Định giá đất độc lập - điểm mới trong Luật đất đai sửa đổi

Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội chính thức thông qua tại kỳ họp thứ 6 vừa qua. Luật sửa đổi, bổ sung lần này có nhiều điểm mới đặc biệt liên quan đến giá đền bù, lý do thu hồi đất, định giá đất…

Định giá độc lập là yêu cầu bắt buộc

Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung nội dung theo dõi biến động giá đất và quy định tỷ lệ biến động giá đất thị trường để điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất.

Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Vấn đề định giá độc lập đối với đất đai lần đầu tiên được đưa vào Luật. Định giá độc lập là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá chứ không phải để tham khảo. Ban đầu chúng ta đặt vấn đề đây chỉ là một trong các cơ sở để các cơ quan định giá đất.

Theo đó, khoản 3 Điều 114 của dự thảo Luật như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất.

Để có tính chặt chẽ, Luật Đất qui định "Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai lần này cũng quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra.

Theo đó, việc bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra (qui định tại khoản 7 Điều 72) được thực hiện như sau:

a) Người có đất trưng dụng được bồi thường thiệt hại trong trường hợp đất trưng dụng bị hủy hoại; trường hợp người có đất trưng dụng bị thiệt hại về thu nhập do việc trưng dụng đất trực tiếp gây ra;

b) Trường hợp đất trưng dụng bị hủy hoại thì việc bồi thường được thực hiện bằng tiền theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm thanh toán;

c) Trường hợp thu nhập của người có đất trưng dụng bị thiệt hại do việc trưng dụng đất trực tiếp gây ra thì mức bồi thường được xác định căn cứ vào mức thiệt hại thu nhập thực tế tính từ ngày giao đất trưng dụng đến ngày hoàn trả đất trưng dụng được ghi trong quyết định hoàn trả đất trưng dụng.

Mức thiệt hại thu nhập thực tế phải phù hợp với thu nhập do đất trưng dụng mang lại trong điều kiện bình thường trước thời điểm trưng dụng đất;

d) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nơi có đất trưng dụng thành lập Hội đồng để xác định mức bồi thường thiệt hại do thực hiện trưng dụng đất gây ra trên cơ sở văn bản kê khai của người sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Căn cứ vào mức bồi thường thiệt hại do Hội đồng xác định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định mức bồi thường.

đ) Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hoàn trả đất.”

Thu hồi đất

Bộ trưởng TN&MT Nguyễn Minh Quang cho biết: Hiến pháp qui định về thu hồi đất có mục đích KT-XH chỉ áp dụng với trường hợp “vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Trên cơ sở đó, dự thảo cuối cùng Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung thêm tiêu chí này vào Điều 62 về thu hồi đất. Ngoài ra, thẩm quyền thu hồi đất cũng được quy định chặt chẽ hơn, tùy trường hợp do Quốc hội, Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh quyết định. Qui định như vậy để hạn chế các dự án khác, chỉ vì lợi ích riêng của doanh nghiệp thì không áp dụng biện pháp thu hồi này.

Luật Đất đai sửa đổi cũng bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh như xây dựng trụ sở làm việc; trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, nhà nghỉ dưỡng, cơ sở giáo dục bắt buộc, trường giáo dưỡng.

Luật lần này cũng giao Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục cưỡng chế để áp dụng thống nhất trong cả nước vì đây là vấn đề phức tạp và có liên quan đến quyền và lợi ích của người dân.

Để bảo đảm trật tự, an toàn khi thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc, Luật Đất đai chỉnh lý tại điểm a khoản 1 Điều 70 như sau: Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật.

Về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, Luật Đất đai sửa đổi qui định: Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường (quy định tại Điều 75 của Luật này) thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

Để tăng tính ràng buộc, Luật Đất đai sửa đổi cùng bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan lập phương án chuyển đổi nghề, tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm trong việc tiếp thu và giải trình ý kiến của người có đất thu hồi.

Luật cũng không quy định Phòng Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền ký cấp giấy chứng nhận do nhiều nơi năng lực còn hạn chế. Luật nêu rõ chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất./.