Theo Luật sư Trương Thanh Đức, nếu muốn tiếp tục triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì cần phải cho vay theo cách thức của tín dụng chính sách, thay cho tín dụng thương mại, tức là Nhà nước quyết định thay vì thị trường quyết định.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO trả lời phỏng vấn phóng viên TBNH.

Việc giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng chậm là do đâu, thưa ông?

Dư nợ quá thấp thì đương nhiên là vì các ngân hàng không giải ngân. Tuy nhiên cần phải lý giải được vấn đề là, ngân hàng chủ yếu sống dựa vào cho vay vốn mà tại sao họ lại “lạnh nhạt” với việc giải ngân? Càng kỳ lạ hơn, khi mà nguồn vốn thì sẵn có, khách hàng dồi dào, NHTM chỉ việc “áp vào” để giải ngân và hưởng lãi cố định… Thế nhưng, thực tế dù rất muốn, các ngân hàng vẫn khó cho vay, thậm chí không thể cho vay. Cũng giống như người vay, dù cũng mong muốn nhưng lại không thể. Tôi cho rằng, những khó khăn vướng mắc đều xuất phát từ chính sách và chủ yếu là từ đó.

Trước hết, chúng ta xác định không rõ mục tiêu chính của gói “30 nghìn tỷ” là giải cứu, hỗ trợ rã băng thị trường bất động sản, hay nhằm giúp đỡ, hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở. Tiếp đó, có lẽ là sai lầm lớn nếu xác định cả hai mục tiêu kể trên. Cụ thể, nếu mục tiêu chính là cứu bất động sản thì lại không tập trung vào việc rã băng phân khúc đang ế thừa là bất động sản trung, cao cấp mà lại đi giải cứu phân khúc không thừa hàng là nhà ở giá rẻ. Không những thế, tiếp tục yêu cầu giải ngân cho các DN để xây dựng thêm nhà ở, đẩy căng thêm tình trạng “bội thực” phân khúc BĐS đang thiếu lực mua.

Nếu mục tiêu chính là hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở thì cần phải xác định rõ ràng cụm từ “cho vay hỗ trợ để mua nhà ở” chứ không thể bỏ qua yếu tố quan trọng nhất là người mua, để rồi chỉ còn là gói “cho vay hỗ trợ nhà ở”, tức là vì mục tiêu giải cứu BĐS.

Tuy nhiên, điều cốt lõi là thiết kế chính sách đã có sự nhầm lẫn, vì gần như không tạo cơ hội thật sự cho người có thu nhập thấp, gọi thẳng ra là người nghèo mua nhà ở. Vì người nghèo thì lấy đâu ra 5-7 trăm triệu đồng, thậm chí là tiền tỷ để mua nhà. Người nghèo thì lấy đâu ra mỗi tháng 5, 7 triệu đồng, thậm chí là cả chục triệu đồng để trả nợ gốc. Người nghèo thì trả nợ trước mắt đã khó, làm sao chứng minh được khả năng trả nợ vay trung và dài hạn. Do vậy, tiền lãi vay dù có thấp thì cũng chỉ nhẹ gánh trả nợ hơn một chút, chứ không bao quát hết những điều kiện của cơ hội vay vốn mua nhà của người nghèo.


Chính sách gần như không tạo cơ hội cho người nghèo mua nhà

Có thể hiểu là ngân hàng có cái khó riêng?

Tôi cho rằng, việc cho vay như vậy sẽ gây rủi ro rất lớn đối với NHTM. Dù nhận nguồn vốn của Nhà nước hay vốn huy động thì cũng phải bảo đảm cho vay thu đủ nợ gốc cũng như tiền lãi để hoàn vốn, đủ trang trải chi phí tối thiểu cộng với một phần lợi nhuận.

Điều cơ bản nhất là NHTM phải tính toán sao cho không bị rủi ro mới phát sinh có khả năng mất cả chì lẫn chài, trong bối cảnh nợ xấu và chất lượng tín dụng đang ở mức cần quan tâm nghiêm ngặt. Vì vậy, đương nhiên, ngân hàng chỉ có thể cho vay đối với những khách hàng có năng lực tài chính, có thu nhập khá giả để trả nợ và phải có tài sản bảo đảm an toàn, hợp pháp. Trong khi, đối tượng được vay, mà các nhà thiết kế gói tín dụng này hướng tới, hầu như không đáp ứng được những điều đó.

Mặt khác, cán bộ của ngành Ngân hàng trong những năm gần đây đang rất lo ngại phải gánh chịu hậu quả pháp lý nặng nề từ việc khách hàng đổ bể, thất thoát, lừa đảo… Người vay không trả được nợ, nhưng nhiều cán bộ tín dụng đã phải vướng vào tội danh trong Bộ Luật hình sự như: thiếu trách nhiệm gây thiệt hại từ 50 triệu đồng trở lên; nặng hơn là tội cố ý làm trái gây thiệt hại tối thiểu từ 100 triệu đồng; và phổ biến là tội vi phạm quy định về cho vay thì có thể bị phạt đến 20 năm tù.

Đặc biệt, nếu cho vay không có bảo đảm, trái quy định của pháp luật, tức cho vay tín chấp thì tù tội như chơi theo quy định tại Điều 179 của Bộ Luật hình sự. Trong khi đó, người nghèo thì lấy đâu ra tài sản bảo đảm. Có mua được nhà thì cũng còn lâu mới có giấy tờ sở hữu… Điều này gây rủi ro rất lớn cho các ngân hàng.

Vậy, muốn phá băng gói tín dụng này, theo ông, chính sách cần thay đổi như thế nào?

Điều chỉnh chính sách bằng việc giảm lãi không phải là tất cả. Bởi vì, gánh nặng trả nợ chủ yếu ở nợ gốc chứ không phải nợ lãi. Kéo dài thời hạn vay vốn, trả nợ thì ngân hàng lại càng thấy rủi ro và khách hàng càng khó chứng minh năng lực tài chính bảo đảm trả nợ. Đưa thêm NHTM vào cho vay thì ngân hàng nào cũng phải thực hiện nguyên tắc, chỉ giải ngân khi khoản vay bảo đảm an toàn và hiệu quả. Cho phép thế chấp chính căn hộ được mua thì cũng chỉ là sự gượng ép vì thiếu sự bảo đảm thực chất. Hơn nữa, điều kiện và khả năng trả nợ là vấn đề chính chứ điều kiện bảo đảm chỉ là yếu tố ràng buộc phụ.

Chính vì vậy, theo tôi, nếu muốn tiếp tục triển khai gói tín dụng này thì cần phải cho vay theo cách thức của tín dụng chính sách, thay cho tín dụng thương mại, tức là Nhà nước quyết định thay vì thị trường quyết định.

Xin cảm ơn ông!

Dương Công Chiến (Thời báo Ngân hàng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.