Quy hoạch sử dung đất của chúng ta đang có nhiều vấn đề. Một số địa phương nôn nóng trong phát triển, chạy theo các lợi ích kinh tế, muốn tranh thủ các nhà đầu tư nên đã cho phép thu hồi san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông nghiệp để lập khu công nghiệp, dịch vụ, sau đó do thiếu vốn nên các dự án hoạt động cầm chừng, đất đai bỏ hoang trở thành “dự án treo”.

Quy hoạch sử dụng đất : Nhìn từ nguồn thu và chính sách thuế

Chính phủ nên yêu cầu cho các địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường chuyển nhượng để xây dựng giá và giải quyết nhiều mục đích liên quan tài chính cũng như nghiên cứu thị trường


Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thu tiền sử dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau.


“Nhìn người ngẫm ta”


Nhìn chung các quốc gia trên thế giới thường áp dụng hai hình thức thu thuế, một là thuế đánh vào quyền sở hữu đất đai (VN gọi là quyền sử dụng). Thuế suất thường được áp dụng theo hình thức lũy tiến, giá trị tài sản càng lớn thì mức thuế phải nộp càng cao, thông thường có các tỉ lệ thuế suất cơ bản 0,5%, 1%, 1,5%... Hai là thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc thu nhập phát sinh từ quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như: do các yếu tố khách quan mang lại, tác động của quy hoạch, mở đường, phát triển cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất (ngoại ứng tích cực). Loại thuế này được tính trên cơ sở giá bán trừ đi giá mua và chi phí. Bản chất của thuế này là đánh vào phần thu nhập thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư, do ngoại ứng mang lại. Chính vì vậy, thường áp dụng mức thuế suất cao khoảng 40 - 60% theo hình thức thuế lũy tiến. Ngoài hai sắc thuế cơ bản đã nêu, ở một số nước còn áp dụng một số loại thuế khác như thuế đăng ký hoặc thuế trước bạ, thuế quà biếu, thuế di sản, thuế thừa kế…. Ở VN, nhìn lại các hình thức thu thuế những năm vừa qua, nhất là từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể nhận dạng và phát hiện được bất cập để từ đó có những hướng giải quyết phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.


Bất cập từ thực tế


Hiện nguồn thu từ thuế tài nguyên đất và chính sách thu tiền sử dụng đất đã không ngừng bộc lộ những hạn chế, bất cập. Thứ nhất, đối với chính sách thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cách quy định cũ 2% và 4% tùy theo từng loại đất như đã nêu cho thấy đất có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn đất có giá trị thấp. Điều đó cho thấy sự bất hợp lý ở chỗ đất có giá trị cao chưa hẳn thu nhập ròng từ chuyển nhượng cao hơn đất có thu nhập thấp.


Thứ hai, chính sách thu đối với đất đai và chính sách bồi thường, thể hiện từ các nghị định, thông tư đưa ra thiếu đồng bộ, không thống nhất và chậm so với yêu cầu thực tế, khi sửa đổi bất cập thậm chí dẫn đến tình trạng thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính trái với nghị định của Chính phủ. Chẳng hạn như Thông tư 69/2006/TT-BTC sửa đổi Thông tư số116/2004/TT-BTC hướng dẫn trái với Nghị định của Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Sự bất cập giữa các nghị định và thông tư dẫn đến những hiểu sai và khó thực hiện trong triển khai thực tế.


Thứ ba, chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư nước ngoài với nhà đầu tư trong nước. Đây là một bất cập lớn, cần phải có những chỉnh sửa sớm để tạo nên một mặt bằng cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường.


Thứ tư, với quy định thuế suất đã và đang thực hiện và các nghị định đã có đối với thu tiền sử dụng đất đã gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước, nhất là đối với giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp đối với những trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Sự điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thương mại, đô thị chưa có những chính sách phù hợp để tăng nguồn thu, dẫn đến thất thu NSNN nhất là phần lợi do đầu tư công tạo ra, nhất là ở các khu vực đô thị. Nhìn chung, những nghị định đã ban hành như Nghị định 198/2004/NĐ-CP đơn giá còn thấp và có nhiều bất cập trong quy định mức thu đối với thời hạn sử dụng đất.


Thứ năm, việc quy định thuế và thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai ở VN và thực tiễn đang vận hành trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Giá tính thuế thu tiền sử dụng đất vẫn do nhà nước quy định, chưa sát với giá trao đổi trên thị trường dẫn đến nhiều hệ lụy mà kết quả là thất thu cho ngân sách nhà nước.


Thứ sáu, sự bất cập trong quy định thu thuế bằng hiện vật (thóc) và bằng tiền dẫn đến những khó khăn và bất hợp lý khi mất mùa, được mùa, biến động của giá cả, lạm phát. Đối với giao dịch thị trường thước đo giá trị là tiền tệ chứ không thể là hiện vật, do vậy đây là những bất cập trong chính sách thu không phù hợp với xu thế phát triển của thế giới và thể chế kinh tế thị trường.


Thứ bảy, trong quy định thuế về thu tiền sử dụng đất cũng như các loại lệ phí như lệ phí trước bạ còn phức tạp, bất hợp lý, nhiều kẽ hở dẫn đến hiện tương trốn thuế. Trường hợp này xảy ra khi người dân tự chuyển quyền sử dụng đất với nhau không khai báo với cơ quan chức năng của nhà nước dẫn đến thất thu NSNN và khó kiểm soát thị trường bất động sản.


Thứ tám, so với sự vận hành của nền kinh tế và sự tăng thu nhập của xã hội, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ban hành từ những năm 90 đến nay sau một thời gian dài 21 năm đã quá lạc hậu, chậm đổi mới, gây ra nhiều hệ lụy và không phù hợp với Luật đất đai 2003. Ngay cả Luật đất đai 2003 nay cũng đã xuất hiện nhiều bất cập, dẫn đến chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và ngăn ngừa đầu cơ đất đai.


Thứ chín, để thu thuế hiệu quả, tăng thu cho NSNN, liên quan đến giá đất, hiện nay giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường, chẳng hạn ở khu vực đô thị như thành phố Hà Nội và TP HCM, thường thấp hơn khoảng 30-40%, từ đó tạo ra kẽ hở cho tham nhũng từ đất đai cũng như tăng siêu lợi nhuận cho DN đầu tư vào BĐS.


Cần có “Luật thuế sử dụng đất”


Hướng giải quyết trong thời gian tới trong mối quan hệ thu tiền sử dụng đất và thuế đất cần xem xét tới các vấn đề sau: Trước hết, cần phải ban hành một luật thuế sử dụng đất chung gọi là “Luật thuế sử dụng đất”, bởi lẽ hiện nay chúng ta đang tồn tại hai sắc thuế là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất, hai sắc thuế này ra đời từ những năm đầu của thập niên 90, đến nay đã quá lỗi thời. Bên cạnh đó còn tồn tại nhiều nghị định thu tiền sử dụng đất, cho thuê cũng như các loại phí, lệ phí, gây ra nhiều khoản thu và bất cập, rối trong thực hiện. Với một luật thuế sử dụng đất chung sẽ đơn giản hóa hệ thống thuế hiện hành, xóa bỏ tâm lý người dân phải nộp nhiều khoản thuế, lệ phí và phí liên quan đến đất đai.


Với đối tượng chịu thuế, nên theo quy định của Luật thuế 2003 gồm hai nhóm đất là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, trong mỗi nhóm đó nên chỉ rõ các mức thuế cho từng loại đất. Điều đáng lưu ý là các loại đất chịu thuế tùy thuộc vào giá trị của các loại đất đó sử dụng cho mục đích gì, nếu thuộc về đất ở, đất kinh doanh mức thuế sẽ khác với các loại đất khác và thường có giá trị cao hơn. Giá đất để tính thuế phải sát với giá đất trên thị trường và không cứng nhắc.


Để có căn cứ xác định giá Nhà nước ban hành sát với giá thị trường, nên có cơ quan xác định giá đất độc lập.

Về khung giá đất để tính thuế, Chính phủ nên quy định mức thuế (%) so với thị trường, thống nhất trên toàn quốc, trên cơ sở đó, các địa phương chủ động căn cứ vào thị trường hoạt động bình thường tại địa phương để xác định giá đất. Thực tế cho thấy việc quy định khung giá như hiện nay không còn phù hợp, thị trường đất đai của VN chưa ổn định, còn mang yếu tố tâm lý, do vậy nên “quy định mặt bằng giá” bằng 70% giá thì trường bình quân là phù hợp. Chính phủ nên yêu cầu cho các địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường chuyển nhượng để xây dựng giá và giải quyết nhiều mục đích liên quan tài chính cũng như nghiên cứu thị trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng thống nhất thoả thuận “mặt bằng giá” của các địa phương và quy định “trường hợp” phải điều chỉnh. Trường hợp các địa phương điều chỉnh “mặt bằng giá” so với biến động của thị trường phải có sự thỏa thuận với Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và các bộ, ngành trung ương. Để có căn cứ xác định giá nhà nước ban hành sát với giá thị trường, nên có cơ quan xác định giá đất độc lập làm căn cứ cho địa phương và trung ương dễ thỏa thuận về giá đất sử dụng cho mục đích thu thuế sát với giá thị trường.

Mặt khác, không nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên hàng đầu là phát triển quỹ đất, định hình, quy hoạch hợp lý, tạo cơ chế cho DN hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, ổn định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo ra thế công bằng hợp lý có ý thức đầu tư dài hạn.


Quy định thuế đất cũng không nên theo tỉ lệ bình quân như nhau, nên áp dụng hình thức thu thuế sử dụng đất theo lũy tiến đối với các loại đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở các đô thị để hạn chế đầu cơ và tích lũy đất đai, điều này có nghĩa diện tích sử dụng đất càng nhiều thì tỉ lệ thu càng cao. Như vậy sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và phát triển mạnh quỹ đất để đầu tư trở lại cho phát triển hạ tầng và phát triển quỹ đất.


PGS TS Nguyễn Thế Chinh
Phó viện trưởng, Viện Chiến lược,
Chính sách TN – MT, Bộ TN – MT
Theo DĐDN
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.