Giải pháp nào để lấp đầy căn hộ ở các dự án (Bài 3)

Nhiều ngày lân la ở các dự án của nhiều địa phương khác nhau trong vai người cần mua nền nhà, chúng tôi đã thu thập được một số bản mẫu “Hợp đồng góp vốn làm nhà ở” của các chủ đầu tư. Tìm hiểu về những bản hợp đồng này, chúng tôi thấy có điểm chung là các chủ đầu tư đã nghĩ ra “chiêu” phân khúc quá trình đầu tư - tức quá trình góp vốn được chia thành 2 công đoạn gần như độc lập với nhau. “Mánh” này được sử dụng nhằm né tránh những quy định cấm của pháp luật. Chẳng hạn, kể từ năm 2002, UBND một số tỉnh, thành đã ban hành quy định cấm phân lô bán nền, thay vào đó bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thiện phần xây thô trước khi bàn giao cho khách hàng. Để làm được điều này quả không dễ vì cần một lượng vốn rất lớn, trong khi năng lực tài chính của chủ đầu tư có hạn; vay ngân hàng lại không dễ và phải chịu lãi suất rất cao; kêu gọi góp vốn thì tâm lý chung của khách hàng là không mấy tin tưởng vào sự ngay thẳng và sòng phẳng của chủ đầu tư, sợ bị bớt xén vật tư trong quá trình thi công nên họ ít mặn mòi với hình thức góp vốn xây nhà. Trước khó khăn đó, nhiều chủ đầu tư đã nghĩ ra “chiêu” phân khúc quá trình đầu tư. Nói nôm na, chiêu thức này được hợp thức hóa bằng việc ký kết “Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở” và được chia làm 2 công đoạn. Công đoạn một: Góp vốn san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở kỹ thuật như làm đường, hệ thống điện, cấp, thoát nước… Công đoạn 2 là góp vốn xây nhà. Xem xét kỹ dạng hợp đồng này, khó có thể “bắt giò” được bất kỳ sự vi phạm pháp luật nào trong việc phân khúc giai đoạn đầu tư, nhưng bản chất của nó là bán nền nhà - tức phân lô bán nền. Khi công đoạn một được hoàn tất - tức nền đã được bán hết - chủ đầu tư coi như đã đạt được mục đích, vốn và lãi đã nằm gọn trong tài khoản thì công đoạn 2 họ không mấy quan tâm. Lúc đó, khách hàng tự lựa chọn ai xây nhà cũng được, miễn là xây đúng quy cách, kiểu dáng đã được phê duyệt và dĩ nhiên đơn vị thi công phải đóng một khoản phí nhất định cho chủ đầu tư, thì…ok! Vậy là việc mua bán nền nhà đã được hoàn tất nhờ thủ thuật phân khúc đầu tư và thực hiện thông qua “mánh lách luật” bằng việc ký kết “Hợp đồng góp vốn xây nhà ở”.

Những dự án đã hoàn thành vẫn không một bóng người.

Hậu quả của việc “lách luật” hoặc không tôn trọng những cam kết được ghi trong hợp đồng liên quan đến góp vốn xây nhà diễn ra rất đa dạng nhưng phổ biến nhất vẫn là sự bội tín của chủ đầu tư trong việc kéo dài thời hạn giao nền, giao nhà, thậm chí tìm cách “xù” khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do lỗi của mình gây ra. Ở dự án lấn biển của TP Rạch Giá (tỉnh Kiên Giang) có 7 khách hàng đã nộp đầy đủ tiền mua nền nhà cách đây 6 năm nhưng đến nay họ vẫn chưa được giao đất, chưa có “sổ đỏ” vì chủ đất cũ không chịu giao đất cho dự án do giá đền bù quá thấp. Cũng ở dự án này, có 5 khách hàng đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền mua nền từ 6 năm nay - trong đó có một nhà báo - nền đã được giao nhưng “sổ đỏ” chưa có vì nó đang được chủ đầu tư “gởi” ở một ngân hàng! Trong thời gian chuẩn bị tư liệu để thực hiện loạt bài điều tra này, chúng tôi nhận được bức thư “kêu cứu” của bà Lê Linh Phụng, công tác tại TCty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO). Chị Phụng cho biết, ngày 29/3/2010, ông Lê Đỗ Tấn Quốc ký Hợp đồng số 54-01/HĐMB-PL1 với Cty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín để mua căn hộ 06-A02 chung cư Phú Lợi 1 (TP.HCM). Sau đó, ông Quốc sang nhượng lại cho bà Phụng và đã được Cty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín lập lại hợp đồng mới thay thế hợp đồng cũ và người mua là bà Lê Linh Phụng. Nội dung cam kết về quyền và nghĩa vụ của bên bán lẫn bên mua hoàn toàn được giữ nguyên như hợp đồng cũ, trong đó, khoản 1 Điều 9 quy định: “Bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bên mua vào ngày 31/8/2010; bên bán được quyền trễ hạn bàn giao 30 ngày mà không chịu lãi suất, nếu quá 30 ngày bên A phải chịu lãi suất 1,8%/tháng/số tiền đã nộp và lãi suất được tính cả thời hạn được phép trễ”. Cam kết là vậy nhưng khi thời hạn giao nhà bị chậm trễ, Cty chỉ chấp nhận chịu trả lãi 1%/tháng!