triển dự án trong nước nhiều, khiến giá trị đầu tư vào Việt Nam không còn lớn như trước đây.

Đầu tư bất động sản ở Việt Nam khác với các thị trường khác, và với các nhà đầu tư nước ngoài, thay vì mở công ty riêng, đầu tư trực tiếp, nhiều nhà đầu tư chọn cách gián tiếp.

Ngoài ra, thay vì hiện diện trực tiếp, nhiều nhà đầu tư mong muốn chuyển vốn qua các quỹ, đơn cử như quỹ Indochina Capital, hoặc qua các nhà đầu tư đã có sẵn trong thị trường.

Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup, cho biết hiện nay, không chỉ các khách hàng, chủ đầu tư bất động sản cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro trong thời gian vừa qua.

Với cương vị là chủ đầu tư đang phát triển và nghiên cứu 7-8 dự án bất động sản, vị này cho rằng, chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu nhiều những rủi ro rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện nay còn bất cập.

Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu,bàn giao.

Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12-17 bộ luật và các văn bản dưới luật để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

“Doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn cả chủ quan và khách quan, đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án. Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất hoặc khi giao đất và lập quy hoạch dự án có tỷ lệ đất rừng nguyên sinh hoặc rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp”, ông Thành nói.

Ngoài ra, Chủ tịch VNGroup cho rằng, giữa các sở ban ngành, như sở tài nguyên môi trường và sở xây dựng, Sở KHĐT trong quá trình xem xét và phê duyệt có rất nhiều vấn đề chồng chéo gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng nữa, kênh trái phiếu bị khoá chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn vì đặc thù đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn.

Từ những khó khăn đó, nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức, góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có nguồn vốn đầu tư bất động sản để đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ.