Như Báo SGGP đã đưa tin, tuần qua Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM và Bộ Tài nguyên Môi trường đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Bên cạnh các ý kiến đóng góp của các đại biểu mà Báo SGGP đã đưa, còn có một nội dung khác khá quan trọng, đó là những nội dung cơ bản của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã trình Quốc hội cho ý kiến. Nhằm cung cấp thêm thông tin cho bạn đọc, chúng tôi xin giới thiệu một số nét chính của dự thảo này.

Bộ Tài nguyên - Môi trường đã trình Quốc hội hai phương án quy định giá đất. Ảnh: Kim Ngân

Điều tiết một phần nguồn thu từ đất cho người bị thu hồi đất

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có một chương mới quy định quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Ngoài những quyền đã có trong Luật Đất đai hiện hữu, dự thảo bổ sung thêm quyền được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất.

Nhằm khắc phục tình trạng tùy tiện thu hồi đất, dự thảo quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất. Đó là thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện. Trong đó, bổ sung quy định chặt chẽ hơn việc chấp thuận cho phép chậm tiến độ sử dụng đất của các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng thời có chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất do chủ đầu tư có vi phạm. Một điểm mới nữa là dự thảo quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất để tạo quỹ “đất sạch”. Sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Về vấn đề được quan tâm nhất: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này quy định khá rõ trường hợp được bồi thường về đất, trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư về đất, tài sản trên đất… Cụ thể, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam… thì được bồi thường.

Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng được liệt kê khá tỉ mỉ. Đó là: thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trừ đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư có chung dòng họ; đất được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc đất thuê của Nhà nước…

Ban soạn thảo cũng bổ sung thêm những nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý nhất là “người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ nhằm tổ chức lại sản xuất, đảm bảo đời sống” và “Nhà nước điều tiết một phần nguồn thu từ đất để thực hiện hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”… Dự thảo quy định chi tiết tiêu chuẩn về nhà ở tái định cư. Theo đó, các dự án tái định cư phải được xây dựng theo tiêu chuẩn với định hướng tập trung chứ không xây dựng các khu tái định cư riêng lẻ như hiện nay.

Hai phương thức xây dựng khung giá đất

Về giá đất, hiện Bộ Tài nguyên - Môi trường đã trình Quốc hội 2 phương án quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo đó, phương án 1 là Chính phủ quy định khung giá đất, khu vực thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Khung giá đất được điều chỉnh khi thị trường biến động. UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương và thực hiện điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động. Bỏ quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 1-1 hàng năm. Giá đất trong bảng giá đất được áp dụng cho tất cả các mục đích. Phương án 2 là khung giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần và được công bố vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 5 trường hợp: tính các khoản thuế, phí và lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính và tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (không được thấp hơn giá trong bảng giá đất) để áp dụng cho các trường hợp còn lại.

Các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được làm tư vấn về giá đất. Khi xác định giá đất, tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. Giá đất do tư vấn xây dựng được sử dụng để tham khảo trong quản lý Nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ trong các trường hợp sau: theo yêu cầu của Nhà nước, theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự…

Thêm các trường hợp được bồi thường về đất nông nghiệp

Đề xuất sửa quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 73 Dự thảo Luật Đất đai:

Khoản 1 Điều 73 Dự thảo Luật Đất đai quy định như sau:

1. “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 114, Điều 115 của luật này và phần diện tích do được thừa kế (nếu có);

b) Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định tại Điều 114, Điều 115 của luật này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

Quy định như trên cho phép hiểu đối với đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được tặng cho, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác sẽ không được bồi thường về đất. Quy định này vừa không hợp lý vừa trái với quy định tại khoản 8 Điều 114 của Dự thảo Luật, bởi vì theo quy định tại khoản 8 Điều 114 Dự thảo thì “diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này”.

Do đó, tôi xin đề xuất sửa quy định về bồi thường đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 73 Dự thảo Luật như sau:

Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức được giao theo quy định tại Điều 114 của Luật này và diện tích trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 115 của luật này và phần diện tích do được thừa kế (nếu có);

b) Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định tại Điều 114, Điều 115 của luật này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp phần diện tích do được thừa kế (nếu có) được quy định tại điểm a khoản 1 điều này”.

    Quy định về hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 182 Dự thảo Luật Đất đai quy định về “hòa giải tranh chấp đất đai” như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.  

Tôi cho rằng, quy định về hòa giải cơ sở cần bổ sung quy định về thời hạn hòa giải như quy định tại Điều 135 Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, cần phải bổ sung quy định về thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã, theo đó “Thời hạn hòa giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn”.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 183 thì:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 88 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 88 của luật này được giải quyết như sau:..”.

Việc thực hiện quy định về hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã trong thời gian qua theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 cho thấy việc hòa giải cơ sở không có hiệu quả và ít có giá trị, và chỉ là một thủ tục, điều kiện bắt buộc để tòa án thụ lý vụ án. Thậm chí thực tế còn có nhiều trường hợp do phải thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở nên dẫn tới hết thời hiệu khởi kiện. Trong những trường hợp này, thủ tục hòa giải đã vô tình xâm hại quyền của người muốn khởi kiện. Do đó, theo tôi nếu sau thời hạn hòa giải là 30 ngày như luật quy định mà các bên hòa giải không thành hoặc UBND cấp xã không tiến hành hòa giải cho các bên thì các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tranh chấp ra tòa án nhân dân có thẩm quyền.


Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội luật gia TPHCM)

Theo An Nhiên - Hạnh Nhung (SGGP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.