Xắn tay áo can thiệp thị trường bất động sản

“Thị trường càng trầm lắng, thông tin càng phải minh bạch”

Ông Lê Quốc Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trí Tuệ

Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay thì muốn bán được hàng, các DN cần phải minh bạch thông tin về dự án càng nhiều càng tốt. Trước đây, khi thị trường tăng trưởng nóng thì chủ đầu tư không cần phải công bố thông tin, ngay cả hợp đồng cũng tự soạn thảo với nhiều nội dung có lợi cho chủ đầu tư.

Vì vậy, cần quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm phải công bố công khai những thông tin liên quan đến các dự án BĐS như tính pháp lý, giá cả, tiến độ thực hiện… của chủ đầu tư, để người mua có thể giám sát dự án.

“Cần nhiều giải pháp để thị trường ấm lên”

Ông Trần Văn Tần, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng nhà nước

Sự phục hồi và phát triển ổn định của thị trường BĐS sẽ tạo ra sự lan toả và có tác động tích cực đến nền kinh tế. Vì vậy, trong năm 2013 và những năm tiếp theo, để giúp thị trường ấm lên, cần phối hợp đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó ngành ngân hàng cần tập trung vào một số nội dung cụ thể như sau: Giải quyết bài toán kỳ hạn của “luồng” vốn đầu tư cho BĐS, trong đó cần có những công cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung dài hạn; thực hiện kiểm soát chặt chẽ mục đích sử vốn vay của các dự án thông qua việc cung cấp cho thị trường các sản phẩm tín dụng tạo ra sự liên kết chặt chẽ giữa nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu và người mua nhà, như sản phẩm liên kết bốn nhà (nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu và ngân hàng) mà BIDV đã đưa ra trong năm 2012...

Bên cạnh đó, cần yêu cầu các tổ chức tín dụng xây dựng phương án xử lý nợ xấu đối với các DN BĐS. Chỉ cho vay đối với các dự án BĐS mà chủ đầu tư có kinh nghiệm và bắt buộc phải có tỷ lệ vốn tự có nhất định tham gia dự án trước khi vay ngân hàng hoặc huy động từ các nguồn vốn khác.

“Những nguồn lực lớn chờ cơ hội đầu tư”

PGS. TS Bùi Tất Thắng, Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển, Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Có thể nói, diễn biến kinh tế Việt Nam năm 2013 không dễ dự báo nếu chỉ căn cứ trên tình hình thực tế của năm 2012 và các yếu tố tác động khác sẽ diễn ra trong thời gian tới. Năm 2013, ngoài những tác nhân thuần kinh tế, yếu tố tâm lý cũng có thể tác động mạnh hơn đến các hành vi tiêu dùng và đầu tư trong xã hội.

Tuy nhiên, nền kinh tế còn ẩn chứa những nguồn lực lớn. Nếu có chính sách khai thác tốt, các mục tiêu về tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô mà Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) đề ra không những có thể đạt mà còn có thể vượt. Đó là lượng kiều hối năm 2012 ước tính khoảng 10 tỷ USD sẽ được chuyển về Việt Nam ngay cả trong lúc kinh tế thế giới còn khó khăn. Hơn nữa, theo một số ước tính, lượng vàng trong dân còn khá lớn. Theo tính toán sơ bộ, “lượng vàng nhập khẩu ròng của nước ta trong 20 năm (từ 1990 - 2011) vào khoảng 500 tấn, tương đương 28 tỷ USD theo thời giá hiện nay. Cộng với số lượng vàng được tích lũy dưới nhiều hình thức (vàng nữ trang, vàng miếng...) từ bao đời nay trong mọi tầng lớp nhân dân, chắc chắn tổng giá trị tính bằng USD của khối dự trữ vàng trong dân hiện nay không dưới 40 tỷ USD”. Rõ ràng, trong bối cảnh nguồn vốn khan hiếm hơn, nếu chính sách đối với vàng đúng đắn thì nguồn lực này có thể ví như một “bệ đỡ” đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Bên cạnh đó, các chính sách về đất đai, tín dụng cũng sẽ được đổi mới theo hướng hỗ trợ thị trường, đồng thời nhu cầu nhà ở còn rất lớn sẽ là điều kiện để thị trường có thể phục hồi trong tương lai gần.

“DN đau đầu vì cơ chế thỏa thuận giải phóng mặt bằng”

Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm

Tôi ủng hộ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đưa ra quy định: “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất ‘sạch’, sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội”.

Trên thực tế, quy định nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với dân để đền bù giải phóng mặt bằng luôn là bài toán đau đầu đối với các DN. Ngoài ra, tôi cũng kiến nghị Nhà nước cần quy định một khung giá đất chung cho tất cả các trường hợp tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài. Nhà nước có thể tính tiền sử dụng đất của DN cao hơn để lấy tiền tái đầu tư, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất, nhưng phải chủ trì việc thu hồi đất thì mới đẩy nhanh được tiến độ thu hồi đất cho các dự án.

“Chi phí tiền sử dụng đất quá cao đối với DN”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu

Hiện các DN BĐS đang phải trả tiền hai lần cho một mảnh đất chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án. Thứ nhất là trả tiền cho người có quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng, mà theo cơ chế tự thỏa thuận thì thường phải trả cao hơn từ 1,7 đến 2,2 lần bảng giá đất được công bố hàng năm. Thứ hai là phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước với cách tính thường cao hơn khoảng 2 lần giá thực tế. Vì vậy, hiện nay giá đất tại các dự án BĐS thường chiếm từ 20% đến 25% giá thành sản phẩm BĐS, nên nhiều DN không thể giảm giá bán hơn nữa, mặc dù đang rất cần quay vòng vốn.

Tôi cho rằng, muốn thị trường BĐS khởi sắc thì phải có dòng tiền chảy vào. Tuy nhiên, hiện hệ thống ngân hàng đang tiến hành tái cấu trúc và theo kế hoạch thì đến giữa năm 2013 mới xong. Vì vậy, dù còn nhiều dự án dự định triển khai, nhưng chúng tôi vẫn xác định phải đợi đến khoảng tháng 7 - 8 năm sau mới có thể khởi động được.