15 năm phát triển cơ sở hạ tầng thúc đẩy ngành bất động sản châu Á tăng trưởng vượt bậc

Trong thập kỷ tới, các quốc gia mới nổi ở châu Á sẽ đầu tư khoảng 5% đến 6% GDP mỗi năm vào các dự án về cơ sở hạ tầng, tương ứng với khoảng 750 đến 900 tỷ USD nguồn vốn mới mỗi năm. Đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại lợi ích cả trong ngắn hạn và dài hạn cho GDP của một quốc gia, vì nó giúp tăng năng suất, cắt giảm chi phí tương tác cho các hoạt động kinh tế, cải thiện việc làm và mức thu nhập, cùng nhiều lợi ích khác.

Bản thân điều này có tác động tích cực và ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, do giá nhà có xu hướng tăng theo tốc độ tăng trưởng GDP. Nguyên nhân là, quá trình phát triển cơ sở hạ tầng phong phú mang lại cơ hội to lớn và chu kỳ đầu tư dài hạn cho các nhà đầu tư bất động sản.

Nhiều không gian để phát triển

Trong khi cơ sở hạ tầng ở các nước phát triển đã rất hiện đại, các nước mới nổi tại châu Á lại vẫn còn nhiều không gian để phát triển. Khi nhìn vào bảng xếp hạng cơ sở hạ tầng hàng năm do Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) tổng hợp, các quốc gia châu Á đều còn rất nhiều khoảng hở để cải thiện hơn nữa.

Nhiều quốc gia trong khu vực này đã đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng trong thời gian dài trước đây. Trong đó, một số nước đã đạt được những bước nhảy vọt về cải thiện. Trong mười năm từ 2006 - 2016, hạ tầng tại Trung Quốc (tăng 10 bậc trong bảng xếp hạng), Indonesia (tăng 18 bậc) và Việt Nam (tăng 11 bậc) đã cải thiện đáng kể, trong khi Hồng Kông (tăng 3 bậc) và Singapore (tăng 1 bậc) thậm chí còn chiếm lĩnh hai vị trí dẫn đầu trong bảng xếp hạng. Tuy nhiên, Ấn Độ (giảm 6 bậc), Malaysia (giảm 4 bậc) và Philippines (giảm 7 bậc) lại đi lùi do tốc độ cải thiện chậm chạp hơn so với các quốc gia khác. Tuy nhiên, về mặt tuyệt đối, các nước này vẫn cải thiện nguồn cung cấp cơ sở hạ tầng của họ.

Xếp hạng tốc độ cải thiện cơ sở hạ tầng tại một số nước châu Á (2006 – 2016)

Trong nhiều năm qua, Trung Quốc đã dẫn đầu về đầu tư cơ sở hạ tầng với một số dự án lớn nhất thế giới như hệ thống đường sắt cao tốc hay siêu đập Tam Hiệp. Các nền kinh tế mới nổi châu Á khác cũng đang tiếp bước và đang nhanh chóng tăng cường cơ sở hạ tầng để bắt kịp các quốc gia phát triển, đồng thời để giúp nền kinh tế của họ trở nên cạnh tranh và hiệu quả hơn. Từ mô hình của các quốc gia láng giềng như Singapore và Hồng Kông, họ có thể tiếp cận với những kiến ​​thức và kinh nghiệm cần thiết.

Chính phủ Indonesia đã ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng và tăng ngân sách trong năm 2015 lên 15% tổng chi tiêu của chính phủ từ mức 10% trước đó. Trong khi việc phân bổ các nguồn vốn này sau đó vẫn còn chậm chạp, số lượng dự án được khởi động đã tăng lên kể từ cuối năm 2015 và 2016. Trong năm 2017, chính phủ Indonesia một lần nữa tăng ngân sách cơ sở hạ tầng thêm 22% lên 30 tỷ USD. Con số này chiếm gần 19% tổng ngân sách nhà nước vào năm 2017.

Để tạo thuận lợi cho đầu tư, nước này cũng đưa ra nhiều chính sách để đẩy nhanh tiến trình tổng thể. Ví dụ như chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi đất để phục vụ các dự án cơ sở hạ tầng công cộng có tầm quan trọng lớn.

Indonesia cũng tích cực hỗ trợ các dự án ở mức cao nhất. Vào tháng 10 năm 2015, Indonesia và Trung Quốc đã ký một thỏa thuận hợp tác xây dựng một tuyến đường sắt cao tốc mới nối giữa Jakarta và Bandung. Tuyến mới này giảm thời gian di chuyển giữa hai thành phố xuống còn 35 phút so với mức ba giờ trước đó.

Tại Philippines, chi tiêu cho cơ sở hạ tầng của chính phủ tăng từ hơn 10% năm 2011 lên 14,9% năm 2015. Chính phủ nước này tuyên bố bước vào "thời kỳ hoàng kim của cơ sở hạ tầng". Kể từ đó, hàng chục dự án lớn đã được khởi động, bao gồm một tuyến đường sắt mới dài 653 km và dự án mở rộng sân bay tại thủ đô Manila.

Các động thái tương tự cũng diễn ra trên toàn khu vực châu Á. Điều này đặt ra câu hỏi rằng những khoản đầu tư cơ sở hạ tầng lớn này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản, và những cơ hội nào sẽ được mở ra trong quá trình này.

Tác động đến thị trường bất động sản

Cơ sở hạ tầng thường được chia thành các lĩnh vực năng lượng, giao thông, nước và viễn thông, cũng như cơ sở hạ tầng xã hội, bao gồm cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục.

Sự đóng góp tích cực của phát triển cơ sở hạ tầng đối với tăng trưởng dài hạn của một quốc gia đã được chứng minh. Bên cạnh ước tính từ Ngân hàng Thế giới, một nghiên cứu từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang San Francisco tại Hoa Kỳ cho thấy, đầu tư cơ sở hạ tầng đường bộ theo hệ số GDP từ 2 trở lên sẽ làm tăng thêm ít nhất 2 đô la GOP cho mỗi đô la đầu tư.

Khi cơ sở hạ tầng trở nên tốt hơn, việc kinh doanh sẽ dễ dàng hơn do chi phí liên lạc, vận chuyển, vệ sinh và năng lượng giảm. Từ đó, các doanh nghiệp và người dân có thể hoạt động hiệu quả hơn và cạnh tranh hơn so với các nước láng giềng.

Ngoài ra, môi trường hạ tầng được cải thiện sẽ giúp chất lượng sống tốt hơn và người dân có thể đóng góp nhiều hơn cho xã hội. Tuy nhiên, các nghiên cứu nhấn mạnh rằng đầu tư phải được phân bổ một cách hiệu quả để tạo tác động tích cực lâu dài đến tăng trưởng GDP.

Khi GDP tăng tức là nền kinh tế trở nên giàu có hơn, giá bất động sản có xu hướng tăng. Do đó, đầu tư cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên bình diện rộng. Hạ tầng giao thông phát triển cũng mang lại cơ hội cho các dự án nằm lân cận nhờ thúc đẩy khả năng tiếp cận của cư dân với các bến xe buýt, ga tàu điện ngầm hoặc xe lửa, sân bay và đường cao tốc. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với một ngành mà vị trí luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu như bất động sản

Lợi ích gia tăng từ các trạm trung chuyển

Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng tác động tích cực to lớn của hạ tầng lên bất động sản nằm ở các điểm dừng trung chuyển có công suất lớn, chẳng hạn như các ga tàu điện ngầm hoặc tuyến đường sắt nhẹ. Trong khi đó, một sân bay lân cận có thể ảnh hưởng tích cực đến thị trường bán lẻ và văn phòng, nhưng lại tiêu cực đối với các dự án nhà ở do ngoại cảnh xấu như tiếng ồn của máy bay.

Giá trị bất động sản gần các cơ sở hạ tầng giao thông sẽ cao hơn mặt bằng chung, hiện tượng này được gọi là "lợi ích gia tăng từ các trạm trung chuyển". Một tài liệu đánh giá được thực hiện bởi Trung tâm Phát triển Điều hướng Giao thông (CTOD) có trụ sở tại Hoa Kỳ cho thấy mức lợi nhuận của bất động sản tại các điểm trung chuyển cao hơn từ vài phần trăm đến hơn 150% so với các khu vực khác. Đối với thị trường văn phòng, mức giá tăng từ 9% đến 15%, còn đối với bán lẻ là từ 1% đến 167%. Đối với nhà ở, thì các căn hộ dành cho một gia đình có mức giá tăng từ 2% đến 32% và đối với chung cư là từ 2% đến 18%.

Một nghiên cứu của Knight Frank Civil Research đã xem xét giá nhà ở trong khoảng cách đi bộ ngắn đến các ga tàu trung chuyển trong tương lai ở London. Theo đó, giá nhà trong bán kính 10 phút đi bộ quanh một dự án ga tàu điện ngầm đã tăng trưởng 57%, hơn nhiều so với 43% ở khu vực trung tâm của London.

Các khu vực gần các tuyến giao thông cũng có mức giá ít biến động hơn trong giai đoạn suy thoái của thị trường và khả năng phục hồi tốt hơn. Điều này được giải thích bởi nhiều yếu tố. Đối với các trung tâm thương mại, các trạm trung chuyển có tác động tích cực vì chúng tạo ra lưu lượng người lớn, mọi người dễ nhìn thấy các tấm banner quảng cáo và dịch vụ và cuối cúng có thể mua một thứ gì đó. Đối với các văn phòng, việc gần các trung tâm trung chuyển mang lại nhiều thuận tiện cho nhân viên và khách hàng của khách thuê. Cư dân sống hoặc làm việc gần tuyến giao thông sẽ được kết nối tốt hơn đến các khu vực khác của thành phố trong thời gian ngắn hơn.

Cam kết của châu Á về phát triển hạ tầng giao thông công cộng

Hiện nay, châu Á là khu vực trên thế giới đầu tư nhiều nhất vào cơ sở hạ tầng. Thượng Hải và Bắc Kinh đã có hệ thống giao thông công cộng lớn nhất thế giới. Mạng lưới tàu điện ngầm của Thượng Hải là mạng lưới dài nhất với 588 km đường ray. Bắc Kinh xếp ở vị trí thứ hai với 554 km. Cả hai thành phố này tiếp tục mở rộng mạng lưới giao thông của họ mỗi năm với các tuyến tàu mới hoặc được mở rộng.

Jakarta đã hoàn thành giai đoạn 1 của tuyến tàu điện ngầm kết nối khu vực miền nam đông dân cư với trung tâm thành phố vào năm 2019, vận chuyển khoảng 173.000 người mỗi ngày và giảm bớt đáng kể áp lực cho mạng lưới đường bộ. Bên cạnh đó, thành phố này cũng phát triển một hệ thống mạng lưới đường sắt nhẹ kết nối với các khu vực ngoại ô. Giai đoạn đầu của dự án bao gồm 42 km, và có thể kéo dài lên 130 km khi hoàn thành.

Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn nhất Việt Nam, hiện đang xây dựng hai tuyến đầu tiên của hệ thống tàu điện ngầm với tuyến đầu tiên dự kiến vận hành vào năm 2021. Thành phố đã quy hoạch tổng cộng sáu tuyến tàu điện ngầm với tổng quy mô là 107 km.

Thái Lan cho biết sẽ hoàn thành nhà ga đường sắt lớn nhất Đông Nam Á vào năm 2021 như một phần trong kế hoạch nâng cấp hệ thống giao thông công cộng toàn quốc và cải thiện kết nối quốc tế. Trong đó, Bangkok đã đưa vào vận hành 2 tuyến tàu điện ngầm, và dự kiến hoàn thiện 3 tuyến tiếp theo vào năm 2021.

Các thành phố khác như Manila ở Philippines, Quý Dương ở Trung Quốc hay Hà Nội cũng có kế hoạch nâng cấp hoặc xây dựng các cơ sở hạ tầng tương tự.

Khi các điểm trung chuyển mới xuất hiện, chúng sẽ định hình sâu sắc thị trường bất động sản lân cận. Mật độ dân cư cao hơn được thúc đẩy để sử dụng hiệu quả diện tích đất dự án, đồng thời các không gian thương mại sẽ được săn đón hơn khi lưu lượng người qua lại tăng. Cùng với những cải thiện về cơ sở hạ tầng khác như mạng lưới đường sắt, đường cao tốc, sân bay mới và nâng cấp, các thành phố tại châu Á đang trên đà tích cực để thúc đẩy tăng trưởng hơn nữa. Trong đó, Thượng Hải, Singapore, Hồng Kông và Bắc Kinh có khả năng tiếp tục dẫn đầu khu vực.

Tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư

Cơ sở hạ tầng là yếu tố cần cân nhắc cho mọi khoản đầu tư bất động sản. Việc liên tục nâng cấp cơ sở hạ tầng của châu Á có tác động sâu sắc đến thị trường cả về tăng trưởng GDP, và giá trị bất động sản lớn hơn do phát triển các các tuyến tàu điện ngầm và đường sắt nhẹ mới. Những cơ hội mới để phát triển bất động sản có thể nảy sinh từ cơ sở hạ tầng, và bất động sản gần các phương tiện giao thông công cộng trở nên hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải thận trọng để không dự đoán sự gia tăng giá trị bất động sản quanh các khu vực phát triển hạ tầng ở mức quá cao. Việc thẩm định hợp lý và nghiên cứu thị trường để so sánh chênh lệch giá xung quanh các điểm trung chuyển trong tương lai và ở hiện tại sẽ giúp đánh giá các cơ hội chính xác hơn.

Về dài hạn, khi đầu tư cơ sở hạ tầng tiếp tục diễn ra trên diện rộng và thúc đẩy tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản châu Á sẽ tiếp tục được hưởng lợi rất lớn.