Theo báo cáo của các NHTM tham gia chương trình cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH), mặc dù đã tích cực triển khai các giải pháp thúc đẩy cho vay trong toàn hệ thống nhưng một số khó khăn, vướng mắc cũng đã bắt đầu lộ diện. Đáng chú ý trong số này là nhiều nội dung không liên quan đến thủ tục cấp tín dụng của ngân hàng mà liên quan đến nhiều quy định của cơ quan khác, ngoài ngành Ngân hàng.

Cụ thể, đó là việc các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong khâu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án NƠXH; khách hàng cá nhân khó lấy xác nhận của các cấp về thực trạng nhà ở tại địa phương... Bên cạnh đó, việc Bộ Xây dựng đề nghị có thẩm quyền đề xuất số tiền cho vay trong danh mục dự án cũng sẽ gây vướng mắc khi ngân hàng là bên phải có trách nhiệm thẩm định dự án, xác định số tiền cho vay và ký hợp đồng tín dụng.


Các NHTM đang khó giải ngân cho hồ sơ vay mua NƠXH do quy định chưa rõ ràng

Việc quy định tài sản đảm bảo là chính căn NƠXH trong tương lai được mua, theo quy định tại văn bản số 1250/BXD-QLN, đang khiến nhiều NHTM lo ngại nhất. Bởi theo quy định, NƠXH không được chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua NƠXH theo quy định của địa phương.

Do đó, trường hợp phát sinh rủi ro thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo. Để xử lý tình huống này, các ngân hàng đã yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng ba bên, trong đó chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại căn nhà nếu khách hàng không trả được nợ vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không chấp thuận ký kết hợp đồng ba bên, gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xét duyệt cho vay.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của các chuyên gia pháp chế ngân hàng, cơ chế cho vay với chương trình này đang gặp khó khăn từ chính Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng vay vốn hỗ trợ NƠXH mà Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, về điều kiện được vay vốn để thuê, thuê mua và mua NƠXH, Thông tư 07 quy định mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần. Đối tượng và hộ gia đình của đối tượng cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội.

Chẳng hạn, đối tượng có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8 m2 sử dụng; hay có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8 m2 sử dụng và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Ngoài ra, đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có dự án nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì phải đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên. Và, đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Quy định về điều kiện như vậy tưởng đã rất rõ, nhưng theo các chuyên gia pháp chế ngân hàng lại không rõ ràng và đúng luật.

Thứ nhất, khái niệm hộ gia đình hiện nay rất chung chung, cơ sở giấy tờ để xác định thành viên trong một gia đình cũng chưa rõ ràng. Bà Lê Thu Hiền - Trưởng phòng Pháp chế

Vietcombank cho rằng, khái niệm về hộ gia đình chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất, mặc dù đã được quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, trong một số trường hợp, hợp đồng bảo đảm của ngân hàng mặc dù đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ nhưng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do chưa được đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình thống nhất cùng ký vào hợp đồng bảo đảm. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng khi xét duyệt điều kiện vay vốn.

Chuyên gia pháp chế cũng cho rằng, các quy định về hộ gia đình hiện nay rất phức tạp, vì vậy các khách hàng phải cam kết các thành viên khác trong cùng gia đình (bố mẹ, anh chị em trong trường hợp khách hàng chưa lập gia đình, chưa tách hộ; hoặc vợ, chồng con cái trong trường hợp khách hàng đã lập gia đình) chưa được tiếp cận chương trình này và chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp.

Bên cạnh đó, việc xác nhận tình trạng nhà ở theo quy định về điều kiện vay vốn cũng là câu hỏi lớn. Bởi trên thực tế, chính quyền phường, xã chỉ có thể xác định được tình trạng nhà ở trên địa bàn mình quản lý chứ không thể xác định được tình trạng nhà ở địa phương khác.

Để thuận tiện cho việc triển khai gói hỗ trợ nhà ở, nhiều chuyên gia pháp chế cho rằng, các cơ quan liên quan cần xem xét lại và tháo gỡ những vướng mắc đang đặt ra trong quá trình thực hiện, như một số vấn đề tại Thông tư 07/2013/TT-BXD.

Hộ gia đình là chủ thể chứa nhiều rủi ro pháp lý

Hộ gia đình là một chủ thể mang tính đặc thù, nó không phải là cá nhân, cũng không phải là pháp nhân. Nếu như các loại chủ thể khác có giấy tờ pháp lý được cơ quan Nhà nước công nhận (như cá nhân có chứng minh thư) thì hộ gia đình không có giấy tờ đăng ký này. Sổ hộ khẩu không phải là giấy tờ pháp lý xác định việc “có hoạt động kinh tế chung” của những cá nhân thuộc hộ gia đình. Do đó, đã từng có bản án không công nhận thành viên hộ gia đình theo Sổ hộ khẩu.

Nguyên nhân là do chưa có quy định cụ thể việc đăng ký và công nhận tư cách chủ thể pháp luật dân sự của hộ gia đình, về căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt  tư cách thành viên hộ gia đình. Bên cạnh đó, còn có nhiều vấn đề liên quan đến hộ gia đình cần có quy định cụ thể như: có hay không công nhận “hộ gia đình độc thân”, thỏa thuận giữa các thành viên hộ gia đình có phải đăng ký hay không…

Do đó, thực trạng chung là các quan hệ pháp luật mà hộ gia đình là một bên chủ thể còn nhiều rủi ro pháp lý, trong đó có việc vay vốn, thế chấp, cầm cố tài sản của hộ gia đình ở các ngân hàng. Điều này cũng làm hạn chế đáng kể việc mở rộng tín dụng và dịch vụ bán lẻ của các ngân hàng hiện nay.

Bà Lê Thu Hiền - Trưởng phòng Pháp chế Vietcombank

 
Dương Công Chiến (Thời báo ngân hàng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.