VARS kiến nghị gỡ "điểm nghẽn 75% đất", mở đường cho hàng loạt dự án bất động sản hồi sinh

VARS IRE cũng đồng ý với đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp đặc biệt, như dự án quốc gia trọng điểm hay dự án đầu tư công khẩn cấp, với điều kiện có trên 75% người dân đồng thuận.

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đang bước vào giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2025. Với vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp và đơn vị nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa công bố những đề xuất góp ý quan trọng, tập trung vào các vấn đề đang được doanh nghiệp, nhà đầu tư và xã hội đặc biệt quan tâm.

Đề xuất bỏ rào cản "phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại"

Theo VARS IRE, đây là một bộ luật có tác động sâu rộng đến đời sống kinh tế - xã hội, tới hoạt động sản xuất kinh doanh và quyền lợi của người dân. Vì vậy, việc xây dựng luật cần được tiến hành thận trọng, vừa bảo đảm tính ổn định lâu dài, vừa tạo hành lang pháp lý đủ linh hoạt để tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm nay.

Một trong những nội dung được VARS nhấn mạnh là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực tiễn sau sáp nhập đơn vị hành chính cho thấy quy mô cấp xã đã mở rộng, trong khi năng lực bộ máy cơ sở còn hạn chế. Nếu vẫn duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ dẫn tới tình trạng chồng chéo với cấp tỉnh, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ triển khai. VARS IRE vì vậy kiến nghị chỉ nên lập kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã, còn công tác quy hoạch cần được gộp vào cấp tỉnh để bảo đảm tổng thể.

Liên quan đến vấn đề thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, VARS IRE đồng tình với việc bổ sung các trường hợp đặc thù như dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, khu logistics hay các khu đô thị hỗn hợp. Tuy nhiên, tổ chức này cũng cảnh báo quy định hiện còn mang tính định tính, thiếu tiêu chí rõ ràng, dễ dẫn tới cách hiểu và vận dụng khác nhau ở mỗi địa phương. Do đó, cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể để hạn chế nguy cơ lạm dụng, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát minh bạch.

Một điểm nhấn quan trọng khác là cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số hộ dân, chiếm tối thiểu 50% diện tích dự án. VARS IRE cho rằng quy định này là bước tiến lớn, giúp tháo gỡ cho hàng trăm dự án từng bị đình trệ nhiều năm do vướng vài hộ dân hoặc phần diện tích rất nhỏ. Trước đây, có doanh nghiệp đã đạt 98% thỏa thuận nhưng vẫn phải dừng dự án, gây lãng phí nguồn lực. Với phương án mới, lợi ích của doanh nghiệp và người dân sẽ hài hòa hơn, đồng thời hạn chế tình trạng “mắc kẹt” kéo dài.

Bên cạnh đó, VARS IRE cũng đồng ý với đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp đặc biệt, như dự án quốc gia trọng điểm hay dự án đầu tư công khẩn cấp, với điều kiện có trên 75% người dân đồng thuận. Tuy nhiên, để tránh lạm dụng, tổ chức này kiến nghị phải bổ sung quy định chặt chẽ về quy trình, tiêu chí nhận diện và tiến độ bàn giao đất sạch.

Kiến nghị bỏ thu bổ sung tiền sử dụng đất để tránh đội giá nhà

Vấn đề tài chính đất đai cũng được VARS IRE phân tích sâu. Đơn vị này đồng tình với việc bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể trong tính tiền sử dụng đất, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Theo VARS IRE, điều này vừa bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, vừa tạo sự minh bạch và dễ dự đoán cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, để tránh tình trạng lạm quyền hay thiếu nhất quán, cần xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai và bất động sản đồng bộ trên toàn quốc, kết hợp cơ chế công khai – minh bạch trong định giá. VARS IRE đề xuất Nhà nước ban hành bộ chỉ tiêu kỹ thuật và quy trình định giá thống nhất, giao tổ chức tư vấn triển khai phân tích, sau đó Nhà nước là cơ quan quyết định cuối cùng.

VARS IRE đề xuất Nhà nước ban hành bộ chỉ tiêu kỹ thuật và quy trình định giá thống nhất.

Đặc biệt, vấn đề thu bổ sung tiền sử dụng đất và tiền thuê đất với những dự án được giao đất nhiều năm trước nhưng chậm xác định giá đất là một trong những nguyên nhân khiến hàng loạt dự án đình trệ. VARS IRE kiến nghị bỏ quy định này vì cho rằng trong nhiều trường hợp, sự chậm trễ không phải lỗi của doanh nghiệp mà do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan quản lý. Việc yêu cầu nộp bổ sung những khoản tiền lớn khiến dự án đội chi phí, buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán sản phẩm, đi ngược với chủ trương kéo giảm giá nhà.

Một điểm then chốt khác là vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Quy định hiện hành yêu cầu phải có “đất ở” mới được triển khai khiến hàng loạt dự án bị treo. VARS IRE nhất trí với đề xuất bỏ quy định này, coi đây là giải pháp gỡ nút thắt quan trọng, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 171/2024/QH15. Nếu được thông qua, chính sách mới sẽ mở đường cho nhiều dự án triển khai, tăng nguồn cung ra thị trường, góp phần cân bằng cung cầu.

Ngoài ra, VARS IRE cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc xây dựng bảng giá đất linh hoạt, có tính đến mục đích sử dụng đất, thay vì chỉ căn cứ vào vị trí và loại đất. Đồng thời, cần sớm thiết lập cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất, liên thông với dữ liệu nhà ở và bất động sản. Đây là nền tảng để bảo đảm minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý và tạo thuận lợi cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp, người dân trong khai thác thông tin.

Nhìn tổng thể, VARS IRE đánh giá dự thảo luật đã thể hiện sự cập nhật, bám sát tình hình chính trị, kinh tế - xã hội trong bối cảnh mới, nhất là sau sáp nhập chính quyền hai cấp. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu lực khi áp dụng, dự thảo cần được bổ sung quy định chi tiết, minh bạch, cùng với cơ chế kiểm tra giám sát rõ ràng. Đồng thời, quá trình xây dựng luật nên tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để tạo lập hành lang pháp lý ổn định, lâu dài, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, vừa bảo đảm an sinh xã hội.