3 yếu tố quan trọng nhất để đầu tư nhà đất thành công

1. Phân tích số liệu

Phân tích số liệu, hay nói đơn giản chính là làm toán, không phải là “môn học” yêu thích của nhiều người. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản buộc nhà đầu tư phải làm một số phép toán. Xét cho cùng thì điều này cũng là vì lợi ích của chính bạn. Nếu bạn không phân tích số liệu mà chỉ đầu tư theo cảm tính, bạn sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ cao hơn so với những nhà đầu tư khác. Dưới đây là những khía cạnh liên quan đến phân tích số liệu mà một nhà đầu tư bất động sản sẽ phải thực hiện:

- Chiến lược tài chính trong đầu tư bất động sản:

Một trong những vấn đề quan trọng nhất mà bạn sẽ phải giải quyết là nguồn vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản của mình. Có hai phương án tài chính mà bạn có thể lựa chọn khi đầu tư bất động sản, đó là đi vay và tự thanh toán toàn bộ.

Điều quan trọng là bạn phải lựa chọn chiến lược tài chính phù hợp với bạn. Chẳng hạn, bạn muốn đầu tư vào bất động sản thông qua cho thuê. Điều đầu tiên bạn cần nghĩ đến là quyết định sẽ mua bất động sản bằng tiền của mình hay đi vay. Giả sử bạn quyết định vay thế chấp, thông thường khoản vay kiểu này sẽ cho phép bạn hoàn trả khoản thế chấp trong thời gian lên tới 30 năm. Trên thực tế, điều đó sẽ giúp bạn có đủ thời gian cần thiết để hưởng lợi từ khoản đầu tư bất động sản của mình đồng thời tạo dựng vốn chủ sở hữu sau mỗi lần thanh toán. Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của căn nhà mà bạn đang sở hữu và số tiền bạn nợ tổ chức cho vay thế chấp. Nói một cách đơn giản, đó là số tiền bạn nhận được sau khi trả hết khoản vay thế chấp nếu bạn bán nhà.

- Định giá tài sản đầu tư:

Định giá bất động sản là một công việc khác mà bạn sẽ phải giải quyết khi đầu tư vào bất động sản, trong đó bao gồm việc tính toán các số liệu sau:

+ Lợi tức đầu tư: Về cơ bản, lợi tức đầu tư là thu nhập bạn sẽ có trên số tiền bạn đã đầu tư. Hãy cẩn thận, số liệu này phải được tính toán hàng năm. Vì vậy, bạn sẽ phải đối mặt với những con số tương đối lớn.

+ Thu nhập cho thuê: Thu nhập cho thuê từ tài sản là một số liệu rất quan trọng. Trên thực tế, nó là dấu hiệu cho thấy bạn có thu được lợi nhuận hay không. Do đó, bạn sẽ phải thực hiện các tính toán thích hợp để đảm bảo rằng bạn có thể trang trải chi phí hoạt động của bất động sản và tạo ra dòng tiền dương.

+ Tỷ suất vốn hóa: Đây là một số liệu rất quan trọng cho biết lợi nhuận bạn sẽ có trên tổng số tiền đầu tư vào bất động sản. Do đó, bạn phải biết thu nhập hoạt động ròng của mình là bao nhiêu và chia nó cho giá trị thị trường của tài sản.

+ Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư: Đây là một thước đo khác để đánh giá hiệu quả hoạt động của một tài sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng công thức này không tính đến các khoản vay được sử dụng để đầu tư.

2. Lựa chọn chiến lược đầu tư

Đầu tư vào bất động sản có nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, việc lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp là một quá trình bước quan trọng để ngăn chặn mọi tổn thất lớn. Do đó, khi bạn chọn một chiến lược đầu tư, hãy cân nhắc những điều sau:

- Bạn có bao nhiêu tiền để bắt đầu?

- Bạn sẵn sàng đầu tư vào bất động sản trong bao lâu?

- Bạn có thể dành ra bao nhiêu thời gian và công sức để đầu tư bất động sản?

- Mức độ rủi ro mà bạn sẵn sàng chấp nhận?

- Bạn có dự định tự mình quản lý tài sản không?

Hãy đảm bảo bạn trả lời những câu hỏi này trước khi tìm kiếm chiến lược đầu tư phù hợp với mình. Sau đó, hãy tìm hiểu chi tiết về tất cả các chiến lược đầu tư hiện có. Chẳng hạn, nếu bạn mới đầu tư thì cho thuê bất động sản có thể là một ý tưởng tuyệt vời. Tuy nhiên, việc lựa chọn chiến lược cho thuê, giữa cho thuê ngắn hạn và dài hạn cũng rất quan trọng. Việc quyết định chọn chiến lược nào là tùy thuộc vào mục tiêu cũng như tình trạng tài chính của bạn.

3. Thấu hiểu thị trường

Thấu hiểu thị trường là điều quan trọng khi đầu tư vào bất động sản. Đầu tiên, điều này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc quyết định nên thực hiện chiến lược đầu tư nào. Thứ hai, rõ ràng là việc thấu hiểu thị trường sẽ bảo vệ bạn khỏi mọi rủi ro khó lường. Dưới đây là hai khía cạnh mà bạn phải tìm hiểu rõ để có thể thấu hiểu thị trường nhà đất hiện tại.

- Phân tích thị trường bất động sản: Phân tích này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định khu vực mà bạn nên đầu tư bất động sản vì vị trí đóng vai trò mấu chốt trong lĩnh vực này. Do đó, ý nghĩa cơ bản của hoạt động phân tích này là so sánh một số bất động sản đầu tư tương tự để xác định khả năng sinh lời và tỷ lệ tăng giá của một bất động sản. Vì vậy, nói cách khác, thực hiện phân tích thị trường bất động sản sẽ giúp bạn tìm ra những nơi tốt nhất để đầu tư hiện tại.

- Phân tích tài sản đầu tư: Điều này liên quan trực tiếp đến các phương pháp định giá bất động sản đầu tư mà phần trên đã đề cập đến. Nhìn chung, việc tính toán tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư, thu nhập cho thuê tiềm năng cùng với lợi tức đầu tư sẽ làm nổi bật mọi nhược điểm của một bất động sản đầu tư. Vì vậy, bạn sẽ luôn có thể tìm được những khoản đầu tư bất động sản tốt nhất trên thị trường thông qua việc phân tích các dữ liệu này của bất động sản mà bạn đang nhắm tới.