10 yếu tố cơ bản tác động đến thị trường bất động sản

Cung và cầu

Giá nhà, dù tăng hay giảm, về cơ bản phụ thuộc vào số lượng nguồn cung có trên thị trường và số lượng người mua.

Ví dụ, lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch kết hợp với những dấu hiệu sớm của sự phục hồi kinh tế và mong muốn có thêm không gian khi mọi người mắc kẹt ở nhà đã khiến nhiều người đổ xô đi mua nhà. Hệ quả là nguồn cung trở nên khan hiếm, kéo theo giá nhà tăng vọt.

Lãi suất, lạm phát và khả năng chi trả

Luôn có khoảng cách giữa khả năng chi trả của người mua và giá bán mà chủ nhà kỳ vọng. Khi lạm phát và lãi suất đang tăng, số tiền mọi người có thể tiết kiệm và vay mượn để mua nhà sẽ bị ảnh hưởng. Lúc này, những người mua lần đầu sẽ gặp nhiều khó khăn nhất vì khó có đủ nguồn tài chính và đảm bảo các điều kiện vay vốn mà các ngân hàng đặt ra. Điều này sẽ đẩy một số người mua tiềm năng ra khỏi thị trường nhà ở.

Trong khi đó, việc các ngân hàng trung ương nâng trần lãi suất đã làm chậm tốc độ tăng giá nhà và cân bằng khả năng chi trả của người dân ở một mức độ nhất định. Tuy nhiên, sẽ cần thời gian để các chính sách này phát huy hiệu quả và tác động đồng đều lên thị trường.

Nhu cầu thuê nhà tăng, khan hiếm nhà ở giá phải chăng

Khi nhiều người mua nhà bị loại ra khỏi thị trường, nhu cầu thuê nhà sẽ tăng lên. Đồng thời, phân khúc nhà ở giá rẻ và giá phải chăng sẽ được săn lùng nhiều nhất, thúc đẩy sự mất cân bằng cung – cầu càng lớn. Tình trạng này đặt ra bài toán với các nhà phát triển và chính phủ trong việc xây dựng các căn hộ ở vùng ngoại ô có mức giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu thuê và mua, đặc biệt là từ các gia đình trẻ và những người mới tham gia vào thị trường việc làm.

Nhập cư, di cư và thay đổi nhân khẩu học

Tăng trưởng dân số lành mạnh là yếu tố cần thiết để duy trì một thị trường bất động sản lành mạnh. Tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, tốc độ đô thị hóa rất lớn với dòng người di cư từ các vùng nông thôn lên thành phố để tìm kiếm cơ hội làm việc và học tập mỗi năm, tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở và các hạ tầng, tiện ích đi kèm. Mặt khác, việc thay đổi cơ cấu nhân khẩu học, bao gồm dân số đang ngày càng già đi, sẽ tạo ra những nhu cầu mới về các mô hình nhà ở đặc thù như các cộng đồng dành riêng cho người hưu trí.

Đầu cơ

Về cơ bản, đầu cơ là mua vào khi giá thấp và bán ra khi giá cao mà không tạo ra bất kỳ thay đổi đáng kể nào đối với bất động sản. Đây là phương pháp đầu tư có rủi ro cao đi kèm lợi nhuận cao, nhưng lại tạo ra ảnh hưởng xấu lên thị trường, nhất là đối với những người có nhu cầu mua ở thực khi giá bị thổi lên quá cao. Thậm chí trong trường hợp xấu, đầu cơ có thể gây lũng đoạn thị trường và tạo ra bong bóng bất động sản.

Biến đổi khí hậu

Biến đổi khí hậu đang trở thành một thách thức đối với toàn cầu trong mọi mặt đời sống, và thị trường bất động sản không phải là ngoại lệ. Các chính phủ đang đưa ra nhiều quy định đối với hoạt động xây dựng và phát triển bất động sản để chống lại biến đổi khí hậu và hạn chế lượng khí thải carbon.

Do đó, các công trình nhà ở đạt chứng chỉ xanh hay được trang bị thêm các tấm pin năng lượng mặt trời, được phủ xanh bằng cây cối, vận hành thông minh để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu rác thải… đang trở thành lựa chọn của nhiều khách hàng.

Chi phí xây dựng

Các vấn đề về chuỗi cung ứng do đại dịch, chi phí nhiên liệu vận chuyển và lạm phát tăng cao đều khiến giá nhà bị ảnh hưởng. Chỉ có hai cách để giải quyết vấn đề này, hoặc tính phí người mua nhà nhiều hơn vào thời điểm giá đang tăng, hoặc các nhà phát triển phải thích ứng để giảm chi phí, bao gồm cả việc lựa chọn các lô đất nhỏ hơn và xây dựng những ngôi nhà nhỏ hơn với ít tiện ích hơn. Cách làm nào cũng gây ra thiệt hại nhất định, hoặc tăng thêm áp lực tài chính cho người mua nhà, hoặc làm giảm lợi nhuận kỳ vọng và triển vọng kinh doanh của các nhà phát triển.

Tăng trưởng kinh tế và công nghệ

Sự tăng trưởng kinh tế mang lại niềm tin cho người tiêu dùng và thu hút thêm nguồn đầu tư vào thị trường bất động sản. Các ngành kinh tế, bao gồm công nghệ, sản xuất và dịch vụ không chỉ đóng góp vào tăng trưởng kinh tế chung của một quốc gia, mà còn thu hút nhân tài mới, gia tăng mức sống và khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Công nghệ cũng thay đổi cách thức quản lý và vận hành bất động sản, giúp một bất động sản trở nên thông minh hơn và hoạt động hiệu quả hơn với chi phí thấp hơn.

Làm việc từ xa

Câu hỏi về việc liệu người lao động sẽ trở lại văn phòng ra sao sau đại dịch hay đã trở thành trọng tâm trong quy hoạch tương lai của nhiều thành phố trên thế giới. Các văn phòng tại những khu vực trung tâm có thể trở nên dư thừa, trong khi nhu cầu về nhà ở rộng rãi hơn và các tiện ích đi kèm ở vùng ngoại ô lại tăng lên, giúp người dân tận hưởng cuộc sống thư thái hơn với mức chi phí hợp lý hơn.

Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng phát triển giúp mở rộng sự kết nối giao thông và tăng cường thêm tiện ích cho một khu vực, từ đó thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu về nhà ở. Quá trình mở rộng đô thị ra các vùng lân cận giúp cải thiện hạ tầng tại các khu vực vệ tinh, giảm tải áp lực hạ tầng cho khu vực trung tâm, và thu hẹp khoảng cách giá nhà giữa thành thị và nông thôn. Tuy nhiên, việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng phải đi kèm với quy hoạch bài bản và kiểm soát đầu cơ để thị trường bất động sản không bị thổi giá hoặc tăng trưởng quá nóng.