Chia nhỏ căn hộ: Cần tính toán kỹ

Nhiều doanh nghiệp đang mong muốn “thoát”
hàng bằng cách chia nhỏ căn hộ (ảnh minh họa)

Tại cuộc đối thoại giữa Bộ Xây dựng và doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giữa tuần trước, nhiều doanh nghiệp kêu ca lượng căn hộ tồn kho hiện quá lớn, chưa tìm ra cách nào để bán ra, thu hồi vốn. Có ý kiến đề xuất, nên cho phép “chẻ” nhỏ các căn hộ đã và đang được hoàn thiện để hạ thấp tổng giá trị bất động sản, mở rộng diện đối tượng có thể tiếp cận mua căn hộ.

Bộ Xây dựng cũng đồng tình quan điểm này và cho rằng, với dự án có căn hộ diện tích lớn nhưng chưa bán được, có thể xem xét cân nhắc chia nhỏ. Doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ tự cân nhắc giải pháp này. Tuy vậy, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, đây chỉ là giải pháp chữa cháy. Đại diện Tổng Công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam cho rằng, nếu được điều chỉnh dự án thì đây là điều mong đợi của nhiều nhà đầu tư. Nhưng để làm được điều này không đơn giản. Bộ Xây dựng cần có cơ chế chính sách để DN điều chỉnh làm sao để cơ sở hạ tầng không bị nén, không phá vỡ quy hoạch ban đầu của dự án.

Trái với sự hồ hởi của doanh nghiệp, các nhà quản lý ở địa phương tỏ ra lo ngại trước đề xuất cho phép điều chỉnh dự án, chia nhỏ căn hộ để “thoát” hàng cho nhanh. Giám đốc Sở QH-KT Hà Nội Nguyễn Văn Hải cho rằng, phải hết sức thận trọng trước đề xuất này. Giám đốc Sở QH-KT phân tích: “Tiêu chuẩn một dự án chung cư có quy định cụ thể 1 cầu thang bao nhiêu căn hộ sử dụng, liên quan đến thoát người phòng hỏa, mật độ sinh hoạt chung… Việc điều chỉnh chia nhỏ căn hộ sẽ làm tăng dân số nên nếu không cẩn thận, sẽ phá vỡ hạ tầng xã hội xung quanh”.

Nhiều chuyên gia quy hoạch đồng tình với ý kiến của Sở QH-KT Hà Nội. Khi số lượng căn hộ trong dự án hay tòa nhà tăng lên sẽ khiến dân số cũng tăng lên. Trong khi đó, hạ tầng của dự án vẫn không hề thay đổi. Như vậy, chất lượng sống của cư dân trong các dự án nhà ở đó chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Chẳng hạn, một dự án có quy mô 500 căn hộ với 2.000 người ở, nay nếu chia nhỏ thành 1.000 căn hộ thì đương nhiên dân số của dự án cũng sẽ vọt lên thành 4.000 người. Đó chỉ là phép chia đối với căn hộ, còn với hệ thống hạ tầng của dự án (chỉ tiêu về cây xanh, mật độ giao thông, diện tích công cộng...) hay diện tích sử dụng chung của tòa nhà thì không thể chia như vậy. Do đó, tất cả 4.000 người đó sẽ phải sử dụng hạ tầng đã xây dựng cho 2.000 người. Hệ quả tất yếu tiếp theo sẽ là tình trạng quá tải khi dân số trong khu vực quy hoạch tăng vọt.

Theo các chuyên gia, khi một sản phẩm quy hoạch ra đời, đơn vị tư vấn đã nghiên cứu rất kỹ, có lấy ý kiến cộng đồng dân cư và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, cần hạn chế tối đa việc điều chỉnh. Còn nếu vẫn cố tình thực hiện việc chia nhỏ căn hộ, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cùng Nhà nước kiểm soát dân số trong dự án của mình. Sở QH-KT và chính quyền các quận, huyện phải phối hợp chặt chẽ trong việc quản lý dân số trong các dự án nhà ở đó. Tuy nhiên, đây là điều bất khả thi bởi sẽ rất khó cho cơ quan chức năng để kiểm soát xem mỗi căn hộ sẽ có bao nhiêu người ở, ai ra vào hàng ngày...

Nhìn nhận kỹ hơn vấn đề, đại diện Bộ Xây dựng tỏ ra thận trọng hơn. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói: “Yêu cầu chung là vẫn phải đảm bảo quy hoạch. Cơ quan chức năng cần cân nhắc từng dự án, phải xem xét có phù hợp quy hoạch không thì mới cho điều chỉnh...”. Giám đốc Sở QH-KT Nguyễn Văn Hải cho rằng, một trong những điểm làm tăng tính hấp dẫn của dự án là hệ thống hạ tầng xã hội được đầu tư hoàn chỉnh. Nếu đầu tư tốt thì sức mua sẽ tăng đáng kể. Giám đốc Sở QH-KT nói: “Việc chia nhỏ căn hộ chỉ là một biện pháp. Hiện nay, đa số các dự án nhà ở làm trước, hạ tầng làm sau nên người mua không mặn mà. Đáng lý, phải tập trung làm tốt, đầy đủ hạ tầng xã hội để thu hút người dân tới mua nhà ở...”.