Nỗ lực giảm tồn kho bất động sản

Tín hiệu tích cực trong xử lý tồn kho BĐS

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) trên toàn quốc vào khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cư còn trên 23.000 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng gần 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2 trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng. So với thời điểm tháng 3, giá trị tồn kho đã giảm 26.660 tỷ đồng, giảm 20,74%.

Số lượng tồn kho BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM cũng có xu hướng giảm dần. Tại Hà Nội, tồn kho BĐS của tháng 7/2013 là 14.487 tỷ đồng, đã giảm 2.573 tỷ đồng (15%) so với tháng 6/2013 (17.060 tỷ).

Tại TPHCM, số lượng tồn kho của tháng 9/2013 là 21.947 tỷ đồng, đã giảm 4.206 tỷ đồng (16,1%) so với tháng 8/2013.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM khẳng định, mục tiêu của Thành phố từ nay đến cuối năm sẽ giảm tồn kho BĐS 30-40%. Trừ những dự án phải dừng do thiếu vốn thi công, số còn lại đều đang tiến hành rất khẩn trương, trong đó tỷ lệ khách hàng đã đăng ký mua đạt khá cao, thấp nhất cũng 40%.

Khảo sát sơ bộ các doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy, tồn kho BĐS tập trung vào các dự án triển khai dở dang và sản phẩm không bán được thuộc nhiều phân khúc khác nhau. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng tình trạng này là thử thách lớn, song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp BĐS có uy tín về chất lượng cũng như tiến độ công trình, tiềm lực tài chính mạnh và sản phẩm phù hợp với túi tiền của khách hàng vươn lên phát triển.

Diễn biến trên thị trường BĐS ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhưng thị trường đã bắt đầu có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng như thời điểm những tháng đầu năm.

Những bước điều chỉnh phù hợp

Bộ Xây dựng xác định, một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là phải khắc phục được sự lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua.

Từ thực tế này, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như: Chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước để giảm giá thành; bán hạ giá để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức như hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại. Thị trường BĐS đã hướng tới đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường.

Hiện cả nước có 84 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng (kể cả các dự án đang hoàn thiện thủ tục và các dự án đã động thổ, khởi công) với quy mô xây dựng khoảng 51.895 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.822 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đang triển khai thực hiện, quy mô xây dựng trên 26.837 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 6.800 tỷ đồng..

Bộ Xây dựng cho biết đã có 56 chủ đầu tư đăng ký xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, với quy mô 34.533 căn hộ. Ngoài ra, 22 dự án đã đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 5.917 căn xin điều chỉnh thành 8.318 căn.

Tình hình thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, vị trí thuận lợi, giá dưới 15 triệu đồng/m2 vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.

Giá nhà ở, tại thời điểm này đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tương đương thời điểm 2006.

Nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực BĐS cho rằng, việc xây dựng một lộ trình với các phân khúc theo sát nhu cầu thực tế đang là đòi hỏi tất yếu đối với thị trường BĐS. Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính bền vững cho thị trường nhạy cảm này.

Với các công trình chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các sở xây dựng phối hợp với các sở, ngành liên quan làm việc cụ thể với nhà đầu tư về thủ tục, giá cả và đối tượng tiêu thụ để bảo đảm tính khả thi của dự án, tránh hiện tượng chuyển từ dạng tồn kho này sang tồn kho khác. Đây là giải pháp mang tính đột phá, vừa giải phóng được hàng tồn kho, đồng thời giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.

Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, những giải pháp hỗ trợ cho thị trường BĐS cần có thời gian để phát huy hiệu quả và việc xử lý tồn kho cũng không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Mục tiêu đặt ra là phải giải quyết đồng thời cả 3 vấn đề: Giảm lượng hàng tồn kho, phát triển phân khúc nhà ở giá thấp và tăng tính hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý, mới mong loại bỏ dần gam màu tối trên bức tranh BĐS.