Kiểm soát nguồn vốn: "Đánh chuột chớ làm vỡ bình"

Phải linh hoạt với từng phân khúc

Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính – tiền tệ.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng động thái này còn góp phần thanh lọc các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.

Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại.

Bởi lẽ, các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại.

Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, lực lượng lao động đang làm cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm.

Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.

Theo ông Thịnh, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình xây dựng và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường.

“Đây là điều cần thiết và quan trọng. Vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy, vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu.

Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.

Đối với trái phiếu, chuyên gia kinh tế này cho biết Nghị định 153 đã được đưa ra và sửa 5 lần, nhưng đến nay vẫn chưa hợp lý, đang khiến các doanh nghiệp bất động sản gần như không có cơ hội phát hành trái phiếu.

Trước đề xuất bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm, ông Thịnh cho rằng điều này là không cần thiết. Vì trái phiếu OTC ở trên quốc tế như Singapore cũng không hề cần đến xếp hạng tín nhiệm, không cần cả báo cáo tài chính.

“Ở Việt Nam chúng ta chưa có nhiều kinh nghiệm thì xếp hạng tín nhiệm cũng được nhưng nên cân nhắc giữa việc bắt buộc hay khuyến khích. Khi đã khuyến khích thì cần có cơ chế khuyến khích, có những cơ chế, ưu đãi”, ông Thịnh lưu ý.

Cuối cùng là quy định về tài sản đảm bảo. Việc quy định này thực sự không cần thiết đối với phát hành tránh phiếu. Vì đây là hợp đồng dân sự giữa bên vay và bên đi vay.

Ở lần sửa đổi thứ 5 của Nghị định 153 là yêu cầu phát hành trái phiếu phải có bảo lãnh thanh toán. Theo ông Thịnh, nếu phải có bảo lãnh thanh toán, tức là phải có người đứng ra bảo lãnh thay toán, thì không còn là trái phiếu nữa. Việc phát hành trái phiếu sẽ rất khó và gần như không thể.

“Vì vậy, chúng tôi cho rằng cần phải có những thay đổi, nhưng những thay đổi này phải phù hợp với từng nguồn vốn, phân khúc để đảm bảo được những nguồn vốn vẫn chảy vào thị trường bất động sản”, ông Thịnh nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng tránh tình trạng "đánh chuột làm vỡ bình".

“Đánh chuột chớ làm vỡ bình”

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, cho rằng lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt, nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "đánh chuột làm vỡ bình" ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an và các cơ quan hữu quan cần thống nhất các giải pháp giám sát chặt chẽ quá trình phát hành, cũng như giao dịch trên TTCK; tổ chức kiểm tra và xử lý theo đúng quy định pháp luật đối với những bất cập và rủi ro, phòng ngừa, ngăn chặn các mặt trái của quy luật thị trường, các hành vi đi chệch ra khỏi quy định của luật pháp, các hành động lách luật hoặc lợi dụng thị trường để làm méo mó các quy định pháp luật...

Tuy vậy, ông Phong cho rằng việc xử lý các vi phạm trên TTCK chỉ là cá biệt và riêng lẻ. Đây là hành động cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, ổn định thị trường vốn, thị trường tài chính và TTCK, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Do đó, các cơ quan chức năng cũng cần quán triệt thấu đáo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc không lạm dụng, hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế trên TTCK.

Kể cả nhà đầu tư hay doanh nghiệp đã có những sai phạm thì cũng được tạo điều kiện để khắc phục và ổn định sản xuất kinh doanh nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển trở lại, bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư cổ đông và việc làm cho người lao động, duy trì động lực phục hồi và phát triển kinh tế.

“Tóm lại, phải bảo vệ niềm tin của người dân và nhà đầu tư. Xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản, nhất là khi tín dụng vào lĩnh vực này đang bị siết chặt”, ông Phong nhấn mạnh.