Chuyển dự án thương mại thành nhà ở xã hội: Gỡ rối từ cơ chế!

Nhiều doanh nghiệp xây dựng đang mong chờ cơ chế từ Nhà nước để tìm lối thoát cho các dự án BĐS.

Thực tế việc các chủ đầu tư BĐS chủ yếu chú trọng vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu của đa số người dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng đã dẫn đến cung - cầu không gặp nhau. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân “đóng băng” thị trường BĐS thời gian qua, gây tình trạng tồn kho BĐS lớn, nợ xấu của nền kinh tế tăng cao. Mới đây UBND thành phố Hà Nội đã nhận được công văn kiến nghị của Cty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội về việc xin điều chỉnh dự án nhà thương mại KĐT Trung Văn mở rộng (xã Trung Văn, huyện Từ Liêm) sang làm nhà thu nhập thấp. Trước đó, Cty này đã kiến nghị với UBND thành phố được điều chỉnh quy hoạch dự án nhà thương mại rộng 15,6 héc-ta, với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 400 tỷ đồng sang làm nhà thu nhập thấp.

Việc Cty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội xin “cơ chế” chuyển đổi hình thức của dự án được coi một hướng đi mới, để chủ động giải quyết khó khăn trong hoạt động BĐS. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không xin điều chỉnh toàn bộ dự án, mà chỉ dùng 55% quỹ nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, 45% còn lại vẫn là nhà thương mại. Bước đi này cho thấy, chủ đầu tư đã tính toán rất kỹ trong việc tận dụng cơ chế chính sách khi phát triển một phần dự án sang nhà thu nhập thấp, trong khi các lợi ích trong quá trình phát triển dự án vẫn đảm bảo.

Từ câu chuyện của Cty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội, đã làm dấy lên làn sóng chuyển nhà thương mại sang nhà ở xã hội, tuy nhiên khi bắt đầu bước vào cuộc, nhiều chủ đầu tư đã thấy “khó” bởi để tìm đầu ra cho lượng BĐS đảm bảo yếu tố phù hợp với lợi ích bỏ ra sẽ thật khó khăn cho doanh nghiệp, bởi “cơ chế” cho hình thức này vẫn chưa mở.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Đỗ Thái Lưu, Vụ Kinh tế Bộ Xây dựng cho rằng: Đây là một hình thức tốt trong bối cảnh hiện nay, bởi hiện nay nhà ở thương mại đã thừa quá nhiều, và là một hy vọng để giải quyết nợ xấu. Vì thế, nhà nước nên có những chính sách phù hợp để chuyển đổi mục đích cho những dự án này để tạo điều kiện về nhà ở giá rẻ cho nhân dân. Tuy nhiên theo tìm hiểu, thì việc chuyển đổi hình thức các loại nhà này vẫn còn gặp khó khăn vì chưa có cơ chế.

Về vấn đề này, TS.Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Namcho rằng: Việc cho phép chuyển đổi dự án từ NOTM sang NOXH là một giải pháp hay và có thể thực hiện được. Tuy nhiên, khi bộ đưa ra chính sách thì cần có công cụ để thực hiện và phải xác định rõ các công cụ pháp lý, thể chế, hành chính... như thế nào và thực hiện ra sao. Và biện pháp này chỉ là giải quyết phần nào khó khăn tình hình hiện nay chứ không thể tháo gỡ hoàn toàn, vì vậy cần có cái nhìn toàn diện và kết hợp nhiều biện pháp, chung tay của nhiều ban, ngành.

Được biết, không chỉ có dự án của Cty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội có đơn xin chuyển dự án, mà trước đó Vinaconex cũng đã có ý kiến với Bộ Xây dựng về việc chuyển dự án chung cư thương mại có 281 căn hộ tại quận Cầu Giấy thành nhà ở xã hội nhưng đến nay dự án này vẫn không thực hiện được. Lý do không chuyển dự án được bởi, phía chủ đầu tư đưa chào giá thành 24 triệu đồng/m2 là chưa phù hợp với một dự án nhà thu nhập thấp.

Với hướng đi này, nhiều doanh nghiệp xây dựng vẫn e ngại về tính khả thi, bởi quan điểm để dẫn tới đồng thuận cho những dự án này vẫn là câu chuyện “giá bán”. Thực tế các chi phí để xây dựng với các công trình ở Việt Nam là khá lớn, vì thế nếu Nhà nước không tạo được cơ chế tốt hơn để bù đắp lỗ cho doanh nghiệp thì vẫn khó giải quyết vấn đề.

Ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Cty CP đầu tư xây dựng Sao Việt cho rằng: Thực tế đối với các dự án xây dựng hiện nay, chi phí cho đất là rất lớn, đấy là chưa kể đến việc mua bán các dự án để kiếm tiền thuê đất. Do vậy, nếu như Nhà nước ủng hộ hướng đi này, thì Nhà nước nên tách bạch rõ 2 phần là phần chi phí đất và chi phí xây dựng ra. Nếu chuyển dự án thương mại thành dự án xã hội thì cơ chế hoàn thuế đất như thế nào cần phải có quy định rõ ràng.

Trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng, việc chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà thu nhập thấp hoặc nhà ở xã hội vừa tăng thanh khoản, vừa nhận được nhiều ưu đãi, trong khi vẫn đảm bảo 10% lợi nhuận, nên việc chuyển đổi như một lối thoát cho chính doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ lo ngại khi một số chính sách dành cho nhà ở xã hội trên thực tế không đến được với doanh nghiệp, ngoài ra rào cản liên quan đến thủ tục hành chính cũng là một nặng nề. Mặc dù thừa nhận việc chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội trên thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn, song đang được nhiều doanh nghiệp quan tâm và coi như một lối thoát. Thiết nghĩ, Nhà nước nên có những chính sách hợp lý, để tận dụng thời cơ thị trường để giải quyết khó khăn về nhà ở cho xã hội.