Mô hình tiết kiệm nhà ở: Hành lang pháp lý bảo vệ người mua nhà

Bộ Xây dựng cũng đã tham khảo kinh nghiệm của CHLB Đức và một số nước trên thế giới để xây dựng khung pháp lý, đưa vào áp dụng tại Việt Nam mô hình Tiết kiệm nhà ở (TKNƠ) với ý nghĩa là một kênh tài chính nhà ở minh bạch, bền vững, nâng cao nguồn vốn tự có của cá nhân có nhu cầu về nhà ở, phù hợp với nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và ổn định.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, ngoài hệ thống tín dụng thương mại như hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải có quy định để hình thành thêm cách định chế tài chính mới, vừa để đang dạng hóa các kênh huy động vốn, vừa để thu hút nguồn tiền nhàn rỗi của người dân cho PTNƠ như quỹ PTNƠ, quỹ tín thác BĐS, đặc biệt là mô hình TKNƠ của Đức. Đây là tổ chức tài chính chuyên nhận tiền gửi và cho vay trong lĩnh vực nhà ở đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Trung Quốc, CHLB Đức, CH Séc và các nước châu Âu khác.

Việc thành lập mô hình ngân hàng TKNƠ vừa huy động được nguồn tiền nhàn rỗi của người dân để phục vụ cho việc PTNƠ, vừa tạo được hình thức tiết kiệm cho các hộ gia đình, cá nhân để tích cực và chủ động tham gia vào việc tạo lập nhà ở cho hộ gia đình của mình.

Việc nghiên cứu và đề xuất áp dụng mô hình Ngân hàng TKNƠ nhằm bổ sung một kênh tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở tư nhân, bên cạnh các sản phẩm tín dụng nhà ở truyền thống của các ngân hàng thương mại, các hình thức hỗ trợ tài chính nhà ở. Đặc biệt, mô hình này đưa ra một sản phẩm tín dụng nhà ở không theo xu hướng khuyến khích các hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường BĐS và thị trường lãi suất.

Ông Christian Oestreich – Trưởng phòng Thị trường quốc tế, Ngân hàng TKNƠ Bausparkasse Schwäbisch Hall AG cho biết: Khi tham gia vào mô hình tiết kiệm này, người tham gia sẽ ký kết một Hợp đồng TKNƠ dựa trên tổng số tiền mà họ cần để đầu tư cho nhà ở. Sau đó, đều đặn hàng tháng họ thực hiện nghĩa vụ tiết kiệm thông qua một tài khoản tiết kiệm. Qua giai đoạn này, họ đã tích lũy được một khoản vốn tự có nhất định.

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tiết kiệm theo Hợp đồng và được thẩm định độ tín nhiệm và khả năng thanh toán của khoản vay tín dụng, người tham gia TKNƠ sẽ được ngân hàng tất toán toàn bộ số tiền tiết kiệm và được cấp một khoản vay tín dụng TKNƠ. Lãi suất cho khoản tín dụng này cố định trong toàn bộ thời gian vay, không phụ thuộc vào biến động trên thị trường vốn. Mức lãi suất này thông thường thấp hơn lãi suất trên thị trường đối với các khoản tín dụng tương đương.

Cũng theo ông Christian Oestreich, với cơ chế hoạt động này, cá nhân người mua hoặc sửa nhà sẽ tránh được các rủi ro lãi suất. Cụ thể, vào thời điểm tất toán khoản tiền tiết kiệm nhà ở, người tham gia mua hoặc sửa nhà được nhận lại tiền tiết kiệm cộng lãi suất đồng thời được giải ngân khoản vay. Sau khi được giải ngân khoản vay tín dụng TKNƠ, hàng tháng, người tham gia TKNƠ sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi suất theo thỏa thuận trong hợp đồng. Người đi vay TKNƠ có thể tính toán chính xác và lên kế hoạch chi trả cho cả khoản nợ gốc thanh toán hàng tháng và chi phí cho khoản vay này dựa trên tính bất biến của lãi suất.

Bên cạnh đó, lợi ích mang lại cho người tham gia TKNƠ là rất lớn khi họ có thể hoạch định kế hoạch tài chính cho nhu cầu về nhà ở, không bị đe dọa về rủi ro lãi suất sau khi hết thời hạn áp dụng lãi suất cố định như trong các Hợp đồng tín dụng thông thường, đồng thời có thể kết hợp với các sản phẩm tín dụng thông thường khác.

Đối với hoạt động tạo lập và cải thiện nhà ở tư nhân, mô hình TKNƠ giúp thiết lập một kênh tài chính nhà ở bền vững cho thị trường nhà ở; thu hút nguồn vốn tư nhân đầu tư trực tiếp (xây và mua nhà, sửa chữa và hiện đại hóa nhà ở tư nhân và căn hộ chung cư); đảm bảo tính ổn định và liên tục của đầu tư tư nhân vào việc phát triển và cải thiện nhà ở, qua đó tăng cường hoạt động xây dựng tư nhân, góp phần tạo thêm việc làm và hạn chế các biến động do hoạt động đầu cơ trên thị trường nhà ở.

Mô hình TKNƠ đã được áp dụng thành công tại Đức và một số nước châu Âu, Trung Quốc… được coi là một kênh tài chính nhà ở có tác dụng kiềm chế lạm phát, có khả năng tham gia điều tiết thị trường BĐS, đem lại lợi ích cho Nhà nước, ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia ngành Ngân hàng và BĐS, để bảo vệ người tiêu dùng, nhằm bảo đảm tiền gửi TKNƠ, bảo đảm việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, hoạt động kinh doanh TKNƠ, nhất là liên quan đến nội dung ký kết và thực hiện Hợp đồng TKNƠ với người tiêu dùng cần phải đặt dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kèm theo đó là các quy định về khung pháp lý cơ bản về hệ thống TKNƠ có thể được quy định ở văn bản luật. Sau khi ban hành luật cần phải có các quy định hướng dẫn thêm về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng TKNƠ.

Ngoài ra, việc nghiên cứu và đề xuất về khung pháp lý cho mô hình TKNƠ cần phải được cân nhắc và quyết định dựa trên những yêu cầu bảo toàn những đặc tính cơ bản của hệ thống tiết kiệm này, nhằm bổ sung một kênh tài chính nhà ở hiệu quả và bền vững trên cơ sở bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.