Đừng siết chính sách tín dụng, hãy siết các dự án có vấn đề

Nhiều ý kiến cho rằng việc kiểm soát nguồn vốn nên thực hiện có lộ trình, trong đó tập trung vào các dự án “có vấn đề”. Ảnh minh hoạ

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng?

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra những lo ngại cho thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bất động sản tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân từ 3-10% so với cuối năm 2021.

Tại các vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng và Đồng Nai đang có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh tới 15-20% so với cuối năm 2021.

Trước tình hình này, Ngân hàng Nhà nước (NHHN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng.

NHHN yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản. Các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cũng đang bị thắt chặt.

Liên tục những hoạt động kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản đã gây ra nhiều tác động đối với doanh nghiệp và thị trường.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách có thể có “tác động ngược” khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm, ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử… và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Ông Lê Hoàng Hoán, Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt, cho rằng chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản.

Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng nóng trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Hoán cho rằng chủ trương siết tín dụng đột ngột khiến người dân, nhà đầu tư đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn tín dụng từ các ngân hàng. Không khéo sẽ làm thị trường bất động sản đổ vỡ, gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

“Nếu các ngân hàng tiếp tục thắt chặt cho vay, thì doanh nghiệp bất động sản và hàng loạt doanh nghiệp khác sẽ lâm vào tình trạng khó khăn vì không có nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân sẽ giảm”, ông Hoán cho biết.

Nên siết các dự án “có vấn đề”

Từ những lý do trên, ông Hoán kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn của ngân hàng nên có lộ trình, có chọn lọc, không hoàn toàn khóa van tín dụng bất động sản.

Nếu van tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Bên cạnh đó, ngân hàng cần rà soát ưu tiên cho vay đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Các doanh nghiệp bất động sản, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời.

“Không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường”, ông Hoán nói.

Cũng theo ông Hoán, tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay.

Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản đang tăng mạnh. Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án.

“Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp”, vị này nói thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), cho biết ngành bất động sản đóng góp cho GDP đến 14%, chứng tỏ sự lan tỏa, ảnh hưởng từ ngành bất động sản là rất mạnh, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, nên tác động của ngành đến thị trường tài chính – tiền tệ là vô cùng lớn.

Trước lo ngại về việc doanh nghiệp bất động sản chiếm dụng vốn, ông Đính cho biết khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, giải phóng đền bù…

Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại – chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10-15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng.

“Một số dự án khi chưa nộp thuế sẽ chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng. Thực tế, các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn”, ông Đính cho hay.

Trong khi ngân hàng có nhiều thông tư siết nguồn vốn, kênh huy động từ phát hành trái phiếu cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quỹ đầu tư hiện nay chưa có nhiều, doanh nghiệp chưa tiếp cận được với các quỹ đầu tư.

Ông Đính cho rằng nếu kiểm soát quá kỹ càng, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư trên thị trường, từ đó ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.

Do vậy, lãnh đạo VnREA kiến nghị đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích.

Đối với phát hành trái phiếu, ông Đính cho rằng nên tiếp tục duy trì, cần có những quy định mới, kiểm soát để làm thị trường trong sạch, đồng thời cần thúc đẩy hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận.