Thông tư 93/2011/TT-BTC (Thông tư 93) sửa đổi một số điều về thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp (DN) vừa được Bộ Tài chính ban hành sẽ giải quyết nhiều vướng mắc của DN liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, một số quy định mới tại Thông tư 93 đang tạo ra những ý kiến khác nhau.
Trao đổi với PV Báo Hànộimới, ông
Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng
định, những quy định mới tại Thông tư 93 sẽ giúp việc thu tiền sử dụng
đất của DN được thực hiện công khai, minh bạch và sát với giá thị
trường.
- Thông tư 93 đã tháo gỡ nhiều khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng quy định phải thẩm định giá đất với từng dự án bất động sản sẽ gây tốn kém cho DN. Ý kiến của ông về vấn đề này?
- Từ trước tới nay, việc quyết định giá đất thường do Nhà nước thực hiện. Vài năm gần đây, để bảo đảm tính khách quan, pháp luật cho phép thuê các tổ chức thẩm định giá (TĐG) độc lập để xác định giá đất. Căn cứ vào các đề xuất này, tổ chức liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế sẽ trình UBND cấp tỉnh với tư cách là chủ sở hữu đất đai quyết định giá đất. Như vậy, việc quyết định giá đất vẫn là do các cơ quan nhà nước đảm nhiệm. Các tổ chức tham gia TĐG đất là nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch. Trên thực tế, việc để các tổ chức TĐG vào cuộc đã nhận được sự ủng hộ từ nhiều phía, thông qua việc họ dựa trên những căn cứ xác thực để thẩm định giá đất. Hiện nay, quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh xoay quanh giá do các tổ chức TĐG đề xuất được đánh giá tốt, do sát với giá thực tế.
Theo tôi, ý kiến cho rằng không nên thuê các tổ chức TĐG vì tốn kém cho DN là không đáng lo. Bởi, chi phí thuê TĐG do Nhà nước trả nên DN không bị thiệt hại gì. Khi DN thuê TĐG, chi phí này sẽ được trừ vào tiền đất. Như vậy, hiển nhiên việc này là do Nhà nước thuê, DN chỉ là người thực hiện, nên nếu nói thuê TĐG gây tốn kém cho DN là không đúng.
- Thông tư 93 cho phép các lô đất có giá trị nhỏ không phải TĐG. Ông có thể giải thích rõ hơn về quy định này? Và giá đất sẽ được tính theo cách nào, thưa ông?
- Theo thông tư mới, có 2 trường hợp không phải thuê TĐG. Thứ nhất, các địa phương khó khăn, không có tổ chức TĐG, như các tỉnh miền núi hay những lô đất có giá trị rất nhỏ ở cấp huyện. Với những trường hợp này, quyền quyết định giá đất thuộc về UBND tỉnh. Thứ hai, những lô đất nhỏ (dưới 15 tỷ đồng đối với TP trực thuộc TƯ, 5 tỷ đồng với các tỉnh miền núi và 10 tỷ đồng với các tỉnh còn lại) không bắt buộc phải thuê TĐG, nghĩa là thuê cũng được mà không thuê cũng không sao. Đây là yếu tố để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền. Bởi, dù có hay không có đơn vị TĐG thì hội đồng TĐG vẫn phải xem xét để trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 123/2007/CP của Chính phủ. Khi thực hiện TĐG cũng như quyết định giá, các ngành chức năng và các tổ chức TĐG độc lập đều phải tuân thủ các phương pháp này. Hiện nay, cách tính phổ biến nhất là theo phương pháp so sánh dựa trên giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường. Ví dụ, hội đồng TĐG biết trên một trục đường thuộc phạm vi quản lý của tỉnh đã có những hoạt động chuyển nhượng, họ sẽ lấy mức giá phổ biến để làm căn cứ tính giá đất.
- Có ý kiến cho rằng, việc yêu cầu DN phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường sẽ khiến DN phải mua đất 2 lần, gây thiệt thòi cho DN. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?
- Trên thực tế, DN nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của dân và chuyển sang làm nhà ở, DN phải nộp khoản chênh lệch. Trong Thông tư 93 đã quy định, DN chỉ phải nộp khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất làm nhà ở chứ không phải nộp toàn bộ. Trường hợp có nhiều DN mới nhận chuyển nhượng đất của nông dân, nhưng chưa có thủ tục hợp pháp mà muốn chuyển thành nhà ở thì thông tư quy định: Nếu giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất Nhà nước đền bù cho đất nông nghiệp, DN chỉ phải trả khoản chênh lệch theo mức đền bù. Ví dụ, DN nhận chuyển nhượng đất của dân với giá là 1 triệu đồng/m2 trong khi giá đất ở là 2 triệu đồng/m2, thì DN phải nộp cho nhà nước 1 triệu đồng. Nhưng, nếu DN mua đất của dân với giá là 1,5 triệu đồng/m2, Thông tư 93 cho phép DN trừ bằng mức đền bù hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân. Theo tôi, đây là một quy định hợp lý, bởi lúc này tiền DN phải nộp sẽ bằng: Tiền giao đất mới trừ đi tiền đền bù hỗ trợ. Như vậy, DN chỉ phải trả tiền 1 lần, không phải 2 lần như cách họ hiểu.
- Xin cảm ơn ông!
- Thông tư 93 đã tháo gỡ nhiều khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng quy định phải thẩm định giá đất với từng dự án bất động sản sẽ gây tốn kém cho DN. Ý kiến của ông về vấn đề này?
Tiền sử dụng đất ở vượt hạn mức sẽ tính theo hệ số so với khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Ảnh: Trung Kiên
- Từ trước tới nay, việc quyết định giá đất thường do Nhà nước thực hiện. Vài năm gần đây, để bảo đảm tính khách quan, pháp luật cho phép thuê các tổ chức thẩm định giá (TĐG) độc lập để xác định giá đất. Căn cứ vào các đề xuất này, tổ chức liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế sẽ trình UBND cấp tỉnh với tư cách là chủ sở hữu đất đai quyết định giá đất. Như vậy, việc quyết định giá đất vẫn là do các cơ quan nhà nước đảm nhiệm. Các tổ chức tham gia TĐG đất là nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch. Trên thực tế, việc để các tổ chức TĐG vào cuộc đã nhận được sự ủng hộ từ nhiều phía, thông qua việc họ dựa trên những căn cứ xác thực để thẩm định giá đất. Hiện nay, quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh xoay quanh giá do các tổ chức TĐG đề xuất được đánh giá tốt, do sát với giá thực tế.
Theo tôi, ý kiến cho rằng không nên thuê các tổ chức TĐG vì tốn kém cho DN là không đáng lo. Bởi, chi phí thuê TĐG do Nhà nước trả nên DN không bị thiệt hại gì. Khi DN thuê TĐG, chi phí này sẽ được trừ vào tiền đất. Như vậy, hiển nhiên việc này là do Nhà nước thuê, DN chỉ là người thực hiện, nên nếu nói thuê TĐG gây tốn kém cho DN là không đúng.
- Thông tư 93 cho phép các lô đất có giá trị nhỏ không phải TĐG. Ông có thể giải thích rõ hơn về quy định này? Và giá đất sẽ được tính theo cách nào, thưa ông?
- Theo thông tư mới, có 2 trường hợp không phải thuê TĐG. Thứ nhất, các địa phương khó khăn, không có tổ chức TĐG, như các tỉnh miền núi hay những lô đất có giá trị rất nhỏ ở cấp huyện. Với những trường hợp này, quyền quyết định giá đất thuộc về UBND tỉnh. Thứ hai, những lô đất nhỏ (dưới 15 tỷ đồng đối với TP trực thuộc TƯ, 5 tỷ đồng với các tỉnh miền núi và 10 tỷ đồng với các tỉnh còn lại) không bắt buộc phải thuê TĐG, nghĩa là thuê cũng được mà không thuê cũng không sao. Đây là yếu tố để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền. Bởi, dù có hay không có đơn vị TĐG thì hội đồng TĐG vẫn phải xem xét để trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 123/2007/CP của Chính phủ. Khi thực hiện TĐG cũng như quyết định giá, các ngành chức năng và các tổ chức TĐG độc lập đều phải tuân thủ các phương pháp này. Hiện nay, cách tính phổ biến nhất là theo phương pháp so sánh dựa trên giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường. Ví dụ, hội đồng TĐG biết trên một trục đường thuộc phạm vi quản lý của tỉnh đã có những hoạt động chuyển nhượng, họ sẽ lấy mức giá phổ biến để làm căn cứ tính giá đất.
- Có ý kiến cho rằng, việc yêu cầu DN phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường sẽ khiến DN phải mua đất 2 lần, gây thiệt thòi cho DN. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?
- Trên thực tế, DN nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của dân và chuyển sang làm nhà ở, DN phải nộp khoản chênh lệch. Trong Thông tư 93 đã quy định, DN chỉ phải nộp khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất làm nhà ở chứ không phải nộp toàn bộ. Trường hợp có nhiều DN mới nhận chuyển nhượng đất của nông dân, nhưng chưa có thủ tục hợp pháp mà muốn chuyển thành nhà ở thì thông tư quy định: Nếu giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất Nhà nước đền bù cho đất nông nghiệp, DN chỉ phải trả khoản chênh lệch theo mức đền bù. Ví dụ, DN nhận chuyển nhượng đất của dân với giá là 1 triệu đồng/m2 trong khi giá đất ở là 2 triệu đồng/m2, thì DN phải nộp cho nhà nước 1 triệu đồng. Nhưng, nếu DN mua đất của dân với giá là 1,5 triệu đồng/m2, Thông tư 93 cho phép DN trừ bằng mức đền bù hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân. Theo tôi, đây là một quy định hợp lý, bởi lúc này tiền DN phải nộp sẽ bằng: Tiền giao đất mới trừ đi tiền đền bù hỗ trợ. Như vậy, DN chỉ phải trả tiền 1 lần, không phải 2 lần như cách họ hiểu.
- Xin cảm ơn ông!
Theo Hương Ly (HNM)
VIP
Đất TTTM,xây Chung cư , 7600 m2 thổ cư, Tân Hưng , Quận 7
730 tỷ - 7600m2
Tân Hưng, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906953***
VIP
CƠ HỘI HIẾM CÓ - CHỈ 11 TỶ - NHÀ 2 TẦNG ĐẢO VIP HÒA XUÂN
11 tỷ - 125m2
Hòa Xuân, Đà Nẵng
Hôm nay
0913438***
VIP
BÁN NHÀ NHỐ HXH –P.Hạnh Thông, Tp.HCM – SETUP SẴN, CHỈ CẦN DỌN VÀO Ở NGAY
Thương lượng- 360m2
Hạnh Thông, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0909741***
VIP
Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Mũi Né, Lâm Đồng
Hôm nay
0917496***
VIP
Căn góc mặt tiền biệt thự Blanca City, CK 10%, chỉ từ 19,3 tỷ!
Thương lượng- 266m2
Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0938168***
VIP
MẶT TIỀN LƯU BÌNH HƯƠNG 198M2 BÁN THÁO 860 TRIỆU 9X22 SỔ RIÊNG
860 triệu- 186m2
Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0909102***
VIP
CĂN GÓC 66M2 (2pn2wc) MOONLIGHT PARK VIEW – FULL NỘI THẤT, SỔ HỒNG SẴN
3 tỷ 500 triệu- 66m2
An Lạc, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0932665***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
