Pháp lý trong kinh doanh bất động sản: “Nóng” chuyện ủy quyền

Sáng ngày 27/4/2011, Hội thảo về “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Thực trạng và Giải pháp” đã được tổ chức bởi Ban Quản lý trường chình 585 – Bộ Tư pháp. Nhiều vấn đề liên quan đến các thủ tục pháp lý trong Nghị định 71 và Thông tư 16 đã được đề cập đến trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay. Đáng chú ý có ý kiến của Luật sư Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross và Cộng sự đưa ra 3 quan điểm không hợp lý về thủ tục pháp lý là việc xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia nhà ở, điều kiện của chủ đầu tư cấp II nhận chuyển nhượng đất từ chủ đầu tư cấp I, vấn đề ủy quyền liên quan đến nhà ở:

Sau khi Nghị định 71 và Thông tư 16 có hiệu lực, việc thực hiện ủy quyền công chứng trong giao dịch bất động sản như trước đây không được thực hiện nữa. Điều này nhằm hạn chế nạn đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Theo quy định của Thông tư 16, “Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng, chứng thực. Các bên chỉ được ký kết Hợp đồng ủy quyền và cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng với nhà ở có sẵn”

Theo quan điểm của ông Huy quy định này là bất cập, mâu thuẫn với Bộ Luật dân sự. Bởi hợp đồng ủy quyền giữa hai bên theo Bộ luật dân sự cho phép bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền bất cứ công việc gì mà pháp luật không cấm.

Cục quản lý nhà cho rằng, với trường hợp ủy quyền, ở đây trong Nghị định 71 chỉ quy định đối với các ủy quyền bán, cho thuê và quỷ quyền cho. Trong trường hợp hợp đồng góp vốn, có nghĩa là người dân chưa sở hữu căn nhà đó, do đó chưa có quyền định đoạt về tài sản đó thì chưa thể thực hiện ủy quyền được, với hợp đồng góp vốn thì sở hữu căn nhà vẫn là chủ đầu tư. Mặc dù gần đây khi Nghị định 71 đi vào thực hiện, việc giao dịch bất động sản qua hợp đồng góp vốn vị chững lại, tuy nhiên, về lâu dài Nghị định sẽ làm minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, lướt sóng bất động sản tránh rủi ro cho người dân khi tham gia thị trường.

Trong Thông tư 16 có quy định các chủ đầu tư khi huy động vốn trước (20% sản phẩm thương mại của dự án) phải gửi danh sách người mua lên Sở Xây dựng, và bắt buộc xác nhận của Sở Xây dựng là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Theo quan điểm của ông Trần Quang Huy, việc quy định như trên là không hợp lý, và làm rườm rà thủ tục hành chính khi người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tuy nhiên, giải thích về vấn đề này, đại diện Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng lại cho rằng, số lượng nhà ở 20% được huy động vốn trước và giao dịch không qua sàn là sự ưu ái cho chủ đầu tư, tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn từ đối tác chiến lược, nhân viên,…nếu xét đến Luật kinh doanh bất động sản thì toàn bộ sản phẩm phải được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS. Chính vì thế, để có thể kiểm soát lượng nhà ở này, khi có phát sinh vướng mắc Sở Xây dựng mới soi xét đến danh sách khách hàng mua mà chủ đầu tư gửi lên, chứ không ảnh hưởng, ách tắc đến tiến độ triển khai của dự án

Vấn đề các điều kiện mà chủ đầu tư cấp II phải đáp ứng để được huy động vốn sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư cấp 1

Theo quy định chủ đầu tư cấp 1 chỉ được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp 2 sau khi đã GPMB và khởi công công trình. Sau khi đã có công trình hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư cấp 1 mới được ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư cấp 2. Chủ đầu tư cấp 2 muốn huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất, trường hợp chưa có hợp đồng chuyển nhượng đất muồn huy động vốn chủ đầu tư cấp 2 phải được sự chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp 1

Theo quan điểm của ông Nguyễn Quang Huy thì việc này là quá ngặt nghèo đối với chủ đầu tư cấp 2. Ông Huy cho rằng, khi đã có hợp đồng chuyển nhượng đất thì không cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp 1

Giả sử khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, họ tiến hành ngay việc sang tên trước bạ và sau đó chủ đầu tư cấp 2 có ngay sổ đỏ mà chưa cần phải bàn giao mặt bằng thì theo quy định của Luật đất đai,…chủ đầu tư cấp 2 có toàn quyền sử dụng đất, do đó việc phải xin phép chủ đầu tư cấp 1 để huy động vốn do chưa được bàn giao mặt bằng là chưa hợp lý

Đại diện Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản giải thích, đối với trường hợp khi chủ đầu tư cấp 2 chưa có biên bản bàn giao đất, nhưng đã có hợp đồng chuyển nhượng đất thì cũng giống với hợp đồng góp vốn nhà ở, thực tế thì họ chưa có đất nên không thể dùng để huy động vốn. Nếu trường hợp xảy ra tranh chấp ở hợp đồng góp vốn thì sẽ gây rất nhiều rủi ro đối với khách hàng tham gia vào hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2. Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp xảy ra, khi đó hợp đồng vô hiệu khách hàng sẽ chịu rất nhiều rủi ro. Đối với việc, phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp 1 là gắn trách nhiệm cho chủ đầu tư cấp 1 về việc huy động vốn của dự án, hạn chế rủi ro cho người dân.