"Có đại gia “bao sân” mà khu vực đó phát triển lên thì cũng đáng hoan nghênh. Vấn đề là tiềm lực thực sự của đại gia đó như thế nào và chính sách thực hiện mới là cái đáng quan tâm" - KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Hà Nội nói về thắc mắc quanh thông tin nhiều đại gia bất động sản "bao sân" quy hoạch Hà Nội.
Quy hoạch Hà Nội: Đại gia
     
KTS Đào Ngọc Nghiêm
 

Hành lang xanh không phải là nội dung mới trong quy hoạch chung lần này mà chỉ là kế thừa từ những lần trước đây. Cái mới của hành lang xanh lần này là có sự điều chỉnh so với hành lang xanh của những quy hoạch trước đó.


Sự điều chỉnh này là hợp lý vì địa giới hành chính của Hà Nội hiện nay so với lần phê duyệt quy hoạch từ năm 1998 đã có sự thay đổi. Trong bản đồ Hà Nội mở rộng lần này là tổ hợp Hà Nội cũ với Hà Tây và huyện Mê Linh, nên hành lang xanh là sự kết nối liên hoàn, đảm bảo hợp nhất về địa giới hành chính.

Trong số hơn 700 dự án và đồ án được phê duyệt trước đây, Hà Nội cũ chỉ có hơn 200 dự án, còn gần 600 dự án là của Hà Tây. Hà Nội đã có quy hoạch ổn định từ năm 1998, nhưng khu vực Hà Tây và mối quan hệ với vùng có những cái cần phải điều chỉnh nên hành lang xanh cũng có sự điều chỉnh.

Như vậy, rõ ràng những dự án đã cấp trước thời điểm hợp nhất Hà Nội thì phải rà soát lại. Những năm vừa qua, Bộ Xây dựng và TP Hà Nội đã nghiên cứu, rà soát và chấp nhận cho 244 dự án được tiếp tục thực hiện, phần còn lại phải chờ quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết để điều chỉnh lại.

Hà Nội vừa qua đã rà soát hơn 700 dự án, trong đó mới có 244 dự án tiếp được thực hiện, vậy số phận của hơn 500 dự án còn lại sẽ thế nào thưa ông?


Những dự án nằm trong hành lang xanh sẽ có những dự án phải thay đổi, sẽ không còn những dự án nhà ở nữa, chủ yếu là không gian xanh. Những dự án vùng tiệm cận khu dân cư và dự án nhà thấp tầng thì còn có thể được nhưng sẽ xem xét giảm mật độ đi.

Chúng ta cũng cần nhìn rộng ra, chứ không nên chỉ thấy vài dự án bị điều chỉnh do nằm trong hành lang xanh. Có những dự án nằm giữa vành đai 3 và 4 hay các dự án trên trục Bà Vì – Hồ Tây thì có thể sẽ được tổ chức không gian cao hơn, hay những vùng trước kia chưa được tổ chức làm đô thị vệ tinh như: Xuân Mai, Hòa Lạc,…thì cũng sẽ được xây cao tầng.

Hay có những dự án sẽ phát triển mạnh hơn nữa khi có 8 tuyến đường sắt đi qua, sức hấp dẫn của các dự án này chắc chắn sẽ tăng lên.

Vậy đối với những dự án bị điều chỉnh, theo ông việc bồi thường cho chủ đầu tư sẽ căn cứ vào đâu?

Chúng ta phải có cơ chế chính sách, xem xét dựa trên cân đối hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư với tổng thể việc quy hoạch. Quy hoạch lần này là định hướng cho 40 năm sau, chứ không phải là trong một thời gian ngắn, nên vì mục tiêu của thủ đô, chúng ta phải có thái độ cầu thị, đóng góp xây dựng chung. Có thể thấy, trong số hơn 700 đồ án phải rà sóat lại ấy, tổng diện tích đất đã chiếm 59.000 ha, trong khi đó, quy hoạch hiện nay trong phần xây dựng đô thị mới chỉ có 18.000 ha đất.

Quy hoạch Hà Nội: Đại gia
Dân Thủ đô xem quy hoạch Hà Nội

Nên nếu chỉ tính riêng phần diện tích của các dự án này cộng với diện tích đất đô thị quy hoạch hiện nay đã gần 80.000 ha. Trong khi đó, định hướng đến năm 2030, chúng ta cũng chỉ dự kiến xây dựng 93.000 ha đất đô thị. Như vậy thì không thể chấp nhận đ ược.

Nh ưng Hà Nội là một đô thị đặc biệt, trong lòng đô thị lại có đô thị, vậy việc quản lý sẽ được đặt ra như thế nào trong quy hoạch lần này?

 

Đối với những đô thị đặc biệt Hà Nội, trong lòng đô thị lại có đô thị, thậm chí trong lòng cấp huyện cũng lại có đô thị, nên vấn đề quản lý cũng cần phải xem xét. Ví dụ, thị trấn cũng cần phải có cơ chế quản lý khác, hay giữa các quận nội thành và thị trấn ngoại thành cũng phải khác nhau. Đặc biệt, trong quy hoạch lần này còn có các thị trấn sinh thái và đô thị vệ tinh, nên rõ ràng không thể quản lý như phân cấp hiện nay.

 

Phải chăng, chúng ta phải nghĩ ra được một cơ chế mới. Hòa Lạc nếu là đô thị vệ tinh, tức là thành phố loại 2, vậy tại sao không giao cho Hòa Lạc tự quản mà lại phải giao cho Trung ương. Trong khi đó, theo Luật Đô thị vừa được Quốc hội thông qua, đô thị nào do đô thị ấy tổ chức quy hoạch, thẩm định và trình cấp trên phê duyệt.

Vấn đề là chúng ta phải gắn kết, có cơ chế xem xét quá trình triển khai, xem có phù hợp không. Cơ chế này không chỉ dựa trên cơ sở ranh giới của dự án mà còn phải trên ranh giới của toàn TP Hà Nội.

Có ý kiến cho rằng, có dự án bị điều chỉnh, thậm chí bị “khai tử”, nhưng có dự án lại tiếp tục được thực hiện và còn có những lợi thế hơn nữa, là không công bằng, ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Không thể nói là công bằng hay có thái độ với chủ đầu tư được, vì sau khi mở rộng TP Hà Nội thì phải cấu trúc lại thành phố. Nếu vì sự phát triển bền vững của thành phố thì đừng nên chỉ nhìn vào lợi ích của dự án.

Giữa các nhà quy hoạch và nhà phát triển đô thị cũng có cái chưa đồng nhất. Năm 2003 lấy quy hoạch sử dụng đất làm nền tảng, nhưng lại khẳng định phát triển thành phố bằng quy hoạch đô thị, chứ không phải quy hoạch đất.

Lần này, chúng ta phải xem lại nhưng phải tùy thuộc vào cái quan trọng nhất là quy hoạch TP Hà Nội, quy hoạch này Thủ tướng đã duyệt rồi.

Có nhiều ý kiến cho rằng, quy hoạch lần này đã bị nhiều đại gia bất động sản “bao sân”. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Tôi nghĩ không nên đặt ra vấn đề này vì chẳng hạn như có đại gia “bao sân”, mà khu vực đó phát triển lên thì cũng đáng để hoan nghênh. Vấn đề là tiềm lực thực sự của đại gia đó như thế nào và chính sách thực hiện mới là cái đáng quan tâm.

Không nên để tình trạng nhiều chủ đầu tư chưa làm xong hạ tầng, đã bán đất đi để làm nóng “ảo” thì trường động sản, dẫn đến cung và cầu thực rất khó gặp nhau.

Một trong những nguyên nhân khiến cho nhiều quy hoạch của Việt Nam bị chậm trễ là do vấn đề giải phóng mặt bằng. Vậy theo ông vướng mắc là ở đâu?

Trong tất cả các dự án công do ngân sách nhà nước làm hay các nguồn khác thì đều có sự chậm trễ và nguyên nhân là do giải phóng mặt bằng. Tôi cho rằng lỗi chính là do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của xã hội, chứ không phải là do người sử dụng đất.

Xưa nay, việc giải phóng mặt bằng mới chỉ chú ý đến lấy đất, chứ chưa lo tới sự đồng bộ người dân sau khi mất đất như: việc làm, đào tạo nghề, cơ cấu tuổi, di dân, giãn dân,…Và chỉ khi nào có dự án mới công bố thì mới tính đến việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Giá đền bù cũng đang là một vướng mắc. Theo Luật Đất đai thì phân loại thành 4 nhóm chính, nhưng trong Luật Xây dựng thì lại có tới 26 loại đất khác nhau. Vì thế, rất khó để xác định đất đền bù đó là đất nào và hưởng mức giá nào.

Vậy phải chăng, chúng ta nên lập một quỹ đất đô thị do Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, thay vì đấu giá các dự án như hiện nay. Khi đó, sẽ vẫn đền bù sát giá nhưng là nhà nước đứng ra đền bù chứ không phải doanh nghiệp.

Như vậy, việc đền bù cũng sẽ minh bạch hơn vì khi doanh nghiệp làm, dân sẽ thấy họ vừa mua đất của mình 1 đồng, mà bán tới 5 đồng, đây cũng là lý do khiến cho việc đền bù càng thêm khó khăn hơn.

Xin cảm ơn ông!

Theo Châu Anh (VTC News)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Bách Đạt Riverside 990 - 2,700
6th Element 2,153 - 3,884
Hausbelo 1,133 - 1,873
Felix City 920 - 1,380
Ha Tien Venice Villas 3,162 - 5,900
Hoa Khải New Land 550 - 625
The Link - L3 L4 L5 1,961 - 5,432
Grand Gardenville 14,000 - 39,600
Khu dân cư Nam Long TAT 450 - 600
D - One 1,400 - 2,100
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam       Dự án Lago Centro Long An