Kích hoạt thị trường bằng khung pháp lý mới

Tác động từ chính sách

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng dựa trên đà hồi phục và tăng trưởng rõ rệt trong năm 2015, thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển ổn định và bền vững. Nhìn trên tổng thể, thị trường hiện đang có chiều hướng phát triển rất tốt. Giá đỡ của đà tăng trưởng đó đến từ những điều kiện kinh tế - xã hội khá thuận lợi như tốc độ tăng trưởng GDP năm 2015 đạt 6,68%, mức cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây; nhu cầu nhà ở người dân tăng; tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ… Bức tranh thị trường BĐS năm 2016 hứa hẹn những gam màu sáng. Đặc biệt, việc các bộ luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến thị trường BĐS đã có hiệu lực như Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn sẽ giúp kích hoạt thị trường.

Bên cạnh đó, các chính sách cụ thể cho từng phân khúc cũng đóng vai trò rất quan trọng. Theo ông Nam, những chính sách mới có tác động thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS cũng đã bắt đầu đi vào cuộc sống như cho phép bán đất nền, Việt kiều được mua nhà để ở, hàng năm các địa phương phải lập quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình… Điều này sẽ giúp cho thị trường thông thoáng hơn, mở rộng hơn. Đồng thời, cơ chế quản lý của nhà nước cũng chặt chẽ hơn, sàng lọc được các doanh nghiệp BĐS yếu kém, góp phần minh bạch thị trường, tăng cường tính pháp lý cho các giao dịch.

Ông Nam dự báo, phân khúc nhà ở sẽ phát triển trong năm tới là nhà ở thương mại có giá trung bình khá, quy mô nhỏ và trung bình. Nhà ở xã hội cũng là một phân khúc có triển vọng trong năm tới, khi các nguồn lực đầu tư, hỗ trợ cho nhà ở xã hội được luật hóa, các quy định, các luật liên quan này có hiệu lực thi hành và bắt đầu đi vào cuộc sống. “Theo tôi, đây là một phân khúc nhà ở có triển vọng không chỉ năm 2016 mà về cả lâu dài”, ông Nam nhận định.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã có nền tảng pháp lý mới để thị trường vận hành, nhiều ý kiến cho rằng vẫn còn nhiều công việc cần giải quyết để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường BĐS 2016 có rất nhiều triển vọng tốt, nhưng phụ thuộc vào các cơ quan nhà nước có tích cực hay không và phụ thuộc vào các nhà đầu tư của Việt Nam.

“Phải làm sao cho thị trường năm 2016 giải quyết được vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó tìm được những nguồn vốn trung hạn và dài hạn; đồng thời đa dạng hóa hàng hóa BĐS, không phải chỉ có nhà chung cư, nhà ở mà còn nhiều loại hàng hóa khác. Lúc đó thị trường sẽ sôi động hơn”, ông Võ nhận xét.

Ông Nguyễn Trần Nam

Tạo sân chơi cạnh tranh

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang có cái nhìn lạc quan về thị trường BĐS Việt Nam năm 2016. Theo ông David Lim, Trưởng nhóm Công tác đất đai thuộc Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 mới đã “mang lại nhiều mối quan tâm và dấu hiệu về sự hoạt động tích cực trở lại của thị trường BĐS trong nước”. Bên cạnh đó, Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS cũng đã cụ thể hóa nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư này hiện đang quan tâm đến một số điều kiện được áp dụng riêng cho họ. Chẳng hạn, theo Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS, nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất để bán trong khi nhà đầu tư BĐS Việt Nam lại được phép làm điều này. Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua BĐS được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư BĐS Việt Nam là 70%.

“Điều này dẫn tới sự khác biệt giữa nhà đầu tư BĐS có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam. Chính sách thiếu nhất quán này tạo nên sự thiếu hiệu quả trong lĩnh vực BĐS cũng như làm giảm tính cạnh tranh của ngành nói chung. Chúng tôi đề nghị xóa bỏ mọi sự khác biệt này trong chính sách để bảo đảm sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam”, ông David Lim nhấn mạnh.

Trên thực tế, những nội dung mang tính hạn chế các quyền của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần được điều chỉnh nhằm đảm bảo tính cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS. Việc bổ sung thêm các quy định hạn chế, nghĩa vụ góp vốn nặng nề và việc chậm ban hành quy định hướng dẫn cần thiết cho những nội dung trong các dự thảo nghị định sẽ tạo cho nhà đầu tư nước ngoài tâm lý rằng họ sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn khi tiến hành đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Do đó, tác động của các luật mới tới phương diện làm tăng tính cạnh tranh của lĩnh vực BĐS sẽ bị giảm đi.

Theo ông David Lim, điều quan trọng là phải ban hành các quy định hướng dẫn rõ ràng và thống nhất để gỡ bỏ mọi lúng túng hay khó khăn, phức tạp cho nhà đầu tư và người mua BĐS. Các thủ tục hành chính cũng cần phải được đơn giản hóa để có thể tiến hành mọi việc nhanh chóng. Các yêu cầu nặng nề cũng cần được bãi bỏ để tạo ra sự linh hoạt hơn cho nhà đầu tư. “Những thay đổi này mang tính quyết định, bảo đảm cho việc Việt Nam sẽ tiếp tục giữ vững được tính cạnh tranh trong khu vực”, ông David Lim đề xuất.

Dù vậy, các nhà đầu tư nước ngoài luôn chia sẻ góc nhìn khá lạc quan về triển vọng của thị trường trong năm 2016. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Công ty Savills Hà Nội, năm 2016 sẽ là một năm triển vọng của thị trường BĐS. Theo đó, các mảng thị trường sẽ tiếp tục tiến triển tốt. Triển vọng khả quan của kinh tế vĩ mô cũng như việc các thành phần tham gia thị trường đang ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Đây chính là những điều kiện tốt để thị trường phát triển tích cực trong thời gian tới.