Kỳ họp thứ 4 – Quốc hội khóa XIII: Cần cơ chế phù hợp khi định giá đất đai

Chỉ nên thu hồi đất vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là công tác thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.

Theo Đại tá Vũ Chí Thực, Giám đốc Công an tỉnh Quảng Ninh, vấn đề quan tâm của người dân không phải bắt đầu từ tiền, họ đâu muốn bán đất, bán ruộng vì đất là tư liệu sản xuất đặc biệt. Còn đất tức là còn cuộc sống ổn định, trước khi bị thu hồi dù phải canh tác và sống ở những nơi khó khăn dân đâu có kêu ca và khiếu kiện. Khi có quyết định thu hồi họ quan tâm đến quyền lợi có thỏa đáng hay không. Thỏa đáng trên 2 khía cạnh: một là vấn đề tâm lý có bị coi là bị tước đoạt quyền sử dụng đất hay không; hai là giá cả đền bù có thỏa đáng hay không. Giải quyết tốt 2 khía cạnh này sẽ giảm đáng kể những khiếu kiện tố cáo liên quan đến đất đai và đặc biệt đưa lại lòng tin cho quần chúng nhân dân. Cho nên phải sử dụng đúng theo Hiến pháp quy định là "Trưng thu, trưng mua" và tiến tới xây dựng quỹ đất sạch để đấu thầu.

Đồng thời phải quy định giá đất thật minh bạch để đảm bảo nguyên tắc, đảm bảo cho người thu hồi đất đến chỗ ở mới có điều kiện phát triển và sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, trên thực tế người có đất bị thu hồi đều được đền bù không thỏa đáng giá trị gia tăng của đất khi được chuyển quyền sử dụng đất không được quan tâm, người sử dụng đất không được nhiều, nhà nước không quản lý được.

Vấn đề giá đất liên quan mật thiết đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch càng rõ ràng, càng cụ thể, càng minh bạch thì càng xây dựng được khung giá đất tốt. Đồng thời phải có tính thống nhất trong quy hoạch của tỉnh, của vùng và nhất là những vùng giáp ranh.

Vì vậy ông Thực đề nghị chỉ trưng thu có bồi thường đất vì mục đích nhiệm vụ an ninh, quốc phòng và lợi ích quốc gia còn lại là phải trưng mua. Đồng thời cần có chế tài thu hồi các dự án kinh doanh sử dụng đất, cần hạn định rõ thời gian thực hiện dự án nếu quá thời hạn và vì lý do chủ quan hoặc có sai phạm pháp luật về thu hồi đất thì phải thu hồi. Tránh tình trạng đầu cơ chờ thời gian găm giá đối với những doanh nghiệp thiếu năng lực, thiếu vốn và lách luật.

Cùng chung quan điểm này, đại biểu Nguyễn Thị Hải (Nghệ An), cho rằng có 3 lý do xác đáng về chính sách để bỏ thu hồi đất bắt buộc:

Thứ nhất, không công bằng bởi mọi lợi ích kinh tế của việc chuyển đổi đất sẽ chuyển qua nhà đầu tư.

Thứ hai, gia tăng nguy cơ tham nhũng và thông đồng giữa các nhà đầu tư và quan chức nhà nước.

Thứ ba, gây bất mãn trong những người sử dụng đất bị thu hồi và trong mọi trường hợp đó là nông dân, dẫn đến bất ổn xã hội, khiếu kiện, khiếu nại.

Vì vậy theo bà Hải thu hồi đất nên giới hạn ở các trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Theo đại biểu Trần Ngọc Vinh, cần nâng mức bồi thường và bắt buộc phải đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân sau khi bị thu hồi đất.

Định giá đất thế nào cho "phù hợp với giá thị trường"?

Đại biểu Lê Trọng Sang (TP HCM) đề nghị đối với trường hợp người bị thu hồi quyền sử dụng đất mà đất đó là thổ cư, trên đó có nhà để ở và là nơi tạo ra sinh kế cho người dân thì giá trị bồi thường phải bằng với giá mua lại một mảnh đất và có nhà trên đó tương đương. Kể cả tương đương về các điều kiện sinh kế và các chi phí liên quan đến sự chuyển đổi vị trí. Trong trường hợp này, giá trị bồi thường của Nhà nước có thể phải cao hơn giá thị trường để mua lại quyền sử dụng khu đất đó.

Đối với đất canh tác, nên sử dụng một trong hai phương thức: Nếu có quỹ đất thì Nhà nước thực hiện bồi thường bằng những khu đất tương đương cộng thêm chi phí phát sinh do chuyển đổi vị trí lập nghiệp mới. Nếu không có quỹ đất khác để bồi thường thì bồi thường bằng tiền, nhưng giá trị bồi thường phải bằng giá trị tạo ra một cơ sở kinh tế mới, có khả năng đem lại thu nhập hàng năm tương đương.

Về nguyên tắc và phương pháp định giá đất, theo ông Sang mức cao nhất trong bảng giá đất Hà Nội và TP HCM chỉ là 81 triệu đồng/m² cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ. Trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường là vài trăm triệu đồng/m². Sự chênh lệch ấy cho thấy ngân sách Nhà nước đã thất thu và tạo ra cảm nhận cho người bị thu hồi đất là một sự thiệt thòi quá mức.

Vì vậy, giá thị trường đối với đất bị thu hồi cần phải có sự phân biệt giữa giá thị trường khi không hoặc chưa thu hồi so với giá thị trường khi đã có dự án, có chủ trương, có quy hoạch, kế hoạch thu hồi. Giá thị trường để làm một trong những căn cứ cho việc bồi thường khi thu hồi đất, chính là giá thị trường trong điều kiện bình thường để thực hiện được.

"Chính phủ cần quy định rõ chức năng của chính quyền địa phương phường, xã ngoài quản lý bản đồ địa chính các thửa đất trên địa bàn, còn phải lập hồ sơ về mức giá thị trường đối với từng thửa đất đó. Đây là mức giá giao dịch mua, bán đất diễn ra ở từng địa phương, mức giá này cũng có thể khác nhau cho từng thửa đất tại địa phương. Bên cạnh giá thị trường trong điều kiện bình thường thì ở địa phương nào có quy hoạch nằm trong vùng dự án, chắc chắn ở đó lại diễn ra các giao dịch mua, bán đất đai. Căn cứ vào đó chính quyền địa phương lại lập hồ sơ về giá thị trường mới, giá thị trường đất đai sau quy hoạch, giá này cũng cần được cập nhật cho đến lúc công bố quyết định thu hồi chính thức, chênh lệch giữa giá thị trường trong điều kiện bình thường và giá thị trường mới sau quy hoạch chính là địa tô phát sinh".

Theo đại biểu Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng), Hiến pháp 1992 khẳng định: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng để chúng ta xây dựng các chế độ chính sách pháp luật đều phải đặt lợi ích của nhân dân lên trên hết. Vì vậy ông Vinh đề nghị :

Thứ nhất, nghiên cứu áp dụng cơ chế giá công bằng đất đổi đất, nhà đổi nhà, tức là giá hoặc đất tái định cư có thể được tạo tài sản tương đương, tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự, không phải bỏ thêm tiền, đồng thời nhà nước hỗ trợ thêm kinh phí để người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Thứ hai, nâng mức bồi thường cho người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đồng thời nhà nước bắt buộc phải đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân sau khi bị thu hồi đất.

Thứ ba, nghiên cứu lập quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân bị thu hồi đất.

Thứ tư, hạn chế tới mức tối đa cơ chế thu hồi đất, tăng cường mở rộng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất. Vì giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng khác với giá bồi thường khi nhà nước thu hồi.

Thứ năm, việc xác định giá bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi đất là chưa hợp lý và không phù hợp với thực tế. Vì thời điểm có quyết định thu hồi đất đến khi người dân được nhận tiền bồi thường là cả một thời gian dài, có khi kéo dài đến 2 - 3 năm. Do đó giá đất đã có sự thay đổi lớn so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi và như vậy người nông dân bị thu hồi đất lại là người phải chịu thiệt thòi lớn, dễ gây ra tình trạng khiếu kiện. Đề nghị nghiên cứu lại nhằm chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, người có đất bị thu hồi và doanh nghiệp.

"Sửa đổi luật lần này phải tạo được những bước đột phá quan trọng nhằm giải quyết được những bức xúc hiện nay về đất đai trên cơ sở tiếp thu các bài học kinh nghiệm của thực tế, tăng cường quyền lực của nhà nước nhưng đồng thời phải tăng thêm quyền, lợi ích hợp lý của người sử dụng đất và thể hiện rõ, toàn diện về chế độ sở hữu của toàn dân đối với đất đai".

Để bảo đảm công bằng xã hội trong việc thu hồi đất, đại biểu Đỗ Văn Vẻ (Thái Bình) "đề nghị bỏ cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người có đất đang sử dụng. Tất cả các dự án đang sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch để phát triển kinh tế đều được thực hiện theo hình thức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Những nhu cầu cần thiết, diện tích đất sử dụng đến đâu thu hồi đến đó, tránh bỏ hoang đất đai và phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng, đúng pháp luật. Khi đã giải phóng mặt bằng xong, có đất sạch, Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thực hiện phân chia hài hòa giữa ba lợi ích người có đất bị thu hồi, Nhà nước và nhà đầu tư"